O segmento de Fundos de Investimento Imobiliário (FII) de lajes corporativas está passando por uma readequação de escritórios, de acordo com dados exclusivos da consultoria SiiLA fornecidos à Inteligência Financeira. Com empresas abandonando o modelo de home office, há uma tendência de aumento na procura por regiões próximas à Avenida Faria Lima, centro do mercado financeiro em São Paulo.
Gestores de fundos imobiliários afirmam que a volta do home office ainda não está refletida nos preços dos FIIs de laje corporativa, mas podem reprecificar a categoria ainda neste ano.
Procura por escritórios menores sobe em 2023
Dados recentes da consultoria imobiliária revelam um cenário desafiador para o mercado de escritórios em 2023. Houve uma queda significativa na absorção bruta, caindo de 608 mil para 424 mil metros quadrados, e na absorção líquida, que considera resolução de contratos e entrega de imóveis, caindo de 140 mil para 106 mil metros quadrados.
Apesar desses reveses, o preço médio por metro quadrado em locações de escritórios apresentou um aumento, passando de R$86,75 para R$90,01.
Entretanto, uma tendência interessante é observada com a análise dos dados da SiiLA: empresas estão buscando um perfil diferente de escritório para implementar o modelo híbrido de trabalho. A taxa de ocupação de escritórios, especialmente em imóveis com área menor que 2 mil metros quadrados, registrou um crescimento significativo entre 2021 e 2023. O aumento mais expressivo foi observado na faixa de lajes entre 500 e 750 metros, com um salto de 13,46%.
“Quem ocupava mais de 2 mil metros agora vai para 1 mil” diz Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLa. Para o executivo, os números mostram “que o mercado (de lajes corporativas) está se adaptando à nova realidade” do trabalho híbrido. Nela, escritórios locados pelas empresas são menores porque funcionários entram em esquema rotativo.
Mixed use: a estratégia das gestoras para escritórios menores
“Tanto grandes como pequenas empresas vêm alugando espaços menores”, afirma. E algumas regiões com imóveis menores perto da Faria Lima têm se beneficiado. Ao mesmo tempo, gestoras estão de olho em formas de capturar a demanda por espaços menores.
O mercado financeiro está observando uma crescente tendência de incorporação de imóveis de uso misto, impulsionada pela demanda das empresas em meio ao retorno parcial ao home office. Gestores afirmam que esse modelo, que combina espaços comerciais e residenciais em condomínios, está ganhando popularidade devido ao zoneamento de São Paulo, que permite desenvolvimentos mais adequados ao contexto local.
Segundo Fernanda Rosalem, diretora de investimentos da Paladin Realty, a Lei de Zoneamento possibilita a criação de imóveis que interagem melhor com o ambiente ao seu redor, com foco em fachadas atrativas para atrair o público. O mercado financeiro destaca a avenida Rebouças, na Zona Oeste de São Paulo, como uma área em ascensão, onde projetos mixed use estão se desenvolvendo com alto potencial, conforme observado por Caio Castro, sócio da RBR Asset.
“A Rebouças está se tornando uma tese de região para desenvolvimento.”
FERNANDA ROSALEM, HEAD DE INVESTIMENTOS DA PALADIN ASSET.
O edifício River One, parte do portfólio do FII RBPR11, é um empreendimento misto com lajes corporativas e residenciais localizado na região da Rebouças. Segundo Castro, gestor do empreendimento, o conceito de mixed use tem sido uma estratégia eficaz para otimizar o uso do terreno na área.
Ele destaca que essa abordagem resultou em uma redução significativa no preço do metro quadrado do condomínio, aproximadamente R$ 10, devido à diluição dos custos entre os ocupantes. Castro enfatiza que as grandes gestoras aprenderam com os erros dos modelos anteriores de imóveis mistos, onde muitos foram mal concebidos, visando apenas aumentar o projeto de área dos Fundos de Investimento Imobiliário (FII) de lajes corporativas.
“A tendência é jantar, fazer academia dentro do prédio. Isso ajuda empresas a fazer com que funcionários voltem aos escritórios.”
CAIO CASTRO, SÓCIO DA RBR ASSET
Fator home office ‘não está no preço’ dos FIIs de lajes corporativas
Especialistas do setor imobiliário afirmam que o aumento da procura por escritórios menores e a retomada do home office ainda não foram totalmente considerados nos preços das cotas dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) de laje corporativa. A expectativa é que nos próximos meses, o valor desses FIIs possa aumentar, impulsionado pela tentativa das empresas de adotar um modelo híbrido de trabalho.
Apesar de ainda não terem atingido os níveis de ocupação de 2019, o mercado está em movimento e muitos fundos estão captando recursos. Com a redução da vacância, espera-se que os FIIs distribuam mais dividendos e eventualmente alcancem valores patrimoniais mais altos.
A gestora de investimentos observa uma tendência no mercado de lajes corporativas, indicando que imóveis de alto padrão, embora novos e localizados em regiões próximas à Faria Lima, podem enfrentar um aumento na vacância antes de se valorizarem.
No entanto, André Dias, gestor da Autonomy Investimentos, contradiz essa perspectiva ao afirmar que há uma demanda reprimida entre grandes empresas por escritórios maiores, destacando a procura por áreas de 4 a 6 mil metros quadrados. Dias, responsável pelo FII de lajes corporativas AEIC11, relata que o fluxo de pessoas no edifício Rochaverá, um dos ativos da carteira, está se aproximando dos níveis pré-pandemia, atingindo 90%.
Castro, da RBR, observa que mais investidores institucionais estão adquirindo cotas de FIIs de lajes devido ao aumento da ocupação. Ele prevê uma reprecificação dos ativos nos próximos 6 a 9 meses.
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Informações retiradas de Pedro Knoth à Inteligência Financeira
