O mercado imobiliário brasileiro em 2024 tem mostrado uma tendência de queda nas vendas de imóveis voltados para a classe média, enquanto o segmento de luxo e o programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) têm ganhado espaço. No primeiro semestre, a participação da classe média nas vendas caiu de 62% para 58% em relação ao mesmo período do ano anterior, de acordo com dados da consultoria Brain.
O crescimento das vendas de imóveis para a classe média foi de apenas 6%, com 124.895 unidades vendidas em comparação às 117.796 do ano anterior. Esse aumento é significativamente inferior ao registrado no mercado de luxo, que avançou 23%, com 11.994 unidades vendidas, e aos imóveis do MCMV, que cresceram 26%, totalizando 76.888 unidades.
Queda no Valor Geral de Vendas
Embora o número de unidades vendidas tenha aumentado, o Valor Geral de Vendas (VGV) dos empreendimentos voltados para a classe média apresentou queda. Um estudo da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) em parceria com a Brain mostrou que, no segundo trimestre de 2024, o VGV dos projetos de médio padrão representou 50% dos lançamentos imobiliários no País, abaixo dos 60% registrados no mesmo período de 2023.
Luiz França, presidente da Abrainc, destacou que a alta nos juros e no custo do funding têm afetado a classe média, dificultando o acesso ao crédito imobiliário. “Isso não só compromete o orçamento das famílias, que enfrentam obstáculos para financiar a casa própria, como também inibe o lançamento de novos projetos pelas incorporadoras”, afirmou.
Impacto da Selic e desafios do crédito
O Comitê de Política Monetária (Copom) elevou a taxa Selic para 10,75% ao ano, o que impacta negativamente os tomadores de crédito em diversos setores, inclusive no imobiliário. A expectativa é de que os juros subam ainda mais, podendo alcançar 12% ao ano até janeiro de 2025. Apesar de uma leve queda nas taxas de financiamento imobiliário até maio deste ano, o cenário de crédito continua apertado para a classe média.
Segundo o Banco Central, a taxa média de juros de financiamentos no Sistema de Financiamento Habitacional (SFH) foi de 11,04% nos primeiros cinco meses de 2024, uma leve queda em relação a 2023, quando foi de 11,81%.
Redução de lançamentos e estoques em diminuição
A Cyrela, uma das maiores incorporadoras do País, reduziu drasticamente os lançamentos para a classe média por meio de sua marca Living, com uma queda de 79% no VGV lançado, para R$ 267 milhões. No entanto, as vendas subiram 9% no mesmo período.
Para Alberto Ajzental, coordenador do curso de negócios imobiliários da FGV, a classe média é a mais vulnerável às pressões econômicas, como inflação, juros altos e desemprego. “Ela é o sanduíche entre o luxo e o econômico”, afirmou.
Além disso, a reforma no programa Minha Casa, Minha Vida fez com que as construtoras concentrassem seus esforços nos imóveis de baixo custo, dada a maior demanda e possibilidade de vender os produtos rapidamente. “Quem está despertando o interesse das construtoras é o governo, com as condições proporcionadas pelo MCMV”, observou Ajzental.
Expectativa de compra ainda alta
Apesar dos desafios, 40% das famílias da classe média, com renda entre R$ 10 mil e R$ 20 mil, manifestaram intenção de comprar um imóvel nos próximos 12 meses, de acordo com a pesquisa da Abrainc. Além disso, 58% dos entrevistados esperam uma alta nos preços dos imóveis.
A pesquisa também revelou que os estoques de imóveis, especialmente de apartamentos de 45 m² a 65 m², estão sendo vendidos mais rapidamente. Em São Paulo, o estoque desse tipo de imóvel caiu de 17,2 meses em janeiro de 2024 para 11,4 meses em julho. Imóveis maiores, de 65 m² a 85 m², também viram uma redução no estoque, de 17,9 para 16,5 meses no mesmo período.
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Informações retiradas de Estadão
