Estamos nos aproximando de 2022, e quem investe em fundos imobiliários ou pretende começar a investir começa a se questionar: “vale a pena investir em FII’s com o país com projeções de inflação crescente, juros altos e PIB abaixo do esperado?”.
A opinião de gestoras que atuam com FIIs
O sócio da Urca Capital, Caio Braz, conta que o ano de 2021 foi complicado para os fundos imobiliários de shoppings, devido a inflação crescente, que impactou o poder de consumo das famílias. “Fechamos o ano de uma forma diferente do que esperávamos. Para 2022, ainda prevemos um ano desafiador já que as performances de vendas de novas unidades habitacionais vêm apresentando queda. A demanda continua forte, mas precisamos monitorar como cada região vai se comportar com margem de pagamento e performance. Isso vai variar localmente, de acordo com a situação econômica de cada região”, completa.
“O mercado de loteamento e residenciais populares vai continuar crescendo, mas a margem dos incorporadores está no limite. É preciso atenção para esse detalhe do segmento. Existem boas oportunidades no setor corporativo e de multipropriedade”, avalia.
Já o sócio e responsável pela área imobiliária da Valora Investimentos, Alessandro Vedrossi, afirma que o ano de 2022 será um ano que devemos esperar taxas de juros altas e crescimento do PIB menor.
“É um momento para surfar uma onda de dívida ao invés de equity. Com isso, fundos imobiliários de recebíveis são os que devem se beneficiar mais ao longo do ano que vem, tanto os indexados à inflação quanto os indexados ao CDI”, aponta.
No olhar mais focado no segmento de fundos de tijolos, Alessandro analisa que deve acontecer um aumento na receita dos fundos de shopping, sendo os mais promissores, seguido pelos escritórios.
“O momento é bom para comprar e há diversos setores pensando no médio e longo prazo. Na hora de investir, é essencial escolher fundos que tenham ativos de boa qualidade”, afirma Vedrossi. “É preciso olhar o risco e não só a distribuição de dividendos”, finaliza.
Gustavo Asdoutian, sócio fundador da Guardian Gestora, afirma que os fundos residências de locação e imóveis comerciais denominados como “renda urbana” são os que tem mais potencial para crescer.
Asdourian destaca semelhanças com os REITs dos Estados Unidos, um FII bastante difundido no mercado imobiliário americano. Mas os imóveis de renda urbana incluem ativos como hospitais, escolas, lojas e faculdades. Neste caso chamam a atenção, entre outros fatores, pelo fato de serem construções mais próximas do dia a dia do investidor.
“São ativos interessantes sob a ótica do investimento imobiliário, uma vez que envolvem grandes locatários, com bom risco de crédito, e contratos de longo prazo“.
Perspectivas e recomendações para segmentos
Veja abaixo o que os especialistas projetam para cada segmento dos fundos imobiliários:
Residenciais
O mercado de imóveis residenciais se valorizou nos últimos anos, incentivado em grande parte pela demanda surpreendente provocada pela Selic na mínima histórica, que tornou os financiamentos mais acessíveis. Mas essa valorização e o bom momento do segmento não se refletem no valor das cotas desses fundos.
Para Arthur Vieira de Moraes, professor da EXAME Academy, isso faz com que os fundos residenciais ofereçam oportunidade de renda e ganho de capital. “Os fundos ficaram muito baratos e o segmento de alto padrão não sofreu na crise. O aluguel residencial costuma responder bem à alta da inflação.” Quem comprou os fundos no início da listagem tinha expectativa de receber 7% ao ano em rendimentos. Esse valor, segundo Moraes, subiu para cerca de 9%, adicionado ao desconto nas cotas.
Shoppings
Centros comerciais de alto padrão continuam a apresentar uma boa performance, enquanto os outlets têm registrado uma performance melhor do que a do ano passado. Na visão de Moraes, esse é um dos efeitos da inflação sobre a classe média, que opta por buscar descontos. Já os shoppings voltados para o público de baixa renda, que é a parcela mais afetada pela crise na economia, continuam a sofrer com a desocupação e demanda.
Contudo, como o governo vem renovando benefícios sociais antes das eleições, Moraes acredita que o setor deve continuar a se recuperar. Atualmente, a situação dos shoppings é mais positiva do que a dos escritórios. Em média, os fundos que investem em centros comerciais estão com descontos médios de 25% em relação ao seu valor patrimonial.
Fundos de fundos
Os FoFs sofrem duplamente na crise: tanto as cotas dos fundos que têm em carteira caem como as suas próprias cotas. Por outro lado, tendem a se recuperar mais rapidamente. “É possível esperar, no curto e médio prazo, valorização das cotas desses fundos. O segmento tem mais espaço para se recuperar“, diz Moraes.
O mesmo diz Rodrigo Cardoso, sócio-fundador do Clube FII, que analisa que os fundos de fundos estão atrativos. “Muitos têm carrego grande de fundos de escritórios. Então, se houver recuperação, mesmo que lenta, do segmento, não é exagero dizer que há possibilidade de valorização das cotas de pelo menos 50% até o final de 2022“, aponta o especialista.
Escritórios
O mercado ainda sofre com taxa de vacância alta, mas algumas regiões mais nobres, como a Faria Lima e o Itaim, em São Paulo, passam incólumes pela crise, aponta Moraes. O momento atual é um bom ponto de entrada, mas pode exigir uma análise dos ativos do fundo. “Algumas regiões de São Paulo, como a Berrini e a Marginal, sofrem com a vacância, enquanto o mercado de escritórios do Rio de Janeiro está praticamente parado há quase três anos.”
Mas, como os fundos de escritórios estão com descontos de, em média, 30% do seu valor patrimonial, Moraes acredita que o desconto compensa o risco de uma demora na recuperação da ocupação no mercado secundário. Além disso, pesam positivamente os poucos lançamentos previstos para os próximos anos.
Logística
Segmento que foi muito bem na maior parte da pandemia, os fundos de galpões exigem cautela do investidor. Há muita entrega de imóveis pela frente, o que traz um risco de sobreoferta em algumas regiões.
Não há consenso de que as entregas vão gerar vacância maior porque o fenômeno do e-commerce é considerado perene. Mas não há tanta certeza de que os rendimentos continuarão a subir.
Alguns fundos apresentam 15% de desconto em relação ao seu valor patrimonial. A expectativa, pelo menos no ano que vem, é que exista demanda suficiente para absorver os novos lotes.
Fundos de papel (CRIs)
Os fundos que investem em recebíveis imobiliários (CRIs) representaram o único segmento que ficou praticamente no zero a zero em 2021. Mas isso não significa que devem continuar no topo do ranking no ano que vem, diz Moraes. “No momento em que a inflação ceder, o rendimento desses fundos tende a diminuir“, afirma.
Atualmente os fundos estão entregando retornos de mais de 1% ao mês, em alguns casos até de 1,5%, uma vez que os fluxos de seus contratos estão atrelados ao IGP-M, à taxa Selic e ao IPCA, que dispararam. Mas, segundo Cardoso, caso a Selic volte a ceder, o rendimento dos fundos pode cair para algo entre 0,5% a 0,7% ao mês.
Ainda que os rendimentos desses fundos caiam, Gabriel Pereira, Head de FIIs da Acqua-Vero Investimentos, recomenda ao investidor não vender as cotas. “É um movimento natural de mercado. Boa parte fundos entrega correção monetária e é interessante tê-los na carteira para se proteger de eventuais oscilações que podem acontecer no próximo ano“, aconselha.
REITs
Os fundos imobiliários americanos podem ser uma boa forma de diversificar a carteira no exterior, especialmente na forma de fundos de índice, os ETFs. No entanto Moraes lembra que o investidor não deve esperar rendimentos semelhantes aos dos fundos brasileiros. “Eles são naturalmente ativos de menor risco lá fora e podem render um terço ou metade do que rendem os fundos no Brasil“, explica o professor da EXAME Academy.
O que fazer agora?
Ainda que o cenário seja mais otimista para 2022, Cardoso, do Clube FII, prevê que as eleições, marcadas pela polarização e por ora sem uma terceira via forte, devem impactar o mercado financeiro, e, por consequência, os FIIs.
O especialista acredita que seja um bom momento para comprar cotas de fundos imobiliários. Mas é necesssário que o investidor tenha obrigatoriamente um horizonte de investimento de pelo menos cinco anos para retirada dos valores. “Quem optar por prazos menores precisará contar com a sorte. Embora os FIIs estejam baratos, podem ficar ainda mais“, diz.
Fonte: Space Money, Exame
