Para que uma transação de compra e venda seja concretizada, há vários processos que precisam ser cumpridos para que a transferência de imóvel seja concluída. Por isso é preciso muita atenção, porque todo o procedimento é repleto de detalhes. Conheça cada etapa e como fazer sem dor de cabeça.
Quais os impostos necessários para a transferência de imóveis?
O imposto que deve ser pago para fazer a transferência de imóveis é o Imposto de Transmissão sobre Bens Imóveis (ITBI). Ele é um tributo municipal, portanto cada prefeitura tem a liberdade de decidir como será feita a cobrança.
No entanto, a Constituição determina o máximo de 5% sobre o valor do imóvel. Porém, geralmente a cobrança fica entre 2% e 3%. Na cidade de São Paulo, por exemplo, o ITBI corresponde a 3% do valor de venda descrito na escritura ou no contrato de financiamento. Já em Barueri, ele é de 5%.
Como calcular o ITBI?
Recentemente o Supremo Tribunal Federal (STF) determinou que o ITBI seja calculado pelo valor de mercado. Entretanto, alguns municípios ainda fazem o cálculo do imposto para transferência de imóvel pelo valor venal quando este é superior ao valor da venda. Portanto, se isso acontecer o comprador pode contestar na hora do pagamento.
Para calcular o ITBI o valor de venda do imóvel deve ser multiplicado pela alíquota praticada no município onde a propriedade está localizada. Assim, se você comprar um imóvel no valor de R$300 mil na cidade de São Paulo, onde a alíquota é de 3%, o ITBI a ser pago é de R$9 mil.
Imóvel financiado pode ter cálculo diferente de ITBI
Já para a transferência de imóvel financiado o cálculo é um pouco diferente na maioria das cidades. Mas como cada Prefeitura tem liberdade para estabelecer o tipo de cobrança, o ideal é checar com o poder municipal.
De qualquer forma, geralmente nesse caso, o cálculo é feito em duas etapas. Primeiramente, aplica-se uma alíquota sobre o valor efetivamente financiado, e, depois, aplica-se uma alíquota diferente para o valor excedente.
Então ainda considerando o município de São Paulo como exemplo, a alíquota para as transações realizadas pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é de 0,5% para o valor financiado. Inclusive, se quiser saber mais sobre o SFH esse artigo explica bem como funciona.
Mas vale ressaltar que há um limite de valor para que a alíquota seja válida – e que muda de acordo com o município. Assim, ao valor excedente a esse limite deve incidir a alíquota cheia, que, no caso de São Paulo, é de 3%.
Programas de isenção e descontos no imposto de transferência
O programa Casa Verde e Amarela tem ITBI diferenciado. Nesse caso, o imposto para a transferência de imóvel pode ter um desconto de até 50%. A propósito, aqui você confere algumas mudanças que o programa deve ter em breve.
Por outro lado, como é um tributo municipal, cada prefeitura tem suas regras próprias para isentar (ou não) o pagamento do ITBI.
Mesmo assim, algumas possibilidades de isenção são mais comuns. Algumas delas são certas condições do uso do FGTS, compra do primeiro imóvel pelo SFH ou uso do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), porque a Lei 14.118/21 sugere aos municípios o abono para os participantes do programa.
Quem paga o ITBI?
O pagamento do ITBI é de responsabilidade do comprador do imóvel e é preciso comprovar a quitação do imposto para realizar o registro do imóvel. Esse pagamento pode ou não ser parcelado, também dependendo de cada Prefeitura. Em São Paulo, por exemplo, ele deve ser feito à vista.
Mas se a compra do imóvel for financiada, tanto o ITBI quanto as despesas com a documentação podem ser incluídas no valor do financiamento, desde que dentro do limite aprovado.
O pagamento do ITBI deve ser feita através de guias emitidas pela prefeitura em bancos parceiros do município.
Quais os documentos necessários para transferência de imóvel?
A transferência de imóvel é documentada na escritura, um documento lavrado em cartório de registro de imóveis perante a assinatura das partes envolvidas.
O valor da escritura pode variar bastante de estado para estado. Porém uma série de documentos são necessários para que a escritura seja feita, variando de acordo com o tipo de imóvel:
Imóvel urbano:
- Certidão do cadastro no município, valor venal e certidão negativa de débitos municipais do imóvel;
- IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano);
- Certidões negativas de ônus e ações;
- Matrícula atualizada do imóvel.
Se o imóvel ficar em um condomínio, é preciso que o síndico assine e autentique uma declaração afirmando que não há débitos pendentes. Também é preciso cópia da ata de eleição do síndico.
Imóvel rural:
- CCIR (Certidão ou Certificado de Imóvel Rural);
- Certidões negativas de ônus e ações;
- Matrícula atualizada do imóvel;
- ITR (Imposto Territorial Rural).
Documentos do vendedor (pessoa física)
- Certidões negativas junto à Receita Federal e à justiça trabalhista – são opcionais, mas ideais de serem apresentadas para ter mais segurança na transação;
- Pacto antenupcial registrado ou da Escritura Pública de pacto antenupcial;
- Cópia autenticada do RG e CPF de todos os proprietários;
- Profissão de todos os proprietários e cônjuges;
- Certidão de casamento atualizada;
- Endereço.
Construtora ou imobiliária, quando houver:
- Certidão negativa de contribuições previdenciárias (INSS).
- Endereços e profissões dos sócios administradores;
- Certidão Simplificada da Junta Comercial;
- Certidão negativa de tributos federais;
- RG e CPF dos sócios administradores;
- Contrato Social Consolidado;
- Inscrição no CNPJ.
Comprador:
- Cópia autenticada do RG e CPF do comprador e cônjuge;
- Profissão e endereço do comprador e cônjuge;
- Pacto antenupcial registrado.
Essa é a documentação básica. Entretanto pode haver a necessidade de outros documentos de acordo com as exigências de cada município.
Como fazer a transferência de imóvel?
O comprador só é considerado juridicamente dono do imóvel após providenciar sua escritura definitiva e a efetivação do registro. Por isso, seguir todos os passos da transferência de imóvel é tão importante. Se o registro não for feito, o direito à propriedade não é estabelecido. Aliás, todos os cartórios de registro de imóveis do país já estão integrados em uma plataforma online (saiba mais clicando aqui).
Assim, o primeiro passo é reunir todos os documentos necessários para fazer a escritura pública. Depois disso, é preciso pagar o ITBI e levar o comprovante de pagamento juntamente com todos os documentos para fazer a escritura em cartório.
Na verdade, a escritura pública é um documento de fé pública que atesta uma transação de venda. O documento pode ser feito em qualquer Cartório de Notas, e o prazo para que fique pronta varia de um para outro.
Depois é preciso lavrar essa escritura no Cartório de Registro de Imóveis, alterando o histórico do imóvel e atestando quem é o seu novo proprietário.
Assim, se depois do registro feito uma nova certidão seja solicitada nela já estará constando o nome do novo proprietário do imóvel.
Em suma, a transferência de imóvel pode ser demorada e é um processo burocrático muito detalhado. Por isso deve ser acompanhado por um profissional especializado, como um corretor imobiliário de confiança.
Esperamos ter ajudado, até as próximas dicas!
