A suspensão do pagamento dos aluguéis do edifício Lubrax, sede da Vibra (VBBR3) no Rio de Janeiro, interrompeu o fluxo de receitas dos certificados de recebíveis imobiliários (CRI) que têm a locação paga pela empresa como lastro. Isso gerou preocupação entre investidores que possuíam esses títulos de dívida, agora inadimplentes. Especialistas e representantes do mercado estão divididos sobre o caso e suas consequências para o segmento imobiliário.
Em 2012, a Vibra firmou um contrato com a Confidere para a construção do imóvel no modelo build-to-suit (BTS), onde o espaço é construído de acordo com as necessidades do locatário. A Vibra, empresa do setor de petróleo e gás, pagaria o aluguel até 2031, quando então se tornaria proprietária do prédio.
Para financiar o projeto, a construtora optou pela emissão de CRIs, vendendo as receitas futuras do empreendimento em troca de capital dos investidores. No caso do edifício Lubrax, as receitas futuras seriam os aluguéis pagos pela Vibra, conforme o contrato com a Confidere. “A premissa é que, se o inquilino interromper a locação, fica obrigado a pagar uma multa equivalente ao restante do prazo contratual”, explica Vander Ferreira de Andrade, advogado especializado em direito imobiliário. No entanto, a Vibra alega que existem cláusulas contratuais que a desobrigam de continuar como inquilina.
De acordo com a Vibra, o contrato especificava que a Confidere não poderia permitir que o prédio fosse alvo de penhoras judiciais. A construtora descumpriu esse acordo, levando a Vibra a arrematar o prédio em leilão judicial por R$ 133 milhões em abril de 2024. A Vibra afirma que, como nova proprietária, o contrato de locação foi extinto, eliminando a necessidade de continuar pagando os aluguéis e, consequentemente, interrompendo o fluxo de receita dos CRIs, originando a atual controvérsia no mercado.
Falta de Garantia Real no Contrato?
Gustavo Ribas, gestor da Navi Capital, considera o movimento da Vibra natural e destaca a ausência de alienação fiduciária no contrato – onde o devedor oferece o imóvel como garantia ao credor até o pagamento total da dívida. “Isso aqui no nosso processo de investimento jamais teria passado. Gostamos de operações de crédito que, se tudo der errado, a gente recupera”, comenta Ribas, que participou de um painel durante evento da TAG Investimentos.
Ribas explica que não analisou a operação de crédito dos CRIs da Vibra, preferindo investir onde há garantia real. Ele observa que o CRI foi emitido com base em um contrato atípico, que não segue o que está descrito em lei e contém termos específicos estabelecidos entre as partes. Do ponto de vista legal e jurídico, a operação parece correta, mas Ribas enfatiza a necessidade de analisar o caso como um todo. “A discussão é se a companhia se utilizou dessas ferramentas jurídicas previstas no contrato e na legislação para se beneficiar do spread, porque o nome do CRI era o nome da empresa. Nesse momento, a companhia teve oportunidade de comprar o ativo no leilão e o contrato acabou por terminar”, pondera.
A situação gera um debate sobre a segurança dos investidores em CRIs e as implicações para o mercado imobiliário, especialmente em termos de confiança e transparência nos contratos e garantias.
Quer continuar atualizado sobre o mercado imobiliário? Então se inscreva na nossa Newsletter. Todas as terças e sextas, às 7:15, nós enviamos no seu e-mail as principais notícias do mercado Imobiliário. Vejo você lá!
Informações retiradas de Wellington Carvalho e Bruna Furlani à InfoMoney
