Em 2024, São Paulo está prestes a alcançar um marco histórico no setor imobiliário, com a previsão de entrega de 818 novos condomínios, quase o dobro do número do ano anterior. A capital paulista receberá aproximadamente 150 mil novos apartamentos, sendo 98% residenciais e 2% comerciais.
Destaca-se que os prédios de médio padrão lideram esse crescimento, representando 36% das novas implantações, com 295 empreendimentos avaliados em média a R$15,2 mil o metro quadrado e R$710 mil a unidade.
Bairros como Vila Mariana, Perdizes, Pinheiros, Vila Clementino e Moema estão entre os principais destinos desses empreendimentos. No entanto, há também uma parcela de 94 empreendimentos voltados para o setor econômico, com unidades mais acessíveis, custando em média R$231 mil, localizados em bairros como Itaquera, Paraisópolis e Guaianases.
De acordo com um levantamento realizado pela Data Lello, o instituto de pesquisas e inovação da Lello Condomínios, empresa do setor imobiliário, foi constatado um aumento significativo na entrega de condomínios em 2022. Segundo os dados, foram entregues 495 condomínios no último ano, em comparação com os 407 condomínios entregues em 2021.
Esse crescimento foi atribuído por Fabiano de Marco, cofundador da incorporadora Idealiza Cidades, ao funcionamento característico do mercado imobiliário, que opera com ciclos longos e movimentos lentos.
“O tempo de entrega de um condomínio pensado no ‘boom’ da pandemia, baixas taxas de juros e alterações no Plano Diretor se refletem com entregas 4 ou 5 anos depois. Isso explica esses números, frutos de decisões tomadas não tão recentemente”, explicou.
Durante a fase mais intensa da pandemia de Covid-19, a taxa básica de juros atingiu um recorde histórico de 2% ao ano no país, enquanto a capital testemunhava um boom imobiliário, com a venda de 47 mil propriedades entre 2020 e 2021. Em 2023, o prefeito da cidade, Ricardo Nunes (MDB), aprovou a revisão do Plano Diretor, mantendo a possibilidade de verticalização ao redor dos sistemas de transporte público, apesar das críticas de urbanistas em relação ao impacto nos “miolos” dos bairros.
Críticas ao modelo de negócio
Valter Caldana, doutor em urbanismo pela USP e professor da Universidade Mackenzie, expressou críticas contundentes ao modelo de negócio do mercado imobiliário atual, alertando para os potenciais impactos negativos da verticalização nas cidades a médio e longo prazo. Ele aponta que a pandemia teve um papel ao reprimir projetos pessoais e familiares, exacerbando um já substancial déficit habitacional em todos os estratos socioeconômicos.
Além disso, Caldana destaca que a revisão do Plano Diretor e do Zoneamento evidenciou uma preocupante velocidade e voracidade na expansão vertical, apontando para uma necessidade urgente de repensar o desenvolvimento urbano de forma mais equilibrada e sustentável.
Apesar do aumento no número de construções habitacionais em São Paulo, a urbanista e coordenadora do LAB Cidade da USP, Raquel Rolnik, observa que isso não tem sido suficiente para reduzir o déficit habitacional. De acordo com estimativas da prefeitura, ainda faltam cerca de 400 mil moradias na capital.
Essa disparidade entre a oferta e a demanda por moradias ressalta a persistência dos desafios enfrentados pela cidade no campo da habitação, apesar dos esforços para expandir a infraestrutura residencial.
“Essas unidades residenciais não necessariamente são moradias e nem serão moradias no curtíssimo prazo. As pessoas falam ‘Mas como? Um investimento em uma coisa que não vai render?’. São unidades que são produzidas, vendidas, mas estão ocupando o lugar da cidade dos moradores e que não serão destinadas para os moradores, porque são inacessíveis pelo preço, pela morfologia e pelo tipo”, afirmou Rolnik.
Raquel expressa preocupação sobre a alta proporção de empreendimentos direcionados ao segmento econômico, representando 11,5% do total. Ela argumenta que essa tendência reflete um modelo urbano concentrador e excludente, que não garante uma distribuição equitativa das oportunidades na cidade.
A alta no mercado imobiliário está gerando três grandes impactos em São Paulo, de acordo com a professora.
- Em primeiro lugar, a valorização exagerada da terra e dos imóveis está agravando a crise habitacional na cidade.
- Em segundo lugar, os bairros estão passando por grandes transformações, com demolições de casas e sobrados, resultando na perda de características históricas e de referências culturais.
- Por fim, a circulação está sendo prejudicada, com o aumento da construção de áreas para carros, causando congestionamentos e dificultando a mobilidade urbana. Esses problemas evidenciam a necessidade de políticas urbanas mais equilibradas e sustentáveis.
Segundo Caldana, especialista em urbanismo, na estruturação urbana central, o foco na construção é mais relevante do que a venda ou ocupação dos espaços. Ele ressalta que essa prioridade está influenciando negativamente a evolução das cidades, resultando na reprodução de um modelo obsoleto do século passado.
Caldana adverte que essa abordagem está desperdiçando uma oportunidade crucial para implementar cidades modernas, e alerta para as consequências negativas que essa reprodução pode ter para as futuras gerações urbanas.
Verticalização em SP
De acordo com o estudo, os bairros que receberão o maior número de condomínios são: Pinheiros, Vila Mariana, Perdizes, Butantã, Vila Clementino, Itaim Bibi, Ipiranga, Vila Nova Conceição e Brooklin.
O valor médio do m² do total de 818 novos condomínios é de R$ 14,5 mil.
Segmento econômico
- 94 novos empreendimentos (11,5%)
- Média de R$ 6,5 mil o m²
- Média de R$ 231 mil por unidade
- Média de 280 apartamentos por condomínio
- Itaquera, Pirituba, Parque Novo Mundo, Guaianases e Paraisópolis são os bairros que mais devem receber prédios desse segmento
Médio-baixo padrão
- 198 novos empreendimentos (24,2%)
- Média de R$ 9,05 mil o m²
- Média de R$ 382 mil por unidade
- Média de 256 apartamentos por condomínio
- Butantã, Barra Funda, Belenzinho, Cambuci e Ipiranga são os bairros que mais devem receber prédios desse segmento
Alto padrão
- 203 novos empreendimentos (24,8%)
- Média de R$ 22,5 mil o m²
- Média de R$ 4,1 milhões por unidade
- Média de 89 apartamentos por condomínio
- Pinheiros Vila Nova Conceição, Perdizes, Itaim Bibi e Vila Mariana são os bairros que mais devem receber prédios desse segmento.
Na cidade, condomínios horizontais também são incluídos na lista, embora em menor número. Um total de 28 empreendimentos desse tipo está previsto para ser entregue, com a maioria localizada nos bairros Jardim Guedala, Alto de Pinheiros e Brooklin. O valor médio das unidades nesses condomínios é de aproximadamente R$6,7 milhões.
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Informações retiradas de Gustavo Honório, Lídia Rodrigues à G1
