São Paulo vive um processo acelerado de verticalização. Segundo o levantamento Mapa dos Condomínios 2025, da administradora Lello, a capital paulista ganhou 7 mil novos prédios na última década, elevando o total para 31.747. O crescimento de 35% desde 2014 foi impulsionado por edifícios residenciais, que representam 92% das novas construções. Com esse salto, o setor de condomínios movimenta aproximadamente R$ 25 bilhões por ano apenas na capital.
O ano de 2024 foi recorde em novos empreendimentos, com 818 condomínios entregues — número influenciado pelo represamento de obras durante a pandemia. A expectativa para 2025 é de 550 novas entregas, com possível variação entre 10% e 15% a depender do ritmo das construções.
Zona sul lidera os lançamentos e perfil dos empreendimentos varia por região
A zona sul concentra a maior parte dos lançamentos, com 39% dos novos projetos. Em seguida vêm a zona leste (23%), a oeste (16%), a norte (14%) e a central (8%). Essa distribuição acompanha as diretrizes do Plano Diretor de 2014, que prioriza construções ao longo dos eixos de transporte para incentivar o uso do transporte público e aproximar a população das regiões comerciais.
A média na cidade é de 75 apartamentos por condomínio, mas há variações. A zona norte tem os maiores empreendimentos, com média de 118 unidades, seguida pela zona leste, com 103. Já a zona sul, mesmo com mais lançamentos, tem a menor média: 58 apartamentos por prédio.
Valores dos condomínios variam de acordo com porte e região
O preço médio da taxa de condomínio em São Paulo é de R$983 por mês, somando cerca de R$11.796 por ano. A zona sul apresenta os valores mais altos, com média de R$1.198. Na outra ponta, a zona leste tem o menor valor médio, com R$701. As zonas oeste, norte e central apresentam preços intermediários, com R$936, R$864 e R$701, respectivamente.
Segundo Angélica Arbex, diretora de marketing da Lello, o valor depende principalmente da folha de pagamento e do número de unidades do edifício. “Condomínios maiores têm valor de condomínio menor. Se você tem uma região da cidade com grandes conjuntos, essa é a primeira diferenciação. Na sequência, a principal coisa que influencia o valor do condomínio é a folha de pagamento”, explica.
Ela ressalta que manter a taxa baixa a qualquer custo pode trazer problemas. “É tipicamente aí que o barato sai caro. Se você começa a economizar a qualquer custo, você não pinta o condomínio, não faz a atualização elétrica e hidráulica, não cuida do elevador e acaba desvalorizando os imóveis.”
Corretores se beneficiam, mas imóveis usados enfrentam entraves
O aquecimento do mercado também impulsiona a atuação de síndicos, administradores e corretores de imóveis. Para José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP, o cenário é positivo. “Os corretores estão muito satisfeitos com o mercado, que está funcionando mesmo com os juros elevados. Os lançamentos são todos vendidos, nada fica encalhado.”
No entanto, o setor de imóveis usados tem encontrado obstáculos após mudanças nas regras do programa Minha Casa Minha Vida. A elevação do valor de entrada, que pode chegar a 50% do total do imóvel, reduziu as vendas. “Vendia muito com o Minha Casa Minha Vida com teto de R$ 350 mil. O aumento da entrada causou uma redução brusca”, diz Viana Neto.
Adensamento urbano: solução para mobilidade e uso do solo
A estratégia da cidade tem sido estimular moradias próximas a transporte público, reduzindo o deslocamento diário e evitando o crescimento desordenado nas periferias. A maioria das unidades voltadas para a população de baixa renda não conta com vaga de garagem, o que reforça o foco em facilitar a mobilidade e reduzir o uso de carros.
Para o arquiteto e urbanista João Fernando Pires Meyer, da FAU-USP, essa lógica é positiva. “O crescimento na extrema periferia leva a uma sobrecarga do sistema de transportes. Quando as pessoas moram mais perto do trabalho, é melhor para toda a cidade. Por isso, São Paulo optou por adensar as áreas próximas aos eixos de transportes.”
Meyer, no entanto, alerta para distorções no plano. “A revisão do zoneamento, do ano passado, tornou permanente a disponibilização dos terrenos dos eixos de transporte de massa para população de renda alta, que não anda de Metrô, comprometendo um dos principais objetivos do Plano Diretor.”
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Informações retiradas de Lucas Agrela ao Estadão
