Com a crescente redução dos recursos da poupança para alimentar as linhas de crédito imobiliário, os bancos estão recorrendo ao mercado de capitais para suprir o “funding” necessário. Nesse cenário, o Santander desenvolveu uma nova modalidade de financiamento para incorporadoras, chamada Ciclo Estendido, que visa diminuir a dependência da poupança.
O Ciclo Estendido utiliza certificados de recebíveis imobiliários (CRI) como principal fonte de recursos. A grande vantagem dessa solução é que ela cobre todas as fases de um projeto imobiliário: desde a compra do terreno e o lançamento do projeto, passando pela construção, até o repasse dos financiamentos das unidades vendidas na planta para as instituições financeiras.
Segundo Robson Bhering, chefe de negócios imobiliários para pessoa jurídica do Santander, “os custos antes de iniciar a obra, que abrangem terrenos, outorgas, potenciais construtivos e lançamento, estão cada vez mais relevantes.” Ele destaca que o Ciclo Estendido reúne tudo em uma só estrutura, oferecendo previsibilidade e tranquilidade ao incorporador, com um funding garantido em todas as fases do projeto.
Além disso, o Ciclo Estendido ajuda a equilibrar o fluxo de caixa do projeto imobiliário. Durante a fase pré-obra, o empreendedor não precisa fazer parte do pagamento do financiamento, pois o desembolso será feito ao término da obra, com o repasse da carteira de clientes. O diretor de negócios imobiliários do Santander, Gamba, ressalta que “é um modelo que a gente está desenvolvendo sem depender da poupança, ou seja, de um funding que a gente sabe que está restrito.”
A participação da poupança na estrutura de funding do crédito imobiliário tem diminuído. Em dezembro de 2021, a poupança representava 46% dessa estrutura. No fim de 2022, a participação caiu para 40%, e no encerramento de 2023, chegou a 34%, devido a fortes saques nos últimos três anos. Em contrapartida, a demanda por CRIs continua aquecida, com o estoque desses certificados subindo de R$ 106 bilhões em 2021 para R$ 184 bilhões no fim de 2023.
Gamba afirma que “o mercado imobiliário precisa se reinventar” para lidar com a redução de recursos da poupança. Ele acrescenta que, mesmo com essa redução, o volume de recursos na estrutura do crédito imobiliário cresceu de R$ 460 bilhões entre 2021 e 2023, totalizando R$ 2,17 trilhões. Parte desse crescimento foi suprido pelo mercado de capitais, através de títulos bancários como LCI e Lig, e securitizados como CRIs e fundos imobiliários.
Atualmente, os estoques de FII, CRI, Lig e LCI somam R$ 857 bilhões, representando 40% da estrutura de funding. Os recursos da poupança obrigatoriamente direcionados por lei, que são 65% do saldo das instituições financeiras, atingem R$ 747 bilhões, com participação de 34%, segundo dados da Abecip do fim de 2023.
Apesar das mudanças, o diretor de negócios imobiliários acredita que a poupança continuará sendo a principal fonte de recursos para o crédito imobiliário destinado a pessoas físicas, devido ao financiamento de longo prazo, que pode durar até 30 anos. “Para operações de ciclo curto, como financiamento à construção, o funding de mercado pode ser mais interessante, porque a carteira pode ser securitizada [como lastro de CRI]”, conclui o executivo.
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Informações retiradas de Valor Econômico
