Com a constante alta do IGPM e até do IPCA, a equipe do Instituto Brasileiro de Economia (IBRE) da FGV, passou a trabalhar na criação de um novo indexador que medisse o valor real dos aluguéis de imóveis, ou seja, os valores definidos em contratos e suas variações. Foi assim que na ultima terça, lançaram o IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais), como forma de oferecer uma medição mais realista sobre as dinâmicas de preço do setor imobiliário.
O coordenador do IPC Brasil do IBRE/FGV, Paulo Picchetti, explicou que o IVAR já era calculado antes pelo IBRE, mas em uma metodologia diferente, sendo um sub índice no cálculo do IPC-S do IGP-M. Anteriormente, eram considerados os preços dos aluguéis dos anúncios de locação, e monitorado a variação deles.
“Esse claramente não é um método ideal porque a gente sabe que o preço pedido não é necessariamente, o valor da transação efetiva, o valor é o que está no contrato, após negociações”, afirma Picchetti
Hoje em dia, temos o IGP-M como o índice mais utilizado em contrato de aluguéis, no entanto, em 2021 obteve um acumulo alto de 17,78%, sem contar 2020 que chegou a níveis de 23,14%, o que fez com que o índice caísse em desuso na hora do reajuste, abrindo espaço para o IPCA.
Qual valor foi divulgado do IVAR?
Pelos cálculos anunciados pela FGV, em dezembro o IVAR subiu 0,66%, uma desaceleração com relação aos 0,79% registrado em novembro. O acumulado de 12 meses ficou em -0,61% em dezembro.
Para o FGV esse é um valor mais realista do que as altas do IGP-M ou IPCA, uma vez que no período de pandemia foram feitas várias renegociações de valores nos aluguéis, bem como a isenção de reajuste ou reajuste com taxas menores.
“O setor imobiliário foi profundamente afetado pelos efeitos da pandemia sobre o mercado de trabalho. O desemprego elevado sustentou negociações entre inquilinos e proprietários que resultaram, em sua maioria, queda ou manutenção dos valores dos aluguéis, contribuindo para o recuo da taxa anual do índice”.
A próxima divulgação do Ivar, referente a janeiro, ocorrerá em 10 de fevereiro de 2022.
Como é calculado o IVAR?
Após firmar acordos com imobiliárias e administradoras, a equipe do IBRE garantiu acesso aos contratos de locação fechados mensalmente e aos reajustes no valor da locação daquele mês. O novo índice vai levar em consideração:
– Valor do aluguel no contrato
– Reajuste do contrato de locação
– Características de cada imóvel alugado
O coordenador afirma que a mudança de metodologia já gerou divergências. No acumulado de 2021, o IVAR de metodologia antiga (que monitorava o valor dos anúncios de locação) registrou uma alta de 4,45%. Já com a nova metodologia, o acumulado do ano foi de queda de 0,61%.
Para o FGV, os dados confirmam que os preços de alugueis anunciados e praticados são diferentes “O proprietário coloca (o imóvel) no mercado, mantém aquele valor anunciado por um tempo, mas muitas vezes acaba fechando por um preço menor. A mesma coisa acontece no mercado de compra e venda”.
De quais cidades são coletados os dados?
O novo índice coletará informações de cerca de 10 mil contratos por mês de quatro capitais: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre. A FGV tem intenção de incluir mais capitais no cálculo, mas segundo Picchetti por hora “a escolha foi pela representatividade e a disponibilidade de informações. Idealmente gostaríamos que refletisse mais capitais e cidades, mas é uma informação difícil de obter, demoramos um bom tempo para ter só dessas 4 cidades”.
Na opinião de Picchetti, a expectativa é que, com o tempo, novas imobiliárias e entidades apareçam dispostas a compartilhar as informações, compondo amostras mais robustas para incluir mais cidades no levantamento. “Sabemos que cada cidade tem suas especificidades. O próprio impacto da pandemia teve diferenças regionais, inclusive para o mercado imobiliário”.
Mas esse seria um problema para que o IVAR não fosse adotado fora das grandes capitais? O FGV acredita que não. “Se olharmos o gráfico da evolução dos preços de aluguéis, a tendência é muito parecida, o ambiente econômico é comum a todas, então a tendência é tanto cair os preços de aluguéis quanto negociar ante o anunciado“.
Os contratos de aluguéis passarão a usar o IVAR?
O IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) também é calculado pela FGV, e é o índice mais utilizado para reajuste de aluguéis durantes anos. Mas de 2020 à 2021, obteve uma alta elevação, o que aumentou em muito o valor dos aluguéis em meio a um cenário de crise econômica, não sendo sustentável o seu uso.
Por isso, Picchetti considera que o IVAR é “do ponto de vista conceitual, mais apropriado do que o IGP-M para ser usado nos contratos. O IGP-M vem sendo usado há décadas nos reajustes de contratos, mas ele não foi criado para isso, ele foi criado para medir preços no atacado, de material de construção, preços ao consumidor. O aluguel foi sendo reajustado pra cima nesses últimos anos porque subiu o preço de soja, minério de ferro, gasolina, o que não faz sentido do ponto de vista econômico”.
Nesse sentido, ao medir exclusivamente a dinâmica de evolução de oferta, demanda e preço no mercado de aluguéis residenciais, o IVAR consegue ser um referencial melhor. A adoção, porém, vai depender das imobiliárias e proprietários dos imóveis.
“Nos dois últimos anos, vemos essa tendência de queda nos aluguéis, não alta, ao contrário do IGP-M que acumulou quase 17% de alta, e o IPCA, outra alternativa que surgiu para os reajustes, fechou em 10%. O IVAR está mais próximo da realidade”, afirma.
A adoção do IGP-M nos aluguéis ocorreu na década de 1980. “A gente vivia um processo de hiperinflação. Basicamente você tem dois ativos na economia que são refúgios contra a perda do poder de compra: imóveis e moeda estrangeira”, afirma Picchetti.
Como a constituição brasileira não autoriza estabelecer contratos de alugueis seguindo a cotação em dólar, os donos de imóveis que queriam proteger seu poder de compra, adotaram o IGP-M na época, como uma alternativa.
“O IGP-M foi escolhido porque tem ainda uma correlação forte com o dólar, e ficou por inércia na falta de uma alternativa de melhor qualidade. Mas os dois últimos anos mostraram bem a inadequação desse índice para reajuste de contratos, com ele subindo no auge da pandemia”, diz.
E aí, será que as imobiliárias vão adotar esse novo índice? Essa parece não ser uma preocupação da equipe da FGV. “O motivo principal para a criação do IVAR é oferecer uma informação de melhor qualidade para o público. O uso que vão fazer nós não temos controle, mas a experiência mostrará se terá adesão ou não”.
Fonte: CNN
