O mercado imobiliário europeu enfrenta desafios significativos devido ao aumento das taxas de juros, resultando em uma desaceleração nos investimentos e nos preços dos ativos. O BNP Paribas RE prevê que a recuperação só ocorrerá em 2024, quando os investidores adotarem estratégias adaptadas a um ambiente macroeconômico mais estável. No primeiro semestre de 2023, o investimento europeu atingiu o seu ponto mais baixo em uma década, totalizando 182,6 mil milhões de euros, uma redução de 57% em relação ao mesmo período de 2022.
Os cinco principais mercados também experimentaram quedas significativas: Reino Unido (-52%), Alemanha (-68%), França (-42%), Espanha (-41%) e Itália (-62%). Embora a diminuição no investimento seja comparável à crise financeira de 2008, espera-se que seja menos severa globalmente, com uma queda projetada de 42% até o final de 2023. O mercado imobiliário residencial é destacado como uma área de atenção para 2024, com a perspectiva de retomada dos investimentos quando novas estratégias forem adotadas diante de um ambiente mais estável.
Retorno imobiliário em 2023
Analistas do BNP Paribas RE indicam que estamos na fase final de descompressão no mercado imobiliário, especialmente para o segmento prime, e preveem que 2024 marcará o início de uma recuperação mais abrangente. Atualmente, os rendimentos médios prime no varejo e na logística nos 16 principais mercados europeus estão em 3,9% e 4,4%, respectivamente, mostrando um aumento de 5 pontos base e 90 pontos base em relação ao ano anterior. Para escritórios, o rendimento médio prime é de 4,3%, representando um aumento de 110 pontos base.
Estudos apontam que novas expansões de rendimento são prováveis ao longo de 2023, com uma possível estabilização em 2024. Posteriormente, a reativação do mercado será seletiva, com base no tipo de ativo e geografia, impulsionada pelos países onde a reavaliação foi mais acentuada. O BNP Paribas RE destaca que o mercado será liderado por logística, agora amplamente revalorizada, e residencial, ambos respaldados por sólidas perspectivas de crescimento do arrendamento.
A previsão para 2024 para o mercado residencial
No primeiro semestre de 2023, o investimento residencial na Europa experimentou uma queda significativa de 62% em comparação com o mesmo período em 2022 e 55% abaixo da média dos últimos cinco anos. Condições financeiras restritas e a incerteza em torno do ciclo de taxas de juro foram identificadas como principais impulsionadores desse declínio.
Entre os países europeus, os nórdicos, Alemanha e França testemunharam uma diminuição do investimento superior à média, enquanto Holanda e Reino Unido exibiram maior resiliência. Surpreendentemente, a Espanha foi o único país a registar um aumento nos investimentos.
Para revitalizar as transações, ajustes nos preços conforme o contexto económico e monetário real são considerados cruciais. O refinanciamento emerge como um risco premente, capaz de forçar alguns investidores a vender no curto prazo, devido aos ajustes de preços e ao aumento dos índices de empréstimo/valor.
Apesar desses desafios, o interesse dos investidores na classe de ativos residenciais permanece elevado, impulsionado pela crescente procura por arrendamento, decorrente da redução da acessibilidade devido ao aumento das taxas de hipoteca e dos preços das casas. O déficit habitacional nas grandes cidades também contribui para manter o atrativo do mercado imobiliário, apesar das condições adversas.
Alugueis na Europa
No primeiro trimestre de 2022, a Europa experimentou um aumento significativo na procura por casas para alugueis impulsionado por mudanças nas condições financeiras das famílias. O crescimento do aluguel atingiu +8,2% em termos homólogos, marcando o maior aumento médio anual desde 2010. O desequilíbrio entre oferta e procura no setor do aluguel é notável, especialmente em cidades como Berlim, Barcelona e Valência, devido a incertezas nas regulamentações habitacionais que reduziram drasticamente a oferta de alugueis.
A limitação de aumentos nas rendas a cerca de 2% a 3%, para evitar a indexação à inflação, levou os senhorios a compensarem a perda de receitas em novos contratos. Um desafio adicional pode surgir com a possível proibição de arrendamento de casas com baixo desempenho energético, uma prática já implementada na França e no Reino Unido. Essa regulamentação pode aumentar consideravelmente a pressão sobre a disponibilidade de habitação para arrendamento na região.
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Informações retiradas de Idealista
