O prefeito de São Paulo, Ricardo Nunes (MDB), sancionou a nova revisão da Lei de Zoneamento da cidade, que passou por sua segunda atualização no ano. Nunes vetou 18 pontos do texto enviado pelos vereadores no início do mês, incluindo trechos controversos que permitiam construções de maior porte em áreas atualmente exclusivamente residenciais nos bairros de Vila Nova Conceição e Cidade Jardim.
A Lei de Zoneamento, oficialmente conhecida como Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS), regula a aplicação das normas estabelecidas pelo Plano Diretor Estratégico do município. O Plano Diretor foi revisado no ano passado e, em seguida, o zoneamento passou por uma atualização. No entanto, houve falhas no mapa que orienta a aplicação das regras, com quadras que ficaram sem definição. Por isso, uma nova revisão foi elaborada pelos vereadores.
O novo texto incluía emendas que alteravam alguns pontos da lei, com destaque para a mudança de Zona Exclusivamente Residencial (ZER) para Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU) em algumas áreas de Vila Nova Conceição e Cidade Jardim. As ZEUs, localizadas próximas a transporte público de massa, recebem incentivos para adensamento, o que permitiria a construção de edifícios sem limite de altura, enquanto essas regiões são predominantemente residenciais e valorizadas.
No início do mês, associações de bairro apresentaram um abaixo-assinado contra a nova revisão, criticando a falta de participação pública nas mudanças. A revisão foi aprovada rapidamente no dia 2, antes do início do recesso parlamentar. Os pontos controversos foram vetados pelo prefeito.
A advogada especializada em políticas públicas Mariana Chiesa, professora do Insper e da FGV e sócia do escritório Manesco, argumenta que o Legislativo não deveria propor mudanças na Lei de Zoneamento, uma vez que essa é uma prerrogativa do Executivo, que dispõe de dados apropriados para isso. Segundo Chiesa, há um “protagonismo atípico” do Legislativo nos últimos anos, o que “desprestigia o processo participativo” nas revisões.
Chiesa destaca que as emendas vetadas por Nunes contrariavam o modelo de desenvolvimento proposto pelo Plano Diretor. A revisão do Zoneamento não seria o momento adequado para transformar áreas residenciais em ZEUs, afirma, e as mudanças criaram um “ambiente de insegurança jurídica”. Permitir que “regiões aleatórias” se tornem ZEUs poderia desincentivar a produção imobiliária em outras áreas ainda não desenvolvidas, especialmente nas áreas mais valorizadas, como o Centro-Sul da cidade.
Os vetos ainda podem ser derrubados pela Câmara. O vereador Rodrigo Goulart (PSD), relator da revisão, foi contatado pelo Valor e sua assessoria informou que ele “já cumpriu seu papel como relator, discutindo o tema em profundidade” e que “qualquer posicionamento da Câmara deverá ser tratado e comunicado após o recesso”, que termina no dia 1º.
José Police Neto, coordenador do núcleo de habitação e real estate do Laboratório Arq.Futuro de Cidades, do Insper, observa que alguns vetos de Nunes abordam pontos que enfrentaram maior contestação pública. Ele ressalta que a Câmara acertou ao propor uma nova revisão para corrigir erros, mas é necessário avaliar se houve extrapolação pelos vereadores ao incluir “inovações” que “fragilizam” a política, que deve ser revista novamente apenas em 2029.
Entre os aspectos positivos da nova revisão, Chiesa menciona a mudança de zoneamento que permitirá a criação de um parque no Bixiga, no terreno ao lado do Teatro Oficina.
Além disso, Nunes sancionou alterações nas Operações Urbanas Faria Lima e Água Espraiada, que permitirão a construção de mais prédios nessas áreas. Algumas quadras na Vila Olímpia, entre as ruas Clodomiro Amazonas e Ramos Batista, e Fiandeiras e Santa Justina, serão incorporadas à operação. Nela, é possível adquirir Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) para edificações maiores.
Um sócio de uma gestora do setor imobiliário, que preferiu não se identificar, acredita que a região atrairá prédios residenciais de uso misto, que combinam comércio na fachada com moradias para a classe média e popular, devido aos incentivos para esse tipo de projeto.
O Secovi-SP, sindicato das empresas do mercado imobiliário do Estado de São Paulo, foi contatado, mas não respondeu até o fechamento desta reportagem.
Informações retiradas de Ana Luiza Tieghi ao Valor.
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