Por que anúncios de imóveis acima do preço ideal afastam interessados?

Uma prática comum entre proprietários de imóveis é anunciar preços de aluguel e venda acima do ideal para ter margem de negociação. No entanto, essa estratégia pode afastar potenciais interessados, segundo uma nova pesquisa do QuintoAndar, plataforma imobiliária digital.

O estudo revelou que mais da metade (54%) dos imóveis à venda estão anunciados acima do preço recomendado pela plataforma. No caso dos aluguéis, 37% dos anúncios também superam o valor ideal. A plataforma calcula o preço ideal considerando fatores como metragem, tipologia, localização, valor do condomínio e IPTU, comparando-os com a base de dados do QuintoAndar.

Para aqueles que colocam preços muito altos, a consequência pode ser uma demora maior para alugar ou vender o imóvel. A pesquisa mostrou que apenas dois em cada 10 imóveis para aluguel e menos de três em cada 10 imóveis à venda são negociados acima do preço recomendado pelas ferramentas de precificação do QuintoAndar.

“O comportamento mais observado é o de sobreprecificar o imóvel, na tentativa de obter algum tipo de vantagem. Em muitos casos, essa estratégia acaba afastando potenciais inquilinos e pode levar o proprietário a ter ganhos menores no final das contas, uma vez que o imóvel parado acumula custos de IPTU e condomínio”, afirma Pedro Capetti, especialista em dados do QuintoAndar.

Imóveis anunciados acima do preço ideal têm descontos cinco vezes maiores do que aqueles negociados dentro do valor recomendado. No caso do aluguel, quase não há descontos quando um contrato é fechado nas duas primeiras semanas. Contudo, esse percentual aumenta para mais de 10% após a oitava semana.

Capetti reforça que o ideal é anunciar o preço correto desde o início, pois as decisões são tomadas rapidamente. O estudo aponta que uma em cada cinco locações ocorre em menos de uma semana e uma em cada três compras é realizada em até três meses.

O tempo também impacta nas visitas. Para aluguéis, a média de 9,8 visitas agendadas na primeira semana cai para 4,2 após um mês de anúncio. No caso de compra e venda, são 4,7 visitas em média no primeiro mês, número que cai pela metade após quatro meses.

“Os acessos diminuem vertiginosamente ao longo das semanas e meses. Por isso, a prática de colocar o valor no alto para ‘testar’ o mercado pode se configurar uma péssima estratégia”, explica Capetti.

Metodologia do estudo

O estudo utilizou dados de mais de 150 mil contratos fechados e anúncios publicados no QuintoAndar entre janeiro de 2023 e abril de 2024. Para estimar o preço ideal, a plataforma considerou informações fornecidas pelos proprietários, como metragem, tipologia, localização, valor do condomínio e IPTU, utilizando tecnologia de machine learning e análise de imagens e dados via IA. Foram considerados apartamentos (incluindo studios) de um a quatro dormitórios, com pelo menos um banheiro. O estudo também analisou a audiência do site do QuintoAndar.