O mercado imobiliário vem ficando mais atraente para investimentos com a tendência de aumento da oferta no curto prazo e expectativa de recuperação da demanda diante das perspectivas de retomada de programas de moradia e dos incentivos na indústria – já sinalizados como prioridades do governo de Luiz Inácio Lula da Silva (PT) -, que podem beneficiar o setor da construção.
Para quem quer investir, os retornos a médio e longo prazo podem compensar a compra de um imóvel neste ano de incertezas, com o setor ainda morno, o que daria espaço para negociações mais baratas para o comprador.
Pela ótica do investidor, há possibilidade de bons retornos de rendas fixas com a Selic no atual patamar de 13,75% ao ano. O retorno do aluguel, por outro lado, fica preso a uma média que vai de 5% a 6% ao ano, segundo levantamentos como o Índice FipeZap de Locação.
O investidor pode encontrar formas raras de ampliar os ganhos ao comprar ativos com preço abaixo do que valem (ou pode vir a valer) no médio e longo prazo. Se o valor inicial do investimento é menor, o retorno tende a ser maior. Sobretudo considerando que num mercado de compra morno, o aluguel passa a se valorizar.
Em 2022, o preço das unidades residenciais subiu 6,12% no ano contra 16% dos aluguéis no período, a maior alta em 11 anos, segundo o FipeZap. Outra opção relevante são os fundos imobiliários que, assim como os imóveis, podem oferecer retornos mensais, mas com risco diluído.
O Ifix, índice que reúne os fundos imobiliários mais negociados na bolsa brasileira, encerrou o ano com rentabilidade acumulada em 2,22%. Como o ano foi de protagonismo da renda fixa, os fundos de papel (que alocam em recebíveis imobiliários, ativos de renda fixa) se destacaram entre os melhores desempenhos da classe, alguns com retorno de até 26% no período. Entre os piores, por outro lado, alguns tijolos foram os que mais tiveram queda, com perdas de até 47,74%.
Onde investir?
Para investir diretamente em imóveis como forma de aumentar o patrimônio, de acordo com o “Termômetro Imobiliário” do GRI Club com a Brain Inteligência Estratégica, o segmento residencial lidera as apostas, com 74% das indicações de agentes do setor. Na sequência, especialistas indicam investimentos em galpões (41%) e em loteamentos (38%) como as melhores opções no mercado imobiliário atualmente.
Impactados pelos efeitos da pandemia, hotéis (7%), shoppings (13%) e escritórios (14%) surgem, nesta ordem, entre os segmentos com menor potencial de valorização neste ano, de acordo com a mesma pesquisa.
Pelo Índice Nacional da Construção Civil (Sinapi), medido pelo IBGE com a Caixa Econômica Federal, o custo nacional para o setor de habitação no Brasil está em R$1.679,25 por metro quadrado (m2). Conforme o indicador, que mede a variação dos custos e índices de custos da construção civil, as regiões mais caras do país são:Sul, com custo de construção a R$ 1.761,89/m2;
– Sudeste, com custo de construção a R$1.735,03/m2;
– Centro-Oeste, com custo de construção a R$1.722,72/m2;
– Norte, com custo de construção a R$1.697,69/m2;
– Nordeste, com custo de construção a e R$1.560,52/m2.
Investir em casas de férias
O Sul é um destaque em investimentos multipropriedade, principalmente na serra gaúcha (municípios de Gramado, Bento Gonçalves e Canela). Esse modelo é muito aproveitado com finalidade de ser segunda moradia ou destino de lazer, para pessoas de poder aquisitivo alto, portanto. E por ser ainda pouco conhecido no Brasil, a expectativa é de expansão neste segmento nos próximos anos.
“A estimativa é que uma parte do público-alvo desses empreendimentos não está familiarizada com o modelo, o que leva investidores e empreendedores a acreditarem no potencial de crescimento nos próximos anos”, diz Daniel Sznelwar, sócio-diretor da LOT Consult, empresa de consultoria financeira para o setor imobiliário.
Os empreendimentos multipropriedade aumentaram 45% em 2022, segundo estudo da consultoria Caio Calfat Real Estate. O valor geral de vendas (VGV, que é a soma do valor potencial de venda de todas as unidades de empreendimentos a serem lançados) desse modelo já alcançou em R$ 41,2 bilhões no país.
Oferta
O levantamento da Brain aponta que (57%) das construtoras optou por adiar os lançamentos no curto prazo, o que elevou em pelo menos 7% as projeções de novas unidades no Brasil em 2023 na comparação com o ano passado, segundo as empresas ouvidas na pesquisa.
Os dados da startup Propdo, que fornece soluções em software para o setor imobiliário, indicam que novos imóveis devem chegar ao mercado nos próximos meses em São Paulo, o que deve acirrar a concorrência do mercado paulistano. Entretanto, muitas dessas novas propriedades não serão vendidas, porque, na outra ponta, a demanda continua enfraquecida.
“O que estamos prevendo é que, no geral, as vendas serão menores, mas, entre as opções disponíveis no mercado, teremos um percentual maior de negócios com imóveis novos e menor com casas e apartamentos de segunda mão (que já tiveram um ou mais donos)”, afirma Nathan Varda, líder da Propdo.
O Sinapi, que mede os custos de construir, encerrou 2022 com alta de 10,9%, segunda maior taxa desde 2014. Em relação 2021 (quando o indicador ficou em 18,65%) houve um recuo de 7,75 pontos percentuais.
Não quer dizer que há (ou haverá um dia) deflação no setor, e sim que houve uma desaceleração do ritmo de alta dos preços. Na prática, a pressão inflacionária esfriou sobre as construtoras, mas ainda é quase o dobro da inflação oficial brasileira, que encerrou o ano em 5,79%.
Uma procura menor no mercado imobiliário dá mais abertura para quem está querendo negociar neste momento, o que, no médio prazo, pode aumentar o potencial de ganhos com o imóvel.
Pontos importantes, como a localização do imóvel e o desenvolvimento da região, acabam interferindo nesse panorama. Surgem assim bolsões urbanos e modelos de empreendimentos que seguem na contramão da tendência, mesmo nos mercados mais disputados.
De 2024 em diante – horizonte que o mercado projeta para os cortes nas taxas juros – os imóveis tendem a se valorizar ainda mais. Ou ao menos é por isso o que o setor espera. Portanto, 2023 pode ser o ano de comprar mais barato e ver o seu imóvel se valorizar a partir de 2024.
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Informações retiradas do Valor Investe
