Produtos de higiene, comida e água estão com o preço nas alturas, até mesmo a prestação do financiamento da casa própria entrou nessa onda de aumentos. No entanto, a maioria das pessoas desconhecem as razões do porquê estão pagando mais caro nas parcelas. Um dos principais motivos para isso é o seu indexador.
Em 2019 e 2020, os bancos, liderados pela Caixa Econômica, lançaram linhas de financiamento indexadas ao IPCA ou à rentabilidade da poupança.
Ou seja, o saldo devedor seria reajustado baseado nesses índices, causando alteração no valor das parcelas. Isso quer dizer que, se a inflação sobe ou a rentabilidade da poupança se eleva, suas parcelas e dívidas crescem também.
A principal vantagem dessas linhas eram os juros baixos, a partir de 2,95% ao ano, bem abaixo dos juros de 8% ao ano daquela época, oferecidos nas linhas tradicionais atreladas à Taxa Referencial (TR). Para quem quitaria logo o empréstimo, essa modalidade de financiamento tinha um bom apelo.
No entanto, a inflação só aumentou, além da taxa básica de juros e a Selic que também subiram, devido a tentativa do Banco Central para conter a alta de preços. A Selic interfere diretamente na rentabilidade da Poupança, pois quando ela sobe acima de 8,5% o lucro da poupança também é elevado. Isso significa que quem fechou contrato com este indexador ou qualquer outro ligado à inflação podem estar com problemas.
O comparador de taxas Melhortaxa fez uma simulação do impacto da inflação nas parcelas. Para se ter ideia, uma pessoa que comprou um imóvel de R$500 mil em setembro de 2019, com os menores juros disponíveis, de 2,95% mais IPCA, e pagou uma entrada de R$200 mil, hoje tem um saldo devedor maior do que o dia em que fechou negócio.
Dois anos atrás, as projeções da inflação eram mais amenas e pela simulação no fechamento do contrato hoje este saldo devedor estaria na casa dos R$299 mil.
Para quem financia diretamente com as construtoras o encarecimento das parcelas é mais recorrente, tendo em vista que geralmente os contratos são fechados baseados nos índices de inflação: IGP-M ou IPCA. Somente o IGP-M teve uma alta acumulada de 10,7%, enquanto o IPCA registrou 11,9% nos últimos 12 meses.
Sua idade pode interferir nas parcelas
Não somente a inflação, a idade também pode ter um impacto no valor das parcelas. Isso ocorre porque o financiamento imobiliário é formado por um Custo Efetivo Total (CET) que inclui seguros obrigatórios como o seguro de vida e de danos ao imóvel.
Isso ocorre porque em casos de morte o financiamento é mantido e quitado pela seguradora, ou seja, quanto mais velho o comprador fica, mais ele é visto como um risco. Dessa forma o valor da apólice aumenta e consequentemente as prestações também.
Qual é a solução?
Idade
A melhor opção é buscar uma nova seguradora. No momento do fechamento do contrato o ideal é fazer cotações, os bancos são obrigados a apresentar pelo menos duas opções de seguro. Eles costumam oferecer a seguradora do próprio grupo do banco e o segundo, em geral mais caro. Porém você pode procurar outra seguradora, e mesmo após o financiamento ainda é possível trocá-la.
Segundo o presidente da Melhortaxa no Brasil, Paulo Chebat, “Para uma pessoa com mais de 40 anos, já começa a ter impacto bastante grande no valor da parcela. Migração para outro seguro, legalmente é possível. Não é simples. Mas geralmente há possibilidade mais barata no mercado. Os bancos travam esse processo, mas é possível fazer uma pressão nesse sentido, sabendo dos seus direitos”.
Indexadores IPCA e Poupança
Nesse caso, é possível realizar a portabilidade de crédito, em que um devedor pode fazer uma transferência da dívida para outra instituição financeira, porém é preciso se atentar e pesquisar bastante quais são as melhores condições na concorrência.
De acordo com a Melhortaxa, a procura pela portabilidade de crédito aumentou nos últimos quatro meses. Por meio do mecanismo, também é possível trocar o financiamento de uma construtora para um banco, que quita os débitos em aberto e cria um novo contrato, saindo de uma taxa de juros que pode passar dos 12% ao ano para o patamar dos 9% + TR.
A economia no valor total do financiamento pode chegar a R$ 380 mil, no caso de um imóvel de R$ 950 mil, em um prazo de 16 anos (192 meses), por exemplo. É o que mostra uma simulação de troca de contrato em 2021, ano em que o IGP-M atingiu 17% no acumulado.
Mudança de linha com IGP-M para linha com TR (2021)
Imóvel: R$ 950 mil
Saldo Devedor: R$ 555 mil
Prazo: 192 meses
Valor com construtora (Taxa de 10% ao ano + IGP-M): R$ 1.366.123,21
Valor com banco (Taxa de 6,7% ao ano + TR): R$ 985.958,59
Economia: R$ 380 mil
Os contratos com as construtoras possuem uma vantagem, levando em consideração o fluxo de pagamento, pois a dívida pode ser parcelada entre 5 e 10 anos. Em um financiamento bancário, esse período pode prolongar até 35 anos.
Dica
Antes de tomar qualquer decisão, tente entrar em contato com o banco ou construtora para negociar novas condições. Mas não deixe de pesquisar outras instituições e a possibilidade de realizar a portabilidade. Assim, com uma boa proposta há uma chance maior do atual credor melhorar as condições de pagamento.
Caso você opte pela portabilidade é necessário fazer uma simulação, para analisar se de fato haverá uma mudança significativa nas parcelas, principalmente porque a portabilidade gera alguns custos.
“O valor da transação depende de banco para banco e fica entre R$3.100 e R$4 mil”, informa Chebat. São despesas de inspeção de imóvel e de registro. Em alguns casos, o banco incorpora o valor no total do financiamento e ele é diluído nas parcelas. Em outros, deve ser pago até um mês depois da transação.
“Tem de fazer a simulação. A análise de cada caso. Se a diferença no valor das parcelas for grande, de R$ 500, R$ 600 por mês, nem há o que pensar. Tem de ir na portabilidade”, afirma Chebat.
De acordo com a planejadora financeira Luciana Ikedo, “Mesmo com as taxas bem pressionadas, ainda pode haver diferença entre um banco e outro, e vale a pena avaliar as condições para portabilidade. As pessoas têm de se lembrar que interferem nestes valores os custos do seguro de vida obrigatório, que varia de seguradora para seguradora, e também o relacionamento com o banco. Algumas instituições financeiras oferecem taxas mais atrativas para quem possui portabilidade de salário, débito automático e investimentos”.
Recorra ao FGTS
Embora o dinheiro do FGTS não seja de fácil acesso, é possível utilizá-lo para quitar o financiamento imobiliário.
Conforme Luciana Ikedo, “Para quem possui FGTS uma boa alternativa pode ser utilizar este recurso para quitar o financiamento ou diminuir o valor das parcelas. Este é um recurso que rende 3% fixo + TR, uma rentabilidade bastante baixa no atual cenário, e que ao ser utilizado desta forma pode representar um alívio no orçamento familiar”.
Fonte: Valor Investe
