Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) se destacam como uma alternativa acessível para investir em imóveis, com os fundos de shoppings centers liderando em desempenho. Mesmo após a reabertura econômica pós-pandemia, esses fundos continuam populares entre os brasileiros, com um aumento de 1,4% no acumulado de 2024 até fevereiro. Especialistas do Itaú BBA elaboraram 10 perguntas e respostas sobre esse investimento, que teve um retorno total de 30,6% em 2023, superando outros segmentos imobiliários.
No último ano, os fundos de investimentos imobiliários (FIIs) superaram significativamente o desempenho do Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix), encerrando o período com um ganho de 15,5%. Especialistas do Itaú BBA apontam que essa performance foi acompanhada por uma captação notável de novas cotas, destacando-se em meio a outros setores que enfrentaram desafios na obtenção de capital.
O que vai acontecer com os fundos imobiliários de shoppings
Os investidores estão observando de perto o desempenho dos fundos imobiliários de shoppings, buscando entender até que ponto a atual trajetória de sucesso pode continuar. Especialistas do Itaú BBA analisaram minuciosamente esses fundos para fornecer insights sobre as expectativas para o ano e os possíveis riscos que poderiam resultar em uma desaceleração. A movimentação do mercado pode gerar desconforto entre os investidores, que procuram respostas para suas perguntas sobre o futuro desses investimentos.
1. Os fundos imobiliários terminaram 2023 com ampla aceleração. O que justifica tal performance?
Em meio ao cenário de incertezas pós-pandemia, o setor imobiliário de shoppings apresentou um desempenho notável nos anos de 2022 e 2023. Investidores adotaram estratégias cautelosas, com destaque para a inclusão do HSML11 na carteira, visando capturar a recuperação pós-crise, inicialmente com uma exposição de 5% e posteriormente elevada para 7,5%.
Embora outros fundos imobiliários de shoppings não parecessem tão atrativos quanto o HSML11, devido a preocupações com altas taxas de juros e inflação acima da meta, o segmento como um todo surpreendeu positivamente. A performance sólida dos shoppings, com métricas robustas de vendas, vacância e inadimplência, impulsionou a confiança do mercado.
O setor, historicamente alavancado, enfrentava incertezas quanto à capacidade de captação de recursos e à gestão da dívida. No entanto, ao longo de 2023, os fundos imobiliários de shoppings lançaram uma série de captações bem-sucedidas, totalizando mais de R$1 bilhão, aquecendo significativamente o mercado.
Embora apenas um dos cinco FIIs de shoppings listados na Bolsa tenha abordado de forma mais proativa a questão da dívida, como foi o caso do XP Malls, a virada do semestre trouxe maior clareza e otimismo para o segmento, destacando sua resiliência e capacidade de adaptação em meio a desafios econômicos e financeiros.
Os outros ainda estavam começando nesta tendência. Já neste ano, os FIIs de shoppings começaram o ano bem mais leves, pois com as captações conseguiram endereçar parte da alavancagem. O mercado comprou a tese e as emissões provam isso.
2. Por que houve tanta demanda por emissões de shoppings?
O desempenho dos fundos imobiliários de shoppings tem apresentado uma melhora consistente desde 2022, impulsionado pelos resultados operacionais positivos dos shoppings. Essa tendência é reflexo do aumento do retorno, superando os indicadores pré-pandemia. Entre o segundo e o terceiro trimestre de 2023, o setor de shoppings tornou-se o mais atrativo em termos de proventos, com um aumento significativo no yield. Devido à escassez de FIIs de shoppings listados na bolsa, o interesse do mercado tem se concentrado em cinco grandes nomes. A regra de distribuição de 95% do lucro dos fundos significa que, com o aumento dos lucros, os proventos também aumentam, gerando maior demanda no setor.
3. Até onde este movimento tem espaço para expandir?
De acordo com uma análise dos dados macroeconômicos, há indicações de que a classe de ativos ligada aos shoppings ainda tem espaço para expansão. Fatores como a queda nas taxas de juros, que estimula o consumo das famílias, uma inflação controlada e uma taxa de desemprego estável sugerem uma possível mudança no cenário para esse segmento.
Embora não se espere um crescimento tão expressivo como nos últimos anos, é provável que as vendas continuem em ascensão. Além disso, a perspectiva de redução nos custos de financiamento tornaria mais acessível a obtenção de empréstimos e aquisição de ativos para os investidores nesse setor.
Analistas financeiros estão otimistas em relação aos fundos imobiliários de shoppings da XP Malls, incluindo o Cidade Jardim e o Catarina Outlet, devido à perspectiva de ganhos de capital não recorrentes provenientes de vendas de ativos, o que poderia impulsionar os proventos e o desempenho das cotas. A decisão de adicionar esses fundos à Carteira Renda com Imóveis foi baseada na expectativa de movimentação e bons resultados operacionais, que devem contribuir para o giro do portfólio.
4. O que é preciso analisar antes de comprar um FII de shopping?
O sucesso de qualquer fundo de investimento imobiliário pode ser resumido em três aspectos fundamentais. Primeiramente, é crucial analisar a qualidade da gestão, examinando seu histórico, alinhamento com o mercado e interesse dos investidores. Em seguida, a composição e a qualidade do portfólio são essenciais, incluindo a localização dos ativos e seu potencial de geração de valor. Por último, a análise quantitativa, que envolve a avaliação de indicadores, múltiplos e modelos de valuation, é fundamental para comparar fundos e identificar possíveis oportunidades de investimento.
5. Devemos ver alguma desaceleração no segmento de shoppings?
Nos últimos dois anos, o setor de Fundos Imobiliários (FIIs) experimentou um notável crescimento, impulsionado pela demanda reprimida e o retorno dos visitantes aos shopping centers. Em 2022 e 2023, o setor testemunhou um robusto aumento mensal de dois dígitos, em grande parte devido às bases de comparação favoráveis.
Para o ano de 2024, as expectativas apontam para um crescimento mais moderado, uma vez que a base de comparação será mais forte. No entanto, as projeções indicam que o setor continuará se expandindo, beneficiado por uma inflação controlada e taxas de juros mais baixas, o que estimula o consumo das famílias.
Em suma, enquanto o ritmo de crescimento pode diminuir em relação aos anos anteriores, as condições econômicas favoráveis sugerem que o setor de FIIs permanece resiliente e com potencial para expansão contínua em 2024.
O crescimento contínuo dos serviços e restaurantes em shoppings tem impulsionado o fluxo de visitantes, mas a receita proveniente do estacionamento ainda não se recuperou totalmente desde o impacto da pandemia. Alguns shoppings estão buscando alternativas, como a implementação de lava-rápidos e lockers, para ocupar espaços ociosos nos estacionamentos.
6. Como a queda dos juros e inflação baixa podem ser benéficas para FIIs de shoppings?
Com a queda das taxas de juros e a inflação em declínio, os fundos imobiliários experimentam uma redução nos custos da dívida, o que resulta em uma diminuição das despesas financeiras. Além disso, para novas dívidas, os fundos conseguem estruturar empréstimos a um custo mais baixo. Isso é particularmente relevante ao comparar os fundos imobiliários com a curva de juros longa, já que seus portfólios e contratos estão indexados a índices de inflação.
Em essência, os fundos imobiliários representam fluxos de caixa de longo prazo indexados a índices de inflação, portanto, a queda nas taxas de juros de longo prazo resulta em um aumento no spread em relação a esses fundos. Além disso, a redução na taxa de desconto utilizada nos modelos de valuation dos fundos também contribui para essa dinâmica, pois traz os fluxos de caixa futuros a valor presente com uma taxa de desconto mais baixa.
Se temos um ambiente macro mais favorável, essa taxa de desconto diminui e o resultado aumenta. As avaliações patrimoniais ficam mais positivas e, consequentemente, o mercado sobe.
7. De que forma o Brasil pode se beneficiar em relação ao segmento de shoppings nos EUA?
Nos Estados Unidos, o mercado de shoppings enfrenta uma significativa perda de força devido à ascensão do e-commerce, com a conveniência das compras online sendo uma forte influência. Em contraste, os shoppings brasileiros oferecem uma gama diversificada de serviços, gastronomia e entretenimento, com um foco menos direcionado para compras exclusivamente.
Além disso, os shoppings no Brasil desempenham um papel importante na segurança e conforto térmico, especialmente em regiões mais quentes, o que resulta em um alto fluxo de clientes. Enquanto o e-commerce cresceu significativamente durante a pandemia, os shoppings brasileiros continuam a manter um bom desempenho, apoiados por sua integração na cadeia de vendas online, com opções de retirada na loja física. Essa dualidade de funções reflete as diferenças na dinâmica do mercado entre os dois países.
Além disso, vale um destaque para a localização. No Brasil, os shoppings estão localizados nos centros urbanos, ou seja, mais próximos das famílias.
8. Quais riscos o investidor deve ficar atento em um FII de shopping?
Listamos 5 riscos principais:
- Vacância (um lojista grande pode sair do shopping e, com isso, baixar a receita mensal),
- Risco de mercado (porque é um ativo de renda variável),
- Risco de liquidez (quanto o fundo negocia por dia),
- Risco macroeconômico (consumo das famílias e taxas de juros, que podem influenciar nos dados operacionais dos ativos do fundo);
- Risco de crédito (esse é diversificável, mas pode acontecer em casos pontuais, como foi a pandemia, afetando a inadimplência).
Além disso, temos que observar a alavancagem, mas é um ponto que tem diminuído. O setor de shoppings é um segmento que já nasce mais diversificável do que outras classes de ativos, pois se um lojista sair, ainda existem outras dezenas de lojas. Diferente de um galpão logístico, por exemplo, que tende a ter dois ou três locatários.
9. Como estão as questões de vacância e inadimplência?
Durante o período inicial da pandemia, em abril de 2020, a inadimplência atingiu um pico preocupante de 46% entre os lojistas de shoppings, refletindo a incerteza e as dificuldades enfrentadas no início da crise. No entanto, à medida que o tempo avançou e as empresas se adaptaram, esse índice caiu significativamente, chegando a 20,8% durante o pico da segunda onda de Covid-19 em abril de 2021, e continuou a diminuir desde então.
Embora a inadimplência tenha sido uma preocupação inicial, a vacância nos shoppings também é uma métrica importante a ser considerada. Em dezembro de 2020, o índice de vacância estava em 9,3%, mas desde então houve uma diminuição constante, atingindo atualmente o patamar de 6%. Esse nível abaixo de 10% é considerado saudável para o setor.
Esses dados sugerem uma tendência positiva em relação à estabilidade financeira dos shoppings, à medida que a situação da pandemia se estabiliza e as estratégias de adaptação são implementadas pelos lojistas e administradores de shopping.
10. Ainda vale a pena investir em fundos imobiliários de shoppings?
No mercado de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) voltados para shoppings, a exposição tem aumentado este ano, refletindo a confiança no segmento. Dos 5 FIIs analisados, a recomendação de compra foi elevada para três, totalizando quatro recomendações positivas e uma neutra. Dois desses fundos estão na carteira recomendada: HSML11 e XPML11.
O HSML11 se destaca por ter gestão com posições majoritárias em seus ativos, além de uma alavancagem mais alta, porém, com transações recentes endereçando boa parte desse aspecto. Em fevereiro, o fundo conseguiu captar R$ 437,5 milhões em sua 3ª emissão de cotas, superando a meta inicial.
Já o XPML11 possui ativos bem localizados e de alta qualidade, o que contribui para sua performance. Recentemente, o fundo captou o montante inicial pretendido em sua 10ª emissão de cotas, mais um lote adicional de 25%, totalizando R$ 1 bilhão. Além disso, anunciou a aquisição de seis ativos da SYN PROP E TECH por R$ 1,85 bilhão.
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Informações retiradas de Inteligência Financeira
