A evolução tecnológica é cada vez mais dinâmica e presente em nossas vidas e a novidade da vez é a tokenização e venda de propriedades digitais.
Todos os dias, temos a afirmação de que a tecnologia está em constante evolução, além de mais dinâmica e presente em nossa sociedade. Uma recente tecnologia é a tokenização e venda de propriedades digitais.
Nos últimos dias, tem se comentado muito sobre NFT (Non Fungible Token), que se trata de um certificado digital que garante autenticidade e pode ser utilizado para vários tipos de negócios, como obras de arte, tweets, músicas e imóveis.
Qual propriedade estamos falando?
Trata-se de um negócio disruptivo, criado com o avanço da tecnologia para facilitar transações e investimentos imobiliários, onde a estrutura jurídica para a sua concretização – até agora apresentada – desafia a legislação civil brasileira a recepcioná-la e a promover adequações e inovações legislativas para o seu funcionamento eficiente.
Para comercializar um imóvel no mundo virtual, é preciso torná-lo um ativo único que, em linhas gerais, é uma assinatura digital do bem, gerada a partir de uma rede descentralizada, que associa o ativo ao seu dono, identificado e denominado “proprietário digital”.
A tokenização da propriedade ou propriedade digital é realizada com uma relação entre o proprietário do imóvel e a empresa de tecnologia responsável pela digitalização da propriedade, o que é bem diferente da propriedade tradicional vivenciada até o momento, tutelada pelo sistema registral no país.
Para concretizar esse negócio, é necessário que o imóvel real seja transferido à empresa de tecnologia no Registro de Imóveis, que passa a ser a proprietária de fato do imóvel e cria a denominada “propriedade digital” e sua consequente tokenização no mundo virtual por meio da tecnologia de validação dos dados, chamada blockchain, podendo ser vendida de forma integral ou fracionada, com regras próprias criadas pela empresa e regulada através de um smart contract.
Após a digitalização, o token fica disponível para a comercialização e, ao adquiri-lo, o comprador não passa a ser diretamente o proprietário do imóvel e sim o proprietário de um NFT que representa o imóvel e que lhe dará o direito de residir ou alugá-lo a terceiros. Em ambos os casos, receberá o aluguel proporcional à fração que adquiriu. Se o adquirente preferir morar no imóvel, receberá a parte do aluguel pago mensalmente correspondente à fração adquirida, como uma espécie de cashback.
De maneira simples, o modelo é semelhante a um financiamento imobiliário e ainda possui mais vantagem para o comprador que se torna dono de um imóvel no mundo virtual quando investe qualquer valor em NFT, dentro das suas condições financeiras, sem assunção de uma dívida e pode ir comprando novas cotas conforme o dinheiro entra, sem parcelas fixadas pelo banco como acontece no financiamento imobiliário tradicional, de forma simples e mais barata do que a forma convencional.
Para o direito registral brasileiro, o real proprietário do imóvel é a empresa de tecnologia, enquanto no mundo virtual o dono do token, detentor da propriedade digital, é a pessoa qualificada para transacionar o imóvel como se proprietário real fosse.
Assim, teremos duas realidades: a do Cartório de Registro de Imóveis e a do blockchain, cuja propriedade do token é regulada por um Smart Contract, que não reflete direitos reais e sim direitos obrigacionais.
É fundamental para a segurança jurídica dos envolvidos, e daqueles que se envolvem com este novo negócio, uma lei específica para regulamentar a relação jurídica da permuta imposta para sua efetivação com registros no sistema registral brasileiro e resolver incertezas produzidas por ela, incluindo o papel do Coaf e outros órgãos com poder de fiscalização.
A relevância desse novo negócio para todos é indiscutível. Vale ressaltar a importância da tokenização da propriedade para o mercado imobiliário, que passou muitos anos sofrendo com a burocratização e a falta de liquidez de imóveis e percebe a tecnologia digital como uma grande oportunidade para o crescimento do setor, com essa facilidade para transmissão da propriedade digital e a possibilidade de transacionar frações digitais de imóveis com agilidade e custos menores.
Fonte: Valor
