O aumento rápido das taxas de juros pelos bancos centrais no último ano desencadeou um choque nos mercados imobiliários globais, marcando o fim da bonança imobiliária que beneficiou milhões de pessoas nas últimas décadas. O impacto é sentido em todo o mundo, com custos de empréstimo mais altos e uma escassez de moradias mantendo os preços elevados.
Nos Estados Unidos, o mercado imobiliário está praticamente congelado, enquanto em países como Nova Zelândia e Canadá, os valores permanecem altos, dificultando a acessibilidade. Proprietários enfrentam aumento da tensão financeira devido às taxas de juros mais altas, e a construção de novas moradias é prejudicada. Do Reino Unido à Coreia do Sul, o sofrimento dos proprietários se intensifica, representando um obstáculo para a economia global, à medida que as pessoas destinam mais de sua renda à habitação.
A aquisição de propriedade, tradicionalmente vista como um caminho para a segurança da classe média, agora parece mais difícil, pois os compradores estão mais hesitantes em fechar negócios.
O cenário imobiliário está passando por mudanças significativas, marcando o fim da era de ouro da propriedade única para famílias. Os ganhadores nesse mercado são principalmente proprietários de longa data que viram o valor de suas propriedades crescer, ou aqueles sem hipotecas, permitindo investimentos em opções de retorno mais elevado.
Mark Zandi, economista-chefe da Moody’s Analytics, prevê uma desaceleração nos próximos 10 anos, com taxas hipotecárias nos EUA subindo para uma média de cerca de 5,5%, em comparação com o mínimo de 2,65% em 2021. Esta tendência também é esperada em outros países desenvolvidos.
Diversas variáveis desconhecidas podem impactar a economia. Uma guerra em curso no Oriente Médio e os desafios econômicos persistentes na China, especialmente relacionados às crises imobiliárias de seus incorporadores altamente endividados, levantam preocupações sobre uma desaceleração global. Esta possível desaceleração poderia reduzir a demanda por moradias, pressionando os preços para baixo e causando turbulência financeira.
Enquanto a inflação pode estar diminuindo e os aumentos nas taxas de juros estão desacelerando em muitos países, os consumidores estão começando a aceitar a ideia de que as taxas de juros podem nunca mais atingir os níveis historicamente baixos dos últimos 15 anos desde a crise financeira. A mudança de mentalidade ocorre à medida que os custos mais altos persistem ao longo do tempo, tornando-se uma preocupação para os consumidores.
No setor imobiliário, os imóveis comerciais emergem como uma fonte crescente de apreensão para a economia. Anteriormente, as pessoas podiam enfrentar aumentos repentinos nas taxas e confiar na capacidade de se ajustar ou assumir hipotecas com a expectativa de refinanciamento posterior. Contudo, a situação torna-se mais desafiadora quando os custos mais elevados persistem por períodos prolongados, exigindo uma reflexão cuidadosa sobre as implicações econômicas.
‘Período glacial’
Nos Estados Unidos, o mercado imobiliário enfrenta desafios marcados por baixo estoque, aumentos de preços e as maiores taxas de hipoteca em uma geração. De acordo com a Associação Nacional de Corretores de Imóveis, as vendas de imóveis usados atingiram o nível mais baixo desde 2010. Em outubro, as assinaturas de contratos diminuíram em 4,1%, representando a queda mais acentuada em quase um ano.
O acesso ao mercado imobiliário atingiu o seu ponto mais difícil em quatro décadas, com aproximadamente 40% da renda familiar mediana necessária para comprar uma casa típica, conforme dados da Intercontinental Exchange. Os desafios podem se agravar, pois economistas do Goldman Sachs Group previram que o impacto das taxas hipotecárias mais altas será mais intenso em 2024, estimando uma queda nas transações para o nível mais baixo desde os anos 90.
Benjamin Keys, professor da Wharton School da Universidade da Pensilvânia, observa que o mercado imobiliário dos EUA está nos estágios iniciais de um “período glacial” e que essa situação desafiadora pode persistir por um longo período.
Isso tende a ter efeitos secundários. A mobilidade por empregos pode ser limitada, membros da família e amigos podem ser mais frequentemente forçados a morar juntos, e, à medida que os idosos envelhecem em seus próprios lares, casas podem ser retiradas do mercado que de outro modo poderiam ser compradas por famílias mais jovens.
Proprietários de imóveis retêm um quase recorde de patrimônio, e a grande maioria é não afetada pelos aumentos das taxas, o que de outro modo poderia forçar vendas ou resultar em execuções hipotecárias que dariam aos compradores uma chance de entrar no mercado.
Nova Zelândia
Na Nova Zelândia, uma das nações do Pacífico Sul que experimentou um boom imobiliário durante a pandemia, os preços dos imóveis aumentaram quase 30% em 2021. Este fenômeno é impulsionado pelo fato de cerca de 25% do atual estoque de empréstimos hipotecários ter sido contratado nesse ano, com um quinto desses empréstimos destinados a compradores de primeira viagem, de acordo com o Reserve Bank of New Zealand.
As taxas hipotecárias, geralmente fixadas por menos de três anos, aumentaram 525 pontos-base desde outubro de 2021, resultando em aumentos significativos nos pagamentos de moradia.
O banco central estima que aproximadamente metade do estoque de hipotecas em aberto foi refinanciado em 2023, prevendo que a parcela da renda disponível dos mutuários destinada a custos de juros aumentará de 9% em 2021 para cerca de 20% até meados de 2024. Essa situação coloca desafios significativos para os proprietários e pode impactar a estabilidade do mercado imobiliário.
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Informações retiradas de Ari Altstedter, Ainsley Thomson e Prashant Gopal à Bloomberg
