Leilão e consórcio de imóveis estão com a procura alta. E a explicação é fácil. Em menos de um ano a Selic passou de 2% para 13,75%. O que, é claro, deixou o financiamento imobiliário mais pesado no bolso do consumidor. Por outro lado, a inflação alta e a instabilidade econômica dos últimos anos reduziu o poder de consumo.
Na prática, isso gera duas situações. Uma delas é o receio de pegar um crédito imobiliário caro e não conseguir arcar com as prestações. A outra é a inadimplência de quem já tem parcelas a pagar.
Com isso, leilão e consórcio de imóveis estão tendo um bom aumento na procura. Ainda que por públicos diferentes, a raiz da questão é a mesma: a crise econômica.
Leilão e consórcio de imóveis: o que cada um tem a oferecer
De acordo com a Associação Brasileira de Administradoras de Consórcios (Abac), de janeiro a setembro de 2022, o número de inscritos ativos em consórcios disparou e ultrapassou o recorde de 9 milhões. Destes, quase 1,5 milhão são de imóveis, com mais de 30% de crescimento nas vendas de novas cotas.
A questão é que o consórcio de imóveis é muito utilizado por quem tem dificuldade de pegar o financiamento imobiliário, porque a comprovação de renda é mais flexível do que a exigida pelos bancos.
Atualmente o principal público dos consórcios de imóveis têm entre 36 e 45 anos de idade e adquire uma carta de crédito, em média, de R$250 mil.
O valor da cota para o imóvel é diluído em um prazo predeterminado, e todos os integrantes do grupo contribuem pagando as parcelas ao longo desse período.
E, de acordo com o que estiver no contrato, periodicamente a administradora contempla os participantes com o crédito, por sorteio ou lance, até que todos sejam atendidos. E o lance é descontado do crédito.
Assim, o consórcio é visto também como uma forma de resguardar o dinheiro por quem não tem pressa em se mudar. Por isso é considerado uma espécie de poupança.
E outro ponto a favor é que a taxa de administração do consórcio é menor do que a Selic. Por isso há também quem o use como capital de giro, vendendo a carta de crédito para financiar um bem mais caro.
Leilões são o foco de investidores
Por outro lado, os investidores estão de olho nos leilões. Com juros e inflação altos, ficou mais fácil comprar imóveis à vista por até metade do valor de mercado nessas situações.
De um modo geral, os leilões ofertam imóveis tomados de mutuários inadimplentes, de empresários que perderam os bens para pagar dívidas trabalhistas e de leilões extrajudiciais por escolha dos proprietários.
E, mesmo sendo imóveis usados, muitas vezes estão em ótimo estado, o que melhora seu valor de revenda. Mas é importante que estejam desocupados para evitar dor de cabeça ao investidor.
Na Superbid Exchange, por exemplo, o aumento de leilões realizados chegou a 25% em outubro desse ano em relação ao mesmo mês de 2019 – e 21% em relação a novembro de 2020. A expectativa é que esse aumento fique em torno de 5% em novembro na comparação com o mês anterior.
Cuidados para quem quer entrar em consórcio ou comprar imóvel em leilão
Ambas as modalidades requerem alguns cuidados para o consumidor não ter problemas e fazer um bom negócio:
Para adquirir um consórcio de imóveis
- Procure uma administradora de consórcios de imóveis autorizada a funcionar pelo Banco Central do Brasil no site www.bcb.gov.br ou em https://abac.org.br/associados
- Leia atentamente as cláusulas do contrato para conhecer seus direitos e obrigações
- Verifique o valor do crédito e o prazo de duração do grupo no contrato
- Confira os percentuais de contribuições (taxa de administração e, se houver, fundo de reserva e/ou seguro) e as demais despesas que serão cobradas
- Verifique qual será o critério de correção do crédito aplicado pela administradora e as garantias que você deverá fornecer para retirar o bem ao ser contemplado
- Cheque as regras de contemplação por sorteio e lance, a forma de antecipação de pagamento de prestações e a possibilidade de optar por crédito de menor ou maior valor antes da contemplação
- Confirme se o que foi prometido, em propaganda ou pelo vendedor, consta do contrato. Desconsidere promessas verbais: todos os direitos e obrigações do consorciado devem estar estabelecidos no contrato
- Exija uma das vias do documento de adesão e/ou cópia do regulamento do grupo no ato da assinatura do contrato
Para comprar imóvel em leilão
- Leia o edital
O documento deve trazer todas as informações sobre o imóvel. Se faltar informação, duvide
Confira se a propriedade possui dívidas que deverão ser pagas, ou se já estão todas quitadas e se o antigo proprietário do imóvel não possui ação judicial discutindo situações jurídicas acerca da legalidade do leilão, por exemplo
Preste atenção nas condições de venda, qual a forma de pagamento e o valor mínimo do lance
Considere contratar um advogado para auxiliar na leitura
- Estude o mercado e o leiloeiro
Antes de participar do leilão, confira se o leiloeiro está devidamente registrado na Junta Comercial do município e quanto valem imóveis semelhantes ao do leilão nas mesmas localização e características
- Visite o imóvel
Olhe os detalhes, conheça a vizinhança, veja se é mesmo o que procura. Se o imóvel estiver ocupado, tente conversar com o atual morador para avaliar possíveis problemas na desocupação
- Verifique processos judiciais e dê preferência para imóveis desocupados
Muitos imóveis de leilões continuam ocupados porque seus antigos proprietários estão brigando judicialmente contra a ordem de despejo. Muitas vezes, com liminares que os protegem da desocupação. É necessário verificar cada caso, para que o processo não acabe sendo mais demorado e oneroso do que o necessário
- Considere despesas extras
Além do valor de arremate, será preciso pagar, impostos, certidões, registro do imóvel e a comissão do leiloeiro —que em geral é 5% sobre o valor da venda
Fontes: Abac (Associação Brasileira de Administradoras de Consórcio), Superbird Exchange, advogados Sabrina Marcolli Rui e Leandro Sender.
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Informações retiradas do Folha de São Paulo.
