Alugar um apartamento, casa ou sala comercial é muito mais do que apenas receber pela locação de um imóvel. O ideal é que locatários e locadores estejam a par da Lei do Inquilinato – mas para os corretores isso é fundamental.

Conhecer cada aspecto é essencial para prestar um bom atendimento e evitar dores de cabeça no futuro. Por isso, preste atenção nos principais pontos da Lei do Inquilinato e evite desentendimentos desnecessários.

O que é a Lei do Inquilinato

A Lei 8.245/1991, conhecida como a Lei do Inquilinato, foi formulada para regular a situação entre locadores e locatários. Mesmo quando o contrato é informal ou feito de boca, ela deve ser seguida. Os motivos são simples. Afinal, nem sempre o que se inicia como uma relação cordial termina da mesma forma – principalmente quando o assunto envolve moradia e dinheiro.

Por isso, seja em contratos residenciais ou comerciais é preciso que todos saibam seus direitos e deveres. É a Lei do Inquilinato, por exemplo, que estabelece situações e sanções para a entrega ou retomada do imóvel, assim como prazos de devolução e a responsabilidade de encargos e taxas. Veja os principais pontos.

Quem paga pelas reformas?

A Lei do Inquilinato prevê que o inquilino entregue o imóvel nas mesmas condições que recebeu. O locador, por sua vez, deve alugar o imóvel com plenas condições de moradia e funcionamento. Isso inclui estrutura conservada e sistemas elétrico e hidráulico perfeitos.

No entanto, pode ser que haja necessidade de reforma durante a estadia do inquilino. Nesse caso é preciso que haja um acordo entre as partes sobre quem recairão os custos. A Lei do Inquilinato prevê também que qualquer modificação no imóvel só pode ser feita após aprovação por escrito do proprietário.

Lei do Inquilinato desobriga permanência do fiador

Uma mudança bastante significativa trazida pela lei diz respeito à desobrigação do fiador. Ele não precisa mais permanecer como tal até o fim do contrato. Em 120 dias ele pode ser desligado da função a partir da data de comunicação ao proprietário de que deseja se desfiliar do inquilino.

Cabe ao inquilino, então, encontrar outra forma de garantia. Não há regra específica nesse caso. De acordo com as condições de negociação com o proprietário ou imobiliária as opções de depósito caução ou seguro fiança podem ser validadas – independentemente de haver ou não fiador.

Renovação do contrato, o que diz a Lei do Inquilinato?

Desde 25 de janeiro de 2010 a renovação do contrato é automática. A Lei 12.112/2009 estabelece que ao final do período do contrato ele é automaticamente renovado, desde que ninguém tenha se manifestado ao contrário. E assim ele segue até que locador ou locatário se pronuncie de forma oposta.

No entanto, a Lei do Inquilinato ainda mantém a expulsão do imóvel do inquilino com aluguel atrasado e sem garantia locatícia. Mediante ação judicial, o inadimplente terá que sair em 15 dias, podendo se estender para 30. A medida pode ser revertida se o inquilino quitar suas dívidas dentro do prazo.

Inquilinos e proprietários: quais os deveres e direitos de cada um?

Há vários pequenos pontos previstos na Lei do Inquilinato em relação a direitos e deveres de inquilinos e proprietários. Por exemplo, se este decidir colocar o imóvel à venda, o inquilino tem prioridade de compra.

Caso ela não tiver sido dada e o imóvel tiver sido colocado à venda mesmo assim, o locatário pode reclamar seu direito na Justiça. Nesse caso a situação de venda pode ser revista e a preferência de compra revertida ao inquilino.

Defeitos no imóvel anteriores à locação são de responsabilidade do proprietário. Ele também deve entregar ao inquilino os recibos dos pagamentos feitos e dívidas quitadas.

Cuidado com atrasos no condomínio

Da mesma forma, as taxas administrativas também ficam a cargo do dono do imóvel. A menos que haja acordo em contrário, impostos, taxas e o prêmio do seguro complementar contra fogo também devem ser pagos pelo proprietário.

Ainda que o inquilino pague o condomínio, as taxas extras são de responsabilidade do locador. Elas incluem desde pinturas e reformas das áreas comuns até reforma ou ampliação estrutural do imóvel. Encargos trabalhistas anteriores ao período de locação também.

Já aos inquilinos cabe a obrigação de pagar aluguel e encargos de locação; reparar danos causados por si ou seus familiares ao imóvel; pagar as despesas ordinárias condominiais, inclusive salários e encargos trabalhistas de funcionários durante o período de locação.

Da mesma forma, é dele a responsabilidade pela manutenção de tudo relacionado às áreas comuns enquanto o imóvel estiver por ele sendo alugado. Desde 2016, as regras para a inadimplência do condomínio estão bem mais severas, com atrasos de apenas 3 dias podendo gerar até mesmo o bloqueio da conta e penhora do imóvel.

É sempre bom lembrar que o locatário deve cuidar do imóvel como se fosse de sua propriedade, devolvendo-o no mesmo estado que o recebeu.

Várias mudanças ocorreram no Código de Processo Civil em 2016 e que afetaram a Lei do Inquilinato. Vale a pena conferir com atenção cada uma delas para evitar aborrecimentos futuros.

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