O mercado imobiliário de São Paulo registrou um volume recorde de lançamentos em 2024, segundo dados do Secovi-SP. Foram introduzidas no mercado 104,4 mil novas unidades habitacionais, representando um crescimento de 43% em relação a 2023 e superando em 28% o recorde anterior de 2021. O avanço foi impulsionado, principalmente, pelo programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), que respondeu por 63% dos novos empreendimentos, contra 50% no ano passado.
Apesar dos números positivos, o cenário futuro ainda gera incertezas. A expectativa da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) é de que as concessões de crédito imobiliário caiam 10% em 2025, após um crescimento de 25% este ano, totalizando R$ 312 bilhões. “Esperamos estabilidade, não creio que vai haver crescimento, pelo estrago que a taxa de juros vai fazer na economia”, afirmou Ely Wertheim, presidente-executivo do Secovi-SP.
Crescimento expressivo do MCMV
Os lançamentos do MCMV em São Paulo tiveram um aumento significativo de 79% em 2024, enquanto nos demais segmentos o crescimento foi de apenas 6%. Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP, explica que, além da força do programa habitacional, obstáculos regulatórios impactaram o lançamento de imóveis de médio e alto padrão, como mudanças no Zoneamento e no Plano Diretor. “Não é por falta de demanda”, destaca.
Unidades cada vez menores
Os imóveis compactos dominam os novos lançamentos. Em 2024, 83% das unidades possuem menos de 45 metros quadrados, contra 75% no ano anterior. Além disso, 22% das novas unidades têm menos de 30 metros quadrados. No segmento do MCMV, praticamente todos os imóveis lançados se enquadram nessa metragem. Mesmo entre empreendimentos de médio e alto padrão, 54% das novas unidades têm menos de 45 metros quadrados.
Laisa Stroher, professora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da UFRJ e pesquisadora do LabCidade-USP, avalia que a busca por imóveis menores reflete não apenas o cenário econômico, mas também uma tendência de investimento. “A instabilidade econômica e o receio de não ter aposentadoria tornam o investimento em imóveis mais atrativo, especialmente em unidades pequenas, que são mais acessíveis”, explica.
No caso do MCMV, a maioria das unidades financiadas pelo FGTS não possui metragem mínima estabelecida, o que tem levado à oferta de imóveis com pouco mais de 30 metros quadrados e dois quartos. Para Stroher, além do tamanho reduzido, outros fatores dificultam o uso desses apartamentos como moradia principal, como a ausência de gás encanado e lavanderia interna. “Já vai denunciando a formatação de produto imobiliário que mira mesmo o investidor, um hóspede temporário”, observa.
Localização e novas dinâmicas urbanas
A distribuição geográfica dos lançamentos reforça a transformação imobiliária em alguns bairros da capital paulista. No segmento de médio e alto padrão, cinco distritos concentram 36% dos empreendimentos, com destaque para Vila Mariana e Itaim Bibi, responsáveis por 21% do total. Já no MCMV, cinco distritos concentram 25% dos lançamentos, com Barra Funda e Santo Amaro entre os 15 principais polos de crescimento habitacional.
Para Ely Wertheim, do Secovi-SP, as novas unidades podem ser compactas, mas oferecem soluções que atendem às necessidades dos compradores. “A oferta de áreas comuns, como sala de home office, churrasqueira e academia, reduz o impacto da metragem reduzida. Além disso, a compra de um imóvel no MCMV pode significar o fim da coabitação com parentes ou a saída de áreas de risco. ‘São passos, primeiro tem que dar dignidade para as pessoas'”, afirma.
A mudança na configuração do mercado imobiliário de São Paulo reflete uma combinação de fatores econômicos e regulatórios, reforçando a tendência de compactação dos imóveis e a concentração dos empreendimentos em determinadas regiões da cidade. O impacto dessas transformações no futuro do setor, entretanto, ainda dependerá do comportamento do crédito imobiliário e da evolução das políticas urbanísticas nos próximos anos.
Informações retiradas de Ana Luiza Tieghi ao Valor.
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