O mercado imobiliário brasileiro alcançou um marco histórico em 2024, com o volume de crédito imobiliário chegando a R$312 bilhões, superando o recorde anterior de 2021 (R$255 bilhões). No entanto, a previsão para 2025 é de desaceleração, principalmente para a classe média, que depende do financiamento para adquirir um imóvel.
Baixa renda e luxo impulsionaram o setor
O crescimento do mercado foi impulsionado pelos extremos: o programa habitacional Minha Casa Minha Vida, que registrou um aumento de 60% em São Paulo, e o segmento de luxo, que é menos dependente de crédito. “As extremidades são o porto seguro do mercado. Temos dois ciclos: de um lado os programas sociais e do outro o mercado de luxo que necessita menos de crédito”, explica Coriolano Lacerda, gerente de pesquisa da OLX.
O bom momento econômico de 2024, com desemprego em baixa e aumento da renda, também favoreceu as vendas, mesmo com juros altos. No entanto, as condições começaram a se tornar mais desafiadoras no final do ano, segundo Ana Castelo, coordenadora de projetos de construção do FGV Ibre.
O que esperar para 2025?
A previsão é de uma desaceleração no segmento de média e alta renda, ainda que a demanda continue existindo. “Esse mercado de média e alta renda vai sofrer ante o cenário anterior. Não tem projeção de recessão, mas de desaceleração. Isso torna as perspectivas mais incertas e é possível que as pessoas adiem a decisão de comprar um imóvel”, afirma Castelo.
A busca por espaço maior, impulsionada pela pandemia, ainda influencia a decisão de compra, mesmo com as taxas de juros mais altas. “Os habitantes das metrópoles tinham uma mentalidade de que não precisam de um imóvel grande, de que tudo bem morar de aluguel. Com a pandemia, essa mentalidade mudou. Isso se reflete na procura por imóveis mesmo em cenário de juros mais altos”, observa Lacerda.
Compra de imóveis é mais emocional do que racional
Outro fator importante é o aspecto emocional envolvido na compra de um imóvel. “Grande parte das pessoas tem um sonho, um desejo, de ter um imóvel. Ela vai pensar no valor da parcela que ela vai pagar, na vida prática. Isso explica por que, num cenário de alta de juros, continuamos a ver uma alta demanda no mercado de imóveis”, destaca Carla Beni, economista e conselheira do Corecon-SP.
Financiamento mais restrito, mas ainda acessível
Com a alta dos juros, o crédito imobiliário se torna mais seletivo. “Em um ambiente mais desafiador, o banco fica mais exigente. Então, a família que estava no limite do crédito pode ter uma dificuldade maior, pode ser que consiga menos crédito. E aí, ou se adapta, compra um imóvel menor, ou pode esperar um pouco”, explica Ely Wertheim, presidente executivo do Secovi-SP.
Mesmo assim, as taxas do financiamento imobiliário seguem mais baixas que a Selic. Atualmente, os juros estão em torno de 11%, enquanto a Selic é de 13,25%, podendo chegar a 12% em 2025. “A taxa de juros histórica do setor sempre foi entre 10% e 12%. Isso não atrapalha o comprador, pois hoje ele tem direito à portabilidade. Se os juros caírem, ele muda a taxa em minutos pelo celular. Isso ajuda a explicar por que o mercado está performando bem”, completa Wertheim.
Por outro lado, algumas famílias que antes se enquadravam no SFH (Sistema Financeiro de Habitação) estão ficando de fora. “Quando os juros estavam mais baixos, esse gap não existia. Mas hoje parte das famílias que eram elegíveis ao SFH não são mais”, analisa Lacerda.
Consórcio cresce como alternativa
Com o crédito mais caro, o consórcio de imóveis tem sido uma opção atrativa, registrando um crescimento de 27% em 2024. Diferente do financiamento, o consórcio não cobra juros, apenas uma taxa de administração. “No cenário atual, de juros mais elevados, há uma restrição maior do crédito. As pessoas então buscam a alternativa do consórcio, que deve continuar crescendo”, aponta Guilherme Carrasco, vice-presidente executivo da Ademicon.
Quer continuar atualizado sobre o mercado imobiliário? Então se inscreva na nossa Newsletter. Todas as terças e sextas, às 7:15, nós enviamos no seu e-mail as principais notícias do mercado Imobiliário. Vejo você lá!
Informações retiradas de Mariana Desidério ao UOL
