Na hora de comprar imóveis há uma vasta lista de documentos que precisam ser reunidos. No entanto, uma das etapas mais importantes é o pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, o famoso ITBI.
O tributo precisa ser pago antes do fim da negociação para que a venda seja validada, por isso é muito importante saber tudo sobre o assunto.
O que é ITBI?
O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um imposto municipal previsto no Inciso II do Artigo 156 da Constituição Federal.
Assim, ele é devido e cobrado pela prefeitura da cidade de origem do imóvel nas “transações inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição”.
Por definição, os impostos municipais são arrecadados como uma contribuição para a melhoria de vida dos cidadãos de uma cidade. No caso do ITBI, o valor arrecadado serve para o acesso a serviços de saneamento básico, coleta de lixo, energia elétrica, etc.
Quem deve pagar o ITBI?
O ITBI precisa ser pago para que a propriedade possa ser transferida para o nome do novo dono. Mas não há uma obrigatoriedade oficial de qual das partes deve pagar o imposto, ainda que tradicionalmente ele costume ser de responsabilidade do comprador.
No entanto, nada impede que o vendedor pague o ITBI. Assim, o pagamento do imposto deve ser acordado entre as partes durante a negociação.
Como é feito o pagamento do ITBI?
Como o ITBI é um imposto municipal, a guia de recolhimento deve ser emitida pela prefeitura. No entanto, é preciso apresentar uma série de documentos, como formulários específicos, contratos, comprovantes de pagamento, etc. O ideal é que o corretor auxilie o comprador também nesse processo.
A lista de documentos exigidos pode variar de acordo com o município, mas há pelo menos três que costumam ser pedidos:
- Guia Informativa Fiscal e de Recolhimento de ITVBI – GIFRI (em três vias). Deve ser preenchida e assinada pelo requerente;
- Guia modelo do ITBI, que pode ser acessada online no portal das finanças do site da prefeitura ou retirada no local;
- Cópia da matrícula do imóvel (atualizada) no Cartório de Registro de Imóveis.
Como é calculado o valor do ITBI?
O ITBI é calculado tendo como base o valor venal ou de negociação do imóvel, mas a alíquota correspondente varia de uma cidade para outra. No entanto, ela costuma ficar entre 2% e 4%.
Vale lembrar que valor venal é aquele calculado considerando o preço de mercado e fatores como a área, localização, etc. E pode ser consultado no carnê do IPTU (Imposto Territorial Predial Urbano).
Entretanto, há casos em que o município utiliza o maior valor entre o preço venal e o de negociação.
Mas atenção, porque pode ocorrer de o município adotar o chamado “valor venal de referência”, que é uma prática incorreta. Quando isso acontece, é a prefeitura que decide o valor sem considerar o preço venal ou o de negociação.
Se isso acontecer, recorra à Justiça contra a cobrança de forma indevida. De acordo com decisão do Supremo Tribunal Federal (STF), a prática fere a constituição e faz com que o ITBI fique exorbitante. E o Superior Tribunal de Justiça (STJ) também já se posicionou contra a prática: para o órgão, a base de cálculo é o valor da negociação.
Assim, para calcular o valor do ITBI basta multiplicar o maior valor (venal ou de negociação) pelo percentual estabelecido.
Há casos de isenção do ITBI?
Se o comprador discorda do valor dado pela prefeitura pelo imóvel, ele tem a possibilidade de contratar uma avaliação profissional independente.
Mas é muito importante que o avaliador forneça um laudo bem elaborado e com embasamento sólido para anexar ao laudo técnico de avaliação. Com esses documentos em mãos é possível pedir uma revisão do cálculo do tributo.
Por outro lado, há duas situações de isenção do ITBI.
Isenção total de ITBI
Uma delas é a isenção total do ITBI para móvel comprado e transferido para o capital social de uma empresa ou de uma pessoa jurídica. Então não há cobrança do tributo quando o imóvel muda de propriedade por incorporação, fusão, extinção ou cisão de empresas.
Essa isenção não era válida até pouco tempo. Porém uma decisão do STF determinou sua validade quando um sócio passa a inserir o imóvel dentro da empresa.
Também há isenção de ITBI quando há a cessão de direitos, ou seja, quando uma parte concede seus direitos sobre o imóvel para outra parte. No entanto, mesmo sendo um entendimento dos tribunais, algumas prefeituras cobram o imposto mesmo assim. Contudo o assunto costuma ser resolvido com um processo simples.
Também pode haver isenção total do ITBI dependendo do valor do imóvel. Porém como o imposto é municipal, esse valor costuma variar de acordo com a cidade. Em alguns municípios, por exemplo, o imposto não é cobrado de imóveis de valor inferior a R$180 mil.
Há ainda a isenção de ITBI quando se tratar da primeira unidade habitacional financiada pelo Fundo Municipal de Habitação e a primeira aquisição de imóvel pelo Programa Casa Verde e Amarela. Mesmo assim, é preciso conferir os detalhes junto à prefeitura.
E por falar no programa Casa Verde e Amarela, nós preparamos um artigo que ala sobre as áreas de lazer nos novos projetos que você pode conferir aqui.
Isenção parcial de ITBI
Contudo há várias situações em que pode ocorrer a isenção parcial de ITBI. Um exemplo comum são os imóveis comprados através do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Há um desconto de 50% se for o primeiro imóvel adquirido dessa forma.
Nesse caso, existe uma redução referente ao valor financiado, sobre o qual é cobrada uma alíquota de 0,5%. Já o restante fica sujeito a uma alíquota que pode variar de acordo com a prefeitura onde o imóvel está localizado.
Também há isenção parcial do ITBI para quem compra imóveis pelo Casa Verde e Amarela de acordo com as regras do programa.
Da mesma forma, podem haver outras situações de isenção parcial do ITBI dependendo da cidade em que o imóvel se encontra. Assim, é importante conhecer bem a legislação para saber se algum tipo de isenção ou desconto pode ser aplicado.
A propósito, se quiser saber mais sobre isenções, aqui tem um conteúdo sobre as novas regras do RI para a venda de imóveis.
Quando pagar o ITBI?
O ITBI precisa ser pago para que a compra seja oficializada, mas o prazo também varia de acordo com o município. Em alguns, pode ser antes da lavratura da escritura pública e, em outros, depois do registro.
Mas de uma forma geral, o ITBI vence em até 30 dias após a aquisição do imóvel. E não esqueça que o Cartório de Registro de Imóveis só pode efetuar a transferência do bem para o nome do novo proprietário depois que o pagamento do imposto tiver sido feito, então o melhor é pagar o quanto antes.
O ITBI pode ser parcelado?
A possibilidade de parcelamento do imposto é uma decisão de cada prefeitura. Na cidade de São Paulo, por exemplo, o ITBI não é parcelado. Aliás, aqui você pode saber mais sobre o ITBI em São Paulo.
Mas se o imóvel for comprado por financiamento imobiliário, é possível parcelar o ITBI. Mas isso depende de cada banco, que acrescenta o valor do imposto no crédito concedido. Dessa forma, o comprador quita o compromisso com a prefeitura, mas ao ser integrado ao saldo devedor, o montante terá incidência dos juros previstos no contrato com o banco.
Imóvel na planta também paga ITBI?
Imóveis comprados na planta também geram ITBI e o cálculo considera o valor do imóvel pronto.
Como fica o ITBI nos casos de Holding patrimonial?
A transferência de imóveis da pessoa física para a PJ na criação de uma holding patrimonial também gera a obrigatoriedade de pagamento do ITBI.
Agora você já sabe tudo sobre o ITBI, mas não deixe de conferir os detalhes da legislação da sua cidade sobre a incidência do imposto!
Esperamos ter ajudado, até a próxima!
