Hoje não é segredo que a informação é o ativo mais importante de qualquer empresa. Em um negócio imobiliário não é diferente. O corretor precisa conquistar a confiança do cliente através do melhor atendimento. Assim, é muito importante sanar todas as dúvidas com dados precisos, como a respeito do IPTU, por exemplo.
O Imposto Predial e Territorial Urbano costuma levantar bastante dúvidas. As mais comuns são em relação ao seu cálculo e de quem é a responsabilidade de pagamento. Por isso, o corretor deve estar preparado com informações certas sobre o assunto.
Veja tudo o que o profissional do mercado imobiliário deve saber sobre o IPTU e fique a par de todos os aspectos legais que envolvem o tributo na compra, venda e aluguel de imóveis.
Antes de mais nada, o que é IPTU
O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é de atribuição das prefeituras e é válido apenas para as áreas urbanas.
Para ser considerado urbano, o local deve ter algumas características. É preciso ter meio-fio ou calçamento para a tubulação das águas pluviais e sistema de esgotamento sanitário.
Além disso, é preciso que haja abastecimento de água, escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 3 Km. Também deve haver rede de iluminação pública com ou sem posteamento para distribuição domiciliar.
No entanto, é preciso atenção. O assunto é mais complicado do que parece. Mesmo que não haja todos os elementos descritos acima, loteamentos aprovados pela Prefeitura podem ser considerados zona urbana.
Quem deve pagar o IPTU
O IPTU pode ser gerado a partir da propriedade em si, do domínio útil ou da posse do imóvel.
Essa diferença é importante para compreender de quem é a obrigação de pagamento. A questão não é tão simples quanto parece a princípio.
Nos casos de locação, geralmente o proprietário delega a responsabilidade de pagamento do IPTU para o inquilino. Mas, na verdade manter o tributo em dia é obrigação do dono do imóvel. Cabe ao corretor, portanto, esclarecer ambas as partes de acordo com a lei.
Segundo o Código Tributário Nacional (CTN) e as prefeituras, o proprietário tem a responsabilidade de manter o IPTU em dia. Isso significa, portanto, que o não pagamento do tributo poderá incorrer em sanções previstas em lei.
Estas, por sua vez, podem ir da inclusão do proprietário na dívida ativa do município e no Cadin, até a execução de bens para o pagamento da dívida.
O Cadim, por exemplo, é uma lista semelhante ao SPC e impede financiamentos imobiliários pela Caixa e financiamento estudantil.
Com isso, é do proprietário a obrigação de manter o imposto em dia, sob risco até mesmo de perda do imóvel.
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O que diz a Lei do Inquilinato
A Lei do Inquilinato, no entanto, permite a inclusão de uma cláusula contratual repassando para o inquilino algumas despesas – entre elas o próprio IPTU e a taxa de condomínio, por exemplo.
Apesar disso, no entanto, continua sendo do proprietário a manutenção do IPTU em dia. Por isso, cabe a ele garantir o recolhimento do valor e a verificação se o pagamento foi realmente efetivado.
Se o inquilino não honrar seu compromisso, o proprietário pode entrar com ação na Justiça para reaver o pagamento do IPTU. No entanto, apenas se a cláusula realmente constar do contrato.
Nesse caso, o juiz poderá ordenar o cancelamento do contrato de locação e o despejo do inquilino. Dependendo da situação, pode haver ainda a execução fiscal de bens para garantir a quitação da dívida.
De qualquer forma, o nome do proprietário só será retirado do Cadin após o pagamento integral da dívida com a prefeitura.
Como corretor, no caso de inadimplência no pagamento do IPTU pela inquilino, talvez o melhor seja orientar seu cliente a fazer ele mesmo o pagamento do imposto e pedir o ressarcimento depois na Justiça. Dessa forma ele evita sanções legais em seu nome e vários outros aborrecimentos.
Como é determinado o valor do IPTU
O IPTU é definido tendo como base o valor venal do imóvel. A prefeitura é independente para estipular a alíquota até o máximo de 15% garantido pela Lei 10.257/2001.
Tradicionalmente, no entanto, o valor cobrado por cada município costuma ficar bem abaixo deste teto. Ela varia de acordo com o tipo de imóvel – edificado residencial ou comercial, lote não edificado, etc.
É sempre bom lembrar que o IPTU acompanha o imóvel, da mesma forma que o IPVA acompanha o carro. Quem compra o apartamento, por exemplo, está comprando também toda e qualquer dívida do imposto municipal. Por isso, é muito importante cobrar do proprietário a certidão negativa do imposto atual e dos anos anteriores.
Se for comprovado que o comprador não tinha conhecimento dos impostos atrasados, é possível entrar na Justiça contra o antigo proprietário sob a alegação de enriquecimento indevido. Nesse caso é possível que o ex-proprietário seja condenado a pagar os valores atrasados e regularizar o IPTU junto à prefeitura.
Agora que você já sabe como a informação correta é importante para o atendimento ao cliente, confira outras dicas para ser um super corretor de sucesso!
