O Superior Tribunal de Justiça chegou à decisão unânime de que o Código de Defesa do Consumidor (CDC) não pode ser aplicado nos contratos de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária. Isso significa que consumidores inadimplentes não têm direito a reaver valores já pagos antes de perder o bem.
Com isso, resta apenas uma situação em que inadimplentes podem reaver parte do valor pago no financiamento imobiliário. De acordo com o STJ, essa situação se aplica apenas nos casos em que o imóvel for arrematado em leilão público e houver saldo a favor do consumidor.
CDC não pode ser aplicado quando há alienação fiduciária
O voto do relator, ministro Marco Buzzi, parte do princípio de que existe legislação própria para a questão e foi acompanhada de forma unânime pelos demais ministros.
“Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária registrada em cartório, a resolução do pacto na hipótese de inadimplemento do devedor devidamente constituído em mora deverá observar a forma da lei 9.514/97, por se tratar de legislação específica afastando-se a aplicação do CDC”, afirmou.
Na alienação fiduciária, o comprador dá o próprio imóvel como garantia de pagamento do financiamento imobiliário. Assim, se as parcelas não forem pagas, o banco pode pegá-lo de volta e levá-lo a leilão.
De acordo com a Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), mais de 92% dos financiamentos imobiliários foram garantidos por alienação fiduciária em 2020.
Ação movida por inadimplentes gerou decisão do STJ
A decisão do STJ foi tomada em julgamento da “ação de restituição de quantia paga” movida por compradores inadimplentes de um apartamento em São Bernardo do Campo (SP). O imóvel foi adquirido com pacto de alienação fiduciária em garantia, conforme escritura pública.
Quando o imóvel foi retomado pela construtora, os compradores já haviam pago metade do valor financiado. A princípio, o TJ-SP havia decidido que a construtora devolvesse 90% do total pago, de acordo com o artigo 53 do CDC.
De acordo com o artigo, são nulas as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas nos contratos de compra e venda em prestações.
A construtora então recorreu ao STJ que tomou decisão a favor da empresa e passando a valer sobre todos os processos que versem sobre idêntica questão jurídica em qualquer parte do território nacional.
Fonte: Folha de São Paulo
