Na noite de quarta-feira (10), a Câmara dos Deputados aprovou a regulamentação da reforma tributária, fixando a alíquota máxima do novo Imposto sobre Valor Agregado (IVA) em 26,5%. O setor imobiliário terá uma alíquota específica de IVA com um desconto de 40%, resultando em uma alíquota final de 15,9%.
Atualmente, o lucro obtido na transação de imóveis é tributado em cerca de 8%, além da taxa de Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) de 3%. Com a reforma tributária proposta, o setor imobiliário enfrentará uma alíquota de 15,9%, sem considerar créditos tributários adicionais. De acordo com Paulo Vaz, sócio de Tributário do VBSO Advogados, essa medida representa um impacto negativo significativo para o mercado imobiliário. “A alíquota de 15,9% sobre o ganho com a venda, somada ao ITBI, pode gerar uma taxa final de 18,9%, que é o dobro da atual”, alerta Vaz.
Maria Carolina Gontijo, consultora tributária, esclarece que a alíquota de 15,9% não será definitiva para as empresas do setor imobiliário sob a reforma tributária. Segundo ela, as companhias poderão reduzir essas alíquotas utilizando créditos tributários, especialmente relacionados ao Imposto sobre o Valor Agregado (IVA) incidente sobre materiais de construção. “A reforma tributária trabalha com o Imposto sobre o Valor Agregado (IVA), que incide sobre o valor agregado. Ou seja, as empresas que constroem e vendem apartamentos ou casas podem solicitar reduções tributárias sobre os impostos pagos na compra do material de construção. Esses créditos tributários tendem a reduzir as alíquotas de 15,9%”, explica Gontijo.
O Sindicato das Empresas de Compra, Venda e Administração de Imóveis (Secovi-SP), em um estudo enviado ao E-Investidor, prevê novas alíquotas de imposto sobre o lucro na compra e venda de imóveis. Para residências e apartamentos com valor até R$ 240 mil, a alíquota de imposto deve subir de 6,41% para 7,4%. De acordo com o Secovi-SP, essa elevação na alíquota pode resultar em um aumento de 15,4% nos impostos para imóveis nessa faixa de preço.
Na faixa de imóveis avaliados em R$ 500 mil, o imposto subirá de 8,11% para 10,60%, representando um aumento de 30,7% na carga tributária. Para propriedades de R$ 1 milhão, a carga tributária aumentará em 48,8%, com o imposto passando de 8,11% para 12%. Em imóveis de R$ 2 milhões ou mais, o imposto subirá de 8,11% para 12,30%, um crescimento de 51,7% na carga tributária.
O texto da reforma tributária especifica que negociações entre pessoas físicas não serão tributadas, mesmo com lucro na venda de imóveis. Esse imposto incidirá apenas sobre o ganho das empresas do setor imobiliário. Entretanto, Gontijo alerta para a possibilidade de os consumidores finais absorverem esse aumento de impostos, já que as construtoras tendem a repassar esse acréscimo de custos, encarecendo a compra de imóveis.
Logo após a aprovação da reforma tributária, a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) expressou preocupação com o aumento da carga tributária previsto. “Embora reconheçamos a necessidade de simplificação e modernização do sistema tributário, as alterações propostas podem ter impactos negativos significativos para o setor imobiliário, um dos maiores geradores de emprego do país”, afirmou a Abrainc.
Luiz França, presidente da Abrainc, alerta que o aumento da carga tributária pode desencadear efeitos adversos, como elevação dos custos das obras e dos preços dos imóveis. “O mercado imobiliário funciona como um termômetro da economia. Qualquer aumento na carga tributária pode desestimular novos investimentos, impactando diretamente os consumidores finais, que enfrentarão preços mais altos para comprar ou alugar imóveis”, afirma França.
Governo afirma que reforma tributária não aumentará impostos sobre imóveis
O governo declarou que a reforma tributária não aumentará os impostos sobre imóveis. Em nota publicada na sexta-feira (12), o Ministério da Fazenda afirmou que informações incorretas têm circulado sobre o impacto no mercado imobiliário. Segundo a pasta, a reforma será benéfica para o setor e não resultará em aumento relevante de custos em comparação à tributação atual. O governo forneceu exemplos específicos para ilustrar os efeitos positivos.
- O imposto incidirá apenas sobre a diferença entre o custo de venda e o valor do terreno;
- Haverá um redutor social de R$ 100 mil sobre o valor tributado, tornando a tributação progressiva e reduzindo o custo dos imóveis populares;
- A alíquota do imposto sobre esse valor será reduzida em 40%, correspondendo a cerca de 15,9%.
Segundo o Ministério da Fazenda, “com esse novo modelo de tributação, sem considerar os ganhos de eficiência decorrentes da reforma tributária, o custo de um imóvel popular novo (valor de R$ 200 mil) deverá cair cerca de 3,5%, enquanto o custo de um imóvel de alto padrão novo (valor de R$ 2 milhões) deverá subir cerca de 3,5%”. A reforma promete aumentar significativamente a eficiência do setor, permitindo a recuperação de créditos sobre insumos e a adoção de métodos construtivos mais eficientes.
O veículo E-Investidor questionou o Ministério da Fazenda sobre as discrepâncias entre as estimativas do Secovi-SP e da pasta. Ao canal, o governo respondeu que suas simulações são mais robustas e baseadas em uma amostra de dados mais ampla do que as do Secovi-SP. “É importante ressaltar que as próprias simulações do Secovi indicam que o impacto da reforma tributária, em comparação com a situação atual, é muito pequeno, ao contrário das informações falsas que circulam na internet”, concluiu a nota.40
Advogados consultados pelo E-Investidor concordam que a proposta de reforma tributária, se aprovada no Senado como está, aumentará a carga tributária no setor imobiliário. “Isso tende a desacelerar todo o mercado, já que uma parte maior do valor do imóvel será destinada ao pagamento de impostos. A medida é prejudicial e pode dificultar a aquisição da casa própria por muitas pessoas devido ao repasse de preços”, afirma Paulo Vaz, sócio de tributário do VBSO Advogados.
Reforma Tributária e o futuro dos impostos sobre imóveis: o que o consumidor deve esperar?
Maria Carolina Gontijo sublinha que a avaliação do governo não convenceu o mercado, à medida que análises independentes indicam um possível aumento da carga tributária no setor imobiliário com a reforma em questão. “Mesmo com esse aumento de impostos para as empresas, o consumidor pessoa física não terá de pagar impostos caso queira comprar uma moradia. Os impostos serão para as empresas do setor, que podem ou não repassá-los para os consumidores”, explica Gontijo.
Informações retiradas de Bruno Andrade ao E-Investidor.
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