A busca por imóveis menores tem se intensificado nos últimos anos, um movimento impulsionado por mudanças no perfil das famílias e pela alta do custo de vida. Cada vez mais, as pessoas optam por morar em regiões centrais, próximas ao trabalho ou bem servidas de transporte público, onde a oferta de imóveis menores tem se tornado mais atrativa.
De acordo com especialistas, muitas famílias preferem pagar a prestação de um imóvel compacto que ofereça localização estratégica e alguns serviços, em vez de continuar no aluguel, cujos reajustes, geralmente superiores ao IPCA, têm pressionado o orçamento.
Essas mudanças não passaram despercebidas pelo Banco Central e pela Caixa Econômica Federal, que já estão adaptando suas estratégias de negócios para lidar com esse novo cenário. Um levantamento feito pelo BC mostra que a metragem dos imóveis financiados no Brasil encolheu 12,75% entre 2018 e 2024. Em 2018, a mediana de tamanho dos imóveis financiados era de 82,78 m², enquanto em 2024 esse número caiu para 72,22 m². O auge do tamanho das unidades financiadas foi registrado em janeiro de 2019, com uma mediana de 105,59 m².
Além disso, a área privativa dos imóveis também diminuiu. A mediana da área privativa caiu de 60,62 m² para 56,98 m² no mesmo período, uma redução de 6%.
Imóveis de até 40 m² crescem no financiamento imobiliário
Os dados também revelam um aumento considerável no financiamento de imóveis menores. Em 2019, imóveis de até 40 m² representavam 5,8% de todos os contratos, enquanto em 2024 esse número saltou para 10,83%. Em 2024, foram fechados 83.696 contratos para imóveis de até 40 m², uma alta de 32% em relação ao ano anterior. Já os contratos para imóveis entre 40,01 m² e 50 m², que concentram a maior parte das operações, cresceram 16%.
A Caixa Econômica Federal destaca que esses números se referem a contratos de unidades novas, já que não há informações sobre unidades usadas ou vinculadas a empreendimentos.
Mudança no perfil familiar e na demanda por imóveis menores
O perfil das famílias também está mudando, e isso se reflete diretamente na demanda por imóveis menores. De acordo com os dados da Caixa, 41,58% dos contratos de financiamento imobiliário realizados em 2024 foram fechados por pessoas com idades entre 18 e 30 anos. Além disso, 28% desses contratos foram para famílias com renda entre R$ 4,4 mil e R$ 8 mil, uma faixa que corresponde, principalmente, a imóveis entre R$ 150 mil e R$ 250 mil.
“A mudança do perfil das famílias acaba se refletindo no mercado”, afirma Inês Magalhães, vice-presidente de Habitação da Caixa. Ela também menciona que mudanças no cenário urbano, como a implementação do novo plano diretor de São Paulo, têm impactado a demanda.
Outro fator relevante é o crescente número de brasileiros morando sozinhos. Segundo o IBGE, entre 2018 e 2023, as famílias unipessoais aumentaram 38%, passando de 10.017 para 14.003. No mesmo período, o número de moradores por domicílio caiu de 3 para 2,8.
O governo também está atento a essa demanda
O governo tem acompanhado essa mudança no mercado. Para o ministro das Cidades, Jader Filho, responsável pelo programa Minha Casa Minha Vida, o mercado imobiliário se adapta automaticamente à demanda. “Se há uma demanda por imóvel menor, o mercado vai atender. O mercado se autorregula”, afirma. No entanto, ele ressalta que, no caso das moradias financiadas pelo programa, há limites de tamanho: no Minha Casa Minha Vida com subsídio, as casas não podem ter menos de 40 m² e os apartamentos, 41,5 m².
Construtoras apostam em imóveis menores e mais funcionais
As construtoras também estão se ajustando a essa nova demanda. A Cavazani, por exemplo, planeja lançar, em 2025, imóveis com metragens entre 36 m² e 38 m². A CEO da construtora, Cecilia Cavazani, explica que o foco são famílias pequenas ou pessoas solteiras que buscam morar próximas ao trabalho e ao metrô. Ela acrescenta que, apesar do tamanho reduzido, os imóveis oferecerão itens de lazer, como piscina, sala de jogos e salão de festas, para tornar a moradia mais atrativa.
O custo do aluguel, que tem subido em ritmo mais acelerado que o reajuste das parcelas dos financiamentos imobiliários, também tem sido um motivador para a compra de imóveis. Segundo Cecilia, o mercado está se ajustando, mesmo com a alta das taxas de juros, e ela acredita que o crescimento do crédito imobiliário será similar ao de 2024, impulsionado pelos recursos do FGTS.
Lançamentos de imóveis econômicos aumentam
Renato Correia, presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), observa que o número de lançamentos de imóveis econômicos aumentou desde a mudança nas regras do Minha Casa Minha Vida, em julho de 2023. “O mercado busca se adequar à renda do comprador”, afirma. Correia ressalta que, apesar do aumento nominal da renda, a pandemia e o aumento dos custos de materiais e mão de obra afetaram o poder de compra, o que resultou em imóveis menores.
Os dados do Banco Central mostram que o valor mediano dos imóveis caiu em relação ao ano passado, passando de R$ 280 mil em outubro de 2023 para R$ 220 mil em outubro de 2024, uma redução que reflete a adequação do mercado à capacidade de compra do consumidor.
Desafios nos custos de construção
Filipe Pontual, diretor-executivo da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), aponta que os custos de construção também aumentaram. O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC-M) teve uma variação de 6,34% em 2024, um aumento considerável em comparação aos 3,32% registrados em dezembro de 2023. Para Pontual, a alta nos custos de construção tem levado os incorporadores a reduzir o tamanho dos imóveis para se ajustar ao bolso do comprador.
Informações retiradas de Gabriel Shinohara e Edna Simão ao Valor.
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