No momento de definir o valor justo para um aluguel, surgem dúvidas tanto para proprietários quanto para inquilinos. É fundamental compreender como o cálculo é realizado, especialmente para aqueles que estão enfrentando essa situação pela primeira vez.
No setor imobiliário, três indicadores macroeconômicos são amplamente utilizados para medir a variação dos preços ao longo de um determinado período: o IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado), o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) e o IVAR (Índice de Variação dos Aluguéis Residenciais). Cada um desses índices desempenha um papel específico na atualização dos valores dos aluguéis e é importante entender como eles funcionam para fazer uma escolha adequada.
O preço dos aluguéis é frequentemente influenciado pela lei da oferta e da procura, mas existem indicadores utilizados como referência para determinar aumentos ou reduções. Especialistas explicam a função de três indicadores e discutem qual seria o melhor a ser usado.
De acordo com a economista da Cy Capital, Eliane Teixeira, a escolha do indicador depende da perspectiva do proprietário ou do locatário. O IGP-M é impactado pelos preços do mercado internacional, resultando em variações mais intensas do que o IPCA. Por outro lado, o IVAR, embora mais recente e com uma série histórica mais curta, tem apresentado uma maior relação com o INCC, um subíndice do IGP-M que está diretamente relacionado ao mercado imobiliário.
O coordenador dos Índices de Preços do Instituto Brasileiro de Economia (Ibre/FGV), André Braz, compartilha uma visão semelhante à da especialista Eliane Teixeira, argumentando que não há um “melhor indexador” no mercado imobiliário. Segundo Braz, a questão de ser melhor ou pior é determinada pela negociação entre inquilino e proprietário. No entanto, ele expressa uma preferência pelo IVAR.
Braz explica que o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) e o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) não foram originalmente projetados para serem indicadores do mercado imobiliário. O IGP-M mensura a inflação da indústria e do agronegócio, enquanto o IPCA reflete a variação do custo de vida das famílias. Segundo o especialista, ambos têm uma relação muito fraca com o mercado imobiliário. Em contrapartida, o IVAR foi criado especificamente para monitorar a variação dos imóveis que estão efetivamente alugados.
No último ano, o índice IVAR registrou a maior alta, com uma variação de 8,84%. Enquanto isso, o IPCA teve um aumento de 4,18%, e o IGP-M apresentou uma deflação de -2,17%. Esses índices são calculados por instituições diferentes, sendo o IVAR e o IGP-M pela FGV e o IPCA pelo IBGE.
De acordo com especialistas, contratos indexados ao IGP-M experimentariam uma queda nos preços, enquanto contratos baseados no IPCA teriam um aumento de 4,18% e aqueles relacionados ao IVAR um aumento de 8%. Levando em consideração o interesse do inquilino em pagar menos e do proprietário em receber mais, atualmente o IGP-M é mais vantajoso para o inquilino, enquanto o IVAR é mais benéfico para o proprietário.
Função dos indicadores
O Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) é o índice oficial de inflação no Brasil e é utilizado pelo Banco Central para guiar o regime de metas inflacionárias do país. Ele mede a variação de preços de um conjunto de produtos e serviços consumidos pelas famílias brasileiras, comercializados no varejo.
Por outro lado, o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) é composto por três subíndices que representam diferentes etapas do processo produtivo. O primeiro subíndice é o Índice de Preços ao Consumidor (IPC), que se assemelha ao IPCA ao monitorar os preços ao consumidor e representa 30% do índice total.
O segundo subíndice é o Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), que acompanha os preços de produtos em estágios anteriores ao consumo final. Ele capta as variações de preços de produtos agropecuários e industriais nas transações entre empresas, e representa 60% do índice total.
O terceiro subíndice é o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), que monitora os custos da construção de residências no Brasil e representa 10% do índice total.
Enquanto o IPCA é focado nos preços ao consumidor no varejo, o IGP-M leva em consideração também os preços ao produtor e os custos de construção. Ambos os índices são importantes para monitorar a inflação e auxiliar no planejamento econômico e financeiro do país.
O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) é um dos principais índices utilizados para reajustar os aluguéis no Brasil. Porém, devido ao fato de ter o Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA) como seu subíndice mais relevante, o IGP-M acaba sendo influenciado por variações na taxa de câmbio e nos preços de commodities no mercado internacional.
Em contrapartida, o Índice de Valores de Aluguéis Residenciais (IVAR) é uma opção mais recente, lançada em 2022, que busca preencher uma lacuna no acompanhamento dos preços do mercado imobiliário. Ele mede a evolução dos valores de aluguéis residenciais com base nos preços de transação, ou seja, nos valores efetivamente acordados nos contratos de locação, sejam eles novos, renegociados ou que sofreram reajuste anual.
Esses três índices podem ser utilizados como referência para o reajuste dos aluguéis. O Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), por ser o índice oficial de inflação do país; o IGP-M, por estar mais próximo do mercado imobiliário residencial devido ao seu subíndice INCC; e o IVAR, por ser o mais preciso no monitoramento dos preços do mercado de aluguéis, que é bastante específico para esse setor.
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Informações retiradas de Davi Valadares à Terra
