O Índice de Fundos de Investimento Imobiliário (IFIX) registra atualmente um desconto médio superior a 18% em relação ao seu valor patrimonial, o maior desde 2015 e 2016, quando o Brasil atravessava uma recessão econômica. Naquele período, o desconto chegou a 24%. No entanto, o cenário atual é bastante diferente do vivido naquela época.
Em 2015, o Produto Interno Bruto (PIB) do Brasil contraiu 3,15% e, em 2016, 2,90%. Já em 2024, a economia cresceu 3,4%, evidenciando uma discrepância entre a performance macroeconômica e a precificação dos fundos imobiliários.
Nos anos de recessão, o setor imobiliário foi fortemente impactado. Shoppings de alto padrão sofreram quedas de 8% e 4,15% no valor real das vendas em 2015 e 2016, respectivamente. O segmento logístico enfrentou a maior taxa de vacância em 12 anos, atingindo 21,8%, e os preços médios de locação caíram 3,6%, segundo dados da RBR Asset. No mercado corporativo, São Paulo registrou em 2016 mais espaços desocupados do que ocupados, algo que só voltou a acontecer durante a pandemia. Na crise da covid-19, o desconto médio dos fundos imobiliários foi de 16%.
Diferentemente daquele período, o mau desempenho do IFIX em 2024 – o terceiro pior da história – não está relacionado a uma deterioração dos fundamentos imobiliários, mas sim a incertezas fiscais e monetárias. A taxa Selic, atualmente em 13,25% ao ano, tem elevado a atratividade dos ativos de renda fixa e afastado investidores do mercado de fundos imobiliários.
Apesar do cenário desafiador, os fundamentos do setor permanecem sólidos. Shoppings de alto padrão registraram crescimento médio real de 3,3% nas vendas. O segmento logístico apresentou a menor taxa de vacância da história, 8,17%, enquanto o setor corporativo teve o melhor ano de absorção líquida desde 2020, com aumento da ocupação de escritórios.
Segundo Bruno Nardo, sócio da RBR Asset, a forte presença de investidores pessoa física em fundos imobiliários contribui para oscilações exacerbadas. “Algo entre 70% e 80% das transações nesses fundos são feitas por pessoas físicas, que não costumam acompanhar o mercado diariamente. A tomada de decisão acaba sendo mais emocional, seja na euforia, seja no pessimismo”, avalia. Ele compara esse comportamento ao mercado acionário, que tem maior presença de investidores institucionais, conferindo mais racionalidade às negociações. “Os investidores institucionais olham mais para o valor do ativo, enquanto os individuais focam nos dividendos”, acrescenta.
Após cinco meses consecutivos de queda, o IFIX registrou, em fevereiro, sua maior alta mensal desde 2023, o que pode indicar uma correção do mercado. “Os ativos continuam baratos devido ao patamar elevado dos juros e ao risco fiscal, mas o exagero parece ter sido corrigido”, diz Nardo.
Atualmente, os fundos de recebíveis imobiliários, os chamados fundos de “papel”, negociam com um desconto de 12%, enquanto os fundos de “tijolo”, que investem diretamente em imóveis, apresentam um desconto médio de 21%. Como os fundos de “tijolo” são mais sensíveis à Selic, seu preço tende a permanecer pressionado enquanto os juros permanecerem altos. Já os fundos de “papel”, que investem em títulos atrelados ao IPCA ou ao CDI, costumam performar bem em períodos de inflação e juros elevados.
Nardo vê um desconto excessivo nos fundos de “papel” e aponta uma oportunidade. “Os fundos de tijolo estão baratos e devem permanecer assim enquanto os juros estiverem altos. Já o desconto dos fundos de papel não faz sentido, pois eles não dependem tanto da melhora do cenário macroeconômico”, argumenta.
Diante desse contexto, a RBR tem priorizado alocações em fundos de “papel” para aproveitar os preços atrativos no ambiente de Selic elevada, além dos fundos multiestratégia, também conhecidos como hedge funds, que investem em diversos ativos do setor imobiliário.
No curto prazo, a grande variável para os fundos imobiliários segue sendo a taxa de juros. “Enquanto a Selic estiver em dois dígitos, o ambiente para ativos de risco seguirá volátil. Só o tempo dirá por quanto tempo essa situação vai perdurar”, conclui Nardo.
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Informações retiradas de Yasmin Tavares ao Valor Investe
