Nos últimos anos, a tendência de investimento em imóveis residenciais na cidade de São Paulo tem se concentrado nos chamados “compactos”. Apesar de terem um preço por metro quadrado muitas vezes mais alto do que moradias maiores, essas unidades apresentam um valor total mais acessível, o que atrai parte dos interessados com renda suficiente e crédito aprovado.
No entanto, desde 2023, uma grande quantidade desses empreendimentos com unidades compactas está sendo concluída, colocando à prova a existência de demanda suficiente para absorver toda a produção desse modelo.
Imóveis compactos para investir: Curta temporada ou contrato tradicional?
Investir na compra de apartamentos compactos para locação abrange tanto o aluguel tradicional, com contratos de 30 meses, quanto o aluguel de curta duração, conhecido como “short stay”. Este último atende às necessidades de pessoas que visitam a capital paulista por um período, seja para tratamento médico, turismo de lazer ou negócios.
O aumento das diárias de hotel tornou o aluguel de imóveis por semanas uma opção atraente, proporcionando retornos quase equivalentes aos aluguéis mensais tradicionais. Analistas, mesmo mantendo o anonimato, afirmam que não há excesso de oferta de apartamentos compactos em São Paulo, sugerindo que os preços não devem sofrer uma queda acentuada.
No modelo de locação tradicional, os compactos têm como potenciais locatários pessoas solteiras, casais sem filhos e quem pretende morar perto do trabalho ou da faculdade e pode pagar por esse conforto. “As famílias estão menores, assim como o número de pessoas por imóvel. E a geração millennial não faz questão de cozinhar nem de lavar roupa em casa”, destaca Cyro Naufel, diretor institucional do grupo Lopes.
Segundo Naufel, os estúdios situados nas proximidades de metrô e que fazem parte de empreendimentos com wifi, coworking, lavanderia, área de lazer e serviços “pay-per-use” têm ocupação superior à dos compactos sem essas características. “A tendência é que os estúdios bem localizados tenham mais liquidez e, eventualmente, ganho de preço.”
Para o executivo da Lopes, nas regiões com excesso de disponibilidade da tipologia, a oferta irá se equacionar em um ou dois anos.
Imóveis compactos para investir: Quando oferta e demanda vão se equilibrar?
Segundo o professor de economia da Fundação Getulio Vargas (FGV), Alberto Ajzental, a oferta de apartamentos compactos nas proximidades das estações da Linha 4–Amarela do Metrô de São Paulo, como no Centro, na Consolação e no Butantã, é atualmente alta. Ele prevê que será necessário de dois a três anos para absorver essa oferta. Ajzental alerta para o risco de valorização de preços a curto prazo devido à disponibilidade desses apartamentos para locação, o que pode resultar em unidades vazias e os proprietários precisando arcar com despesas de condomínio e IPTU.
Para Lucas Araújo, diretor de marketing e inteligência de mercado da Trisul, a sobreoferta se limita a algumas áreas de São Paulo. “O entorno da estação Brooklin possui uma das maiores ofertas de compactos em um raio de apenas 300 metros. Outro local é a proximidade do metrô Butantã, onde mesmo com a USP [Universidade de São Paulo] e a proximidade da Marginal Pinheiros, a oferta de compactos foi muito grande.
Por outro lado, há oportunidades em locais muito bons com pouca oferta, como na Bela Vista e nas proximidades da Avenida Paulista”, diz o executivo da Trisul.
Nos últimos anos, a inclusão de estúdios em projetos residenciais em São Paulo tem crescido, impulsionada pelo Plano Diretor Estratégico (PDE) e pela Lei de Zoneamento. Uma das mudanças notáveis foi a limitação de apenas uma vaga de garagem por unidade nos empreendimentos situados nos chamados eixos estruturantes, próximos a estações de metrô, trens e corredores de ônibus.
Para contornar essa restrição, as incorporadoras adotaram a estratégia de incluir estúdios sem garagem nos projetos, permitindo oferecer mais de uma vaga aos proprietários de apartamentos maiores dentro do mesmo condomínio. Esses estúdios, também conhecidos como NRs (unidades não residenciais), apresentam a vantagem adicional de não serem contabilizados como área construída, o que possibilita um melhor aproveitamento do terreno disponível.
Com a revisão do Plano Diretor no ano passado e a recente atualização da Lei de Zoneamento, os estímulos para a produção de estúdios residenciais foram reduzidos. Isso provavelmente resultará em uma menor presença dessas unidades nos lançamentos imobiliários futuros. De acordo com as novas regras, para cada 60 metros quadrados de área privativa, será permitida a construção de uma vaga de garagem.
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Informações retiradas de Chiara Quintão à Money Times
