Mesmo com o aumento expressivo nas vendas de imóveis e na valorização dos preços, as grandes empresas do setor imobiliário ainda enfrentam desafios para reconquistar a confiança dos investidores. No acumulado do ano, o índice Imob, que mede o desempenho das ações das principais empresas do setor, caiu 4,5%, ficando abaixo do Ibovespa, que recuou 0,6%.
O índice Imob é composto por 18 papéis ligados ao mercado imobiliário, com grande representatividade de empresas do ramo de shopping centers, como Allos (19,5% do índice), Multiplan (17,5%) e Iguatemi (9,7%). Também fazem parte do índice grandes construtoras focadas no mercado residencial, como Cyrela (12,1%) e Direcional (7,1%).
Desde o início da pandemia, o Imob nunca se recuperou totalmente. Seu maior pico foi em janeiro de 2020, quando atingiu 1.526 pontos. Atualmente, o índice está em torno de 920 pontos, o que representa uma queda de 40% em comparação com o período pré-pandemia.
Números positivos, mas insuficientes
Os dados do setor imobiliário parecem otimistas. No primeiro semestre de 2023, as vendas de imóveis residenciais aumentaram 15,2% em relação ao mesmo período do ano anterior, de acordo com a CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção). Além disso, o preço dos imóveis subiu 5,88% entre janeiro e setembro, quase o dobro da inflação oficial medida pelo IPCA, que foi de 2,85% no mesmo período, conforme o índice FipeZap.
Apesar desses números, a lucratividade das empresas do setor não está acompanhando o aumento das vendas e dos preços. O custo da construção tem subido rapidamente, corroendo os lucros. O INCC-M (Índice Nacional de Custo da Construção) registrou uma alta de 5,23% nos últimos 12 meses. Embora esse aumento seja menor que o dos preços dos imóveis (7,15% no mesmo período), ainda representa um obstáculo significativo para o setor.
Aumento dos juros e impactos no setor
A recente elevação da taxa Selic pelo Banco Central, que agora está em 10,75% ao ano, trouxe mais incertezas para o mercado imobiliário. Juros mais altos tendem a reduzir a demanda por imóveis, ao mesmo tempo que aumentam o risco de inadimplência. As principais empresas do setor imobiliário, como Allos e Multiplan, já alertaram para esses riscos em documentos entregues à CVM (Comissão de Valores Mobiliários), destacando o impacto que os custos crescentes e as taxas de juros podem ter no preço de suas ações.
O aumento dos lançamentos imobiliários — 28% a mais no segundo trimestre em relação ao primeiro — traz uma nova tensão ao setor, à medida que os investidores aguardam para ver se o aumento dos juros será um ajuste temporário ou se faz parte de um ciclo mais longo.
Fundos Imobiliários seguem trajetória diferente
Enquanto as gigantes do setor lutam para recuperar terreno, os Fundos Imobiliários (FIIs) estão conseguindo navegar por esse cenário com menos dificuldades. Os FIIs, que compram imóveis para alugar e adquirem títulos de crédito do setor, têm mostrado maior resiliência. O IFIX, principal indicador dos FIIs, caiu 1,15% neste ano, mas ainda está acima do pico registrado antes da pandemia.
Dessa forma, enquanto os fundos imobiliários conseguem se manter relativamente estáveis, as grandes empresas do setor continuam enfrentando obstáculos, apesar do crescimento nas vendas e nos preços dos imóveis. A recuperação total parece ainda distante, especialmente diante das pressões dos custos e das altas taxas de juros.
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Informações retiradas de Marcos de Vasconcellos a Folha de São Paulo
