Após um notável crescimento nos anos de 2020 e 2021, impulsionado pela pandemia de Covid-19, o mercado de galpões e condomínios logísticos no Brasil enfrenta desafios para manter seu progresso. Questões recorrentes surgem sobre sua capacidade de crescimento real nos valores de locação, controle da taxa de vacância e adaptação da cadeia de suprimentos às novas expectativas dos consumidores.
A absorção bruta média de espaços de Classe A+ registrou um aumento de 45% nos dois primeiros anos da pandemia em comparação com 2019, conforme dados da Buildings. Essa rápida expansão levanta dúvidas sobre a sustentabilidade do crescimento, especialmente considerando a baixa performance e devolução de espaços por parte do segmento de varejo, historicamente um dos principais ocupantes desses galpões no Brasil.
Ao final de 2023, os indicadores do mercado imobiliário mantiveram uma tendência positiva, com taxas de absorção semelhantes aos anos anteriores e uma notável queda na taxa de vacância, que atingiu seu nível mais baixo desde o início da série histórica em 2013, marcando apenas 9,0% para imóveis de alta qualidade.
Esse cenário é impulsionado pelo fenômeno do “flight to quality”, no qual os ocupantes estão migrando de instalações mais antigas para empreendimentos mais modernos e eficientes. Desde 2013, houve um aumento significativo na participação de ativos de Classe A+, que agora representam 70% do estoque total, em comparação com os 56% iniciais.
O mercado imobiliário do país está experimentando um notável crescimento, com uma média de aumento superior a 6% nos preços de locação. Este aumento é impulsionado por diversos fatores, incluindo uma melhoria na qualidade do estoque em regiões como Sul e Nordeste, historicamente com opções mais limitadas. Além disso, locais como o Rio de Janeiro, que recentemente enfrentaram altas taxas de vacância, estão vendo uma recuperação, refletida em um aumento de 14,9% nos preços de locação.
O mapa elaborado pela JLL destaca os maiores aumentos, incluindo Paraná (+31,0%), Pernambuco (+17,7%) e Rio de Janeiro (+14,9%).
O estado de São Paulo continua a ser um bastião crucial no cenário industrial e logístico do Brasil, com mais de 50% do estoque nacional concentrado na região. Em 2023, São Paulo registrou números positivos, com aumento nos preços e uma das maiores reduções percentuais na taxa de vacância em todo o país.
Para 2024, as perspectivas permanecem otimistas, impulsionadas não apenas pela adoção de novas tecnologias e investimentos em infraestrutura, que podem aumentar a demanda por espaços logísticos, mas também pela influência dos altos custos de construção e financiamento. Esses custos já causaram uma queda significativa no volume de novos espaços entregues em 2023.
Como resultado, espera-se uma competição ainda mais acirrada por espaços, potencialmente levando a um novo crescimento real nos aluguéis e possivelmente estabelecendo um novo recorde positivo para os índices de áreas vagas em todo o país.
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Informações retiradas de Anita Scal e Felipe Ribeiro à Exame
