Recentemente, o debate em torno dos fundos imobiliários tem mudado de foco, passando de estratégias para atrair investidores para questões relacionadas aos desafios enfrentados por uma indústria já consolidada. Um dos principais problemas discutidos é a norma da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) que estabelece um limite mínimo de 25% da participação de cotistas para atingir o quórum qualificado em assembleias de fundos com mais de 100 investidores.
Um estudo conduzido pela CVM revelou que a taxa de “insucesso” nas assembleias de fundos com mais de 10 mil investidores foi de 40% entre 2020 e 2022, significativamente maior do que os 27% registrados em fundos com mais de 500 cotistas. Isso sugere que quanto maior o fundo, mais desafiador se torna alcançar o quórum mínimo exigido.
O chefe da Assessoria de Análise Econômica, Gestão de Riscos e Integridade (ASA) da CVM, Bruno Luna, destacou a importância de uma pesquisa que revela o notável crescimento e sucesso da indústria de fundos imobiliários no Brasil. Segundo Luna, nos últimos dez anos, o número de investidores nessa classe passou de 200 mil para 2,5 milhões, com metade dos investidores em bolsa agora também investindo em fundos imobiliários.
No entanto, Luna reconhece uma diferença estatisticamente nas taxas de sucesso das assembleias. Ele menciona que o quórum qualificado de 25% de cotistas em assembleias de fundos com até 10 mil investidores parece funcionar bem, mas não se pode garantir o mesmo para os fundos com mais de 10 mil cotistas. Essa observação sugere que há desafios específicos relacionados à participação dos cotistas em fundos maiores que precisam ser abordados.
Atualmente, a maioria dos fundos imobiliários listados no Ifix, índice de referência do setor, enfrenta desafios de representatividade de seus investidores. Dos 105 fundos presentes, apenas três têm menos de 10 mil cotistas, enquanto 40 fundos contam com mais de 100 mil investidores, e outros 20 têm mais de 50 mil. Essa disparidade dificulta alcançar o quórum de 25% necessário para aprovar decisões em assembleias.
Um exemplo ilustrativo dessa necessidade de mudança é o caso dos fundos imobiliários de agências bancárias, inicialmente projetados com bancos como inquilinos, mas que precisaram se adaptar devido à redução da demanda por agências físicas, motivada pelo avanço tecnológico. Essa realidade destaca a urgência de reformular regulamentos para garantir uma representação eficaz dos investidores e tomar decisões ágeis diante das transformações do mercado imobiliário.
Especialistas destacam a diversidade de práticas de votação em assembleias de fundos de investimento, apontando a falta de padronização como um desafio. Propõem um modelo único para facilitar o processo. Além disso, observam que a linguagem jurídica usada nessas reuniões dificulta a compreensão dos pequenos investidores. Sugerem uma comunicação mais acessível, similar à utilizada em comunicados oficiais, visando tornar o conteúdo mais compreensível e atrativo.
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Informações retiradas de Yasmim Tavares à Valor Investe
