Tradicionalmente, a especulação imobiliária envolvia a compra de um imóvel para alugá-lo, gerando receita mensal. Contudo, esse modelo ficou ultrapassado com o surgimento dos Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs), que oferecem uma maneira mais simples e diversificada de lucrar com aluguéis, além de isenção de imposto de renda — uma vantagem atrativa, especialmente para investidores conservadores.
Os FIIs são produtos de renda variável, listados na bolsa de valores, o que implica um risco semelhante ao das ações. No entanto, sua popularidade tem crescido significativamente. Segundo a B3, a bolsa de valores de São Paulo, o número de investidores em FIIs saltou de 93 mil, há dez anos, para 2,7 milhões hoje, com uma base majoritariamente composta por pessoas físicas. O patrimônio dos FIIs cresceu 20% em um ano, atingindo 188 bilhões de reais. O volume médio diário movimentado em bolsa também cresceu, alcançando 279 milhões de reais, mais que o dobro dos 130 milhões de reais de cinco anos atrás. Com esse crescimento, há hoje mais FIIs do que ações na B3: 499 fundos, em comparação a pouco mais de 400 companhias listadas.
Os FIIs oferecem dois tipos de rendimento: o ganho de capital, proveniente da valorização das cotas, e os proventos distribuídos pelo fundo, que são a “joia da coroa” para os investidores. Esses proventos vêm dos aluguéis recebidos por imóveis administrados pelo fundo, como galpões logísticos, lajes corporativas e shopping centers. Quando esses tipos de investimento estão presentes, o fundo é classificado como “fundo de tijolo”.
Entretanto, os proventos não precisam vir apenas da renda dos imóveis. Nos chamados fundos de papel, a renda é gerada pela oferta de títulos vinculados ao setor, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). “Normalmente, o investidor de FII está buscando rendimentos”, explica Marcos Freitas, sócio da gestora AZ Quest Panorama. “É um produto desenhado para distribuir resultados mensalmente, e o investidor se acostumou com esses pagamentos, que são usados até para pagar contas do dia a dia.”
Apesar das vantagens, os FIIs apresentam riscos. Nos fundos de tijolo, os principais riscos estão ligados à qualidade dos empreendimentos e ao aumento da vacância, que ocorre quando o imóvel da carteira do fundo fica desocupado, impossibilitando a distribuição de dividendos. A alta nas taxas de juros também afeta o desempenho dos FIIs, impactando a circulação em shoppings, a ocupação de escritórios e o uso de galpões logísticos. Por conta disso, o IFIX, índice da B3 que mede o retorno dos 142 maiores e mais líquidos FIIs, registrou um retorno de 2,7% nos últimos doze meses até outubro, contra 11% do CDI no mesmo período. Considerando apenas os FIIs de tijolo, o IFIX teve uma queda de 0,8%. Já os FIIs de papel tiveram um desempenho melhor, com alta de 8,7%.
Na gestora Pátria, que adquiriu a VBI, especializada no setor imobiliário, os dois principais perfis de clientes são a pessoa física e os fundos de pensão. Ambos estão cautelosos em relação aos investimentos no segmento de tijolo. Ricardo Vieira, diretor da área imobiliária do Pátria, aponta que o público de varejo ainda não “virou a mão” para os FIIs de tijolo após quedas recentes, enquanto os fundos de pensão preferem títulos públicos ligados à inflação.
Os fundos de papel, por sua vez, se beneficiam dos juros altos, já que os títulos podem ser indexados ao CDI. Isso resulta em ganhos para o investidor sempre que a Selic aumenta, em um cenário que tende a ser favorável para títulos indexados a índices de preços, como o IPCA. Nesse caso, o risco está na qualidade de crédito dos emissores. “Inflação e Selic mais altas mantêm dividendos elevados, e as pessoas pagam um prêmio para comprar as cotas desses fundos”, afirma Marcio Rocha, sócio e chefe da área imobiliária da gestora WHG.
Embora a alta da Selic afete os fundos de tijolo, especialistas indicam que diversos produtos estão com uma situação operacional favorável, com queda na vacância e resultados positivos. “Deve-se observar o mesmo ritmo que já vimos, com fundos de crédito de papel apresentando melhor performance do que os de tijolo”, diz Daniel Marinelli, analista de fundos imobiliários do BTG Pactual. “Qualquer melhora nessa frente será muito positiva.”
A realidade é que os gestores de FIIs enfrentam desafios para garantir consistência nos retornos. Apenas 33 entre os 142 fundos do IFIX oferecem hoje um retorno com dividendos acima da Selic, conforme levantamento da Elos Ayta Consultoria.
Contudo, isso não deve desencorajar os investidores de continuar alocando recursos nesses produtos. “Diversificação é a palavra para se ter em mente”, afirma Juliana Tomaz, especialista de crédito da AMW. O ideal é ter uma mistura de fundos de papel e de tijolo na carteira.
O amadurecimento do mercado de FIIs também deve impulsionar a criação de novos produtos, atraindo investidores institucionais, que hoje têm baixa participação nas negociações. “A B3 está atuando em algumas questões, como opções de derivativos, para tornar o mercado mais líquido e atrair o investidor institucional”, explica Larissa Gatti Nappo, analista de investimentos e especialista em fundos imobiliários do Itaú BBA. É evidente que os FIIs se tornaram uma força relevante no mercado de capitais e tendem a se consolidar ainda mais nos portfólios dos investidores.
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Informações retiradas de Veja Abril
