Os financiamentos imobiliários são hoje a forma mais fácil e segura de comprar a casa própria. No entanto, muito mistério ainda ronda o assunto para o público em geral. Afinal, há um modelo ideal? Qual deles tem os menores juros? Como decidir entre SFH, SFI ou Carteira Hipotecária?
Se o assunto é complicado para os clientes, o corretor tem que ter a resposta na ponta da língua. Por isso, muita atenção para guiar seu cliente por este verdadeiro labirinto e criar diferenciais de atendimento. Conheça agora a diferença entre os tipos mais comuns de financiamentos imobiliários e veja como orientar seu cliente!
Sistema Financeiro de Habitação (SFH): o mais popular dos sistemas imobiliários
Criado em 1964 pelo governo federal e fiscalizado pelo Banco Central, o SFH é, basicamente, o modelo mais popular. São dois os motivos para isso.
O primeiro é que, ao contrário dos demais sistemas imobiliários, no SFH os juros são fixos, o que torna menor o custo final do imóvel. Hoje os juros cobrados não podem ultrapassar os 12% ao ano. Já as parcelas são corrigidas tendo como base a TR (Taxa Referencial), o mesmo índice que corrige as cadernetas de poupança
O segundo é a possibilidade de usar o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) para a entrada do financiamento. Isso porque o SHF financia até 80% do valor do imóvel, incluindo as despesas acessórias. Nesses financiamentos imobiliários o prazo máximo para pagamento das parcelas é de 35 anos.
Por outro lado, o SFH só financia imóveis até um determinado valor de avaliação. No Rio de Janeiro, São Paulo, Minas Gerais e no Distrito Federal o limite é de R$ 950 mil. Nas demais unidades da federação o valor máximo do imóvel é R$ 800 mil. Há também um limite de 30% para o comprometimento da renda.
Quem pode pedir financiamento pelo SFH
Qualquer brasileiro nato ou naturalizado maior de 18 anos ou maior de 16 anos emancipado pode pleitear o financiamento pelo SFH. No entanto, não pode ter qualquer tipo de restrição ao crédito ou estar irregular junto à Receita Federal.
Mas quem pretende usar o FGTS vai encontrar algumas exigências adicionais. É preciso ter trabalhado pelo menos três anos de carteira assinada sob o regime do FGTS.
Os anos não precisam ser consecutivos ou todos na mesma empresa. Também não pode haver ser titular de nenhum financiamento pelo SFH em nenhuma parte do território nacional.
Além disso, também não pode ser proprietário de imóvel residencial urbano, construído ou em construção, na região onde trabalha nem onde reside, incluindo áreas metropolitanas ao redor.
É bom lembrar também que o SFH só pode ser usado para a compra de imóvel residencial. Além disso ele precisa estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis, não ter sido objeto de financiamento pelo FGTS nos últimos três anos e estar localizado na mesma região onde o proponente trabalha ou reside há pelo menos 1 ano.
Sistema Financeiro Imobiliário (SFI): flexibilidade
O mais novo dos financiamentos imobiliários foi criado em 1997 para atender aos imóveis que não se encaixam nas regras do SFH.
Na prática, se todos os requisitos ao SFH forem atendidos, é possível optar entre os dois modelos de financiamentos imobiliários. No entanto, se o valor do imóvel ultrapassar o limite estabelecido, as únicas opções passam a ser o SFI e a Carteira Hipotecária.
No Sistema Financeiro Imobiliário praticamente tudo depende da negociação. Não há limites para o valor do imóvel nem para o total de financiamento. Também não há limite de tempo ou teto para os juros, nem restrição quanto ao tipo de imóvel (residencial ou comercial).
Além disso, se por um lado não é possível usar o FGTS, por outro a origem da renda não precisa ser registrada. Também é possível usar o SFI para financiar um segundo imóvel, o que é vetado no SFH.
Mas é bom prestar atenção. Toda essa flexibilidade tem dois lados. Como os juros não são limitados, eles costumam ser bem mais altos também, por exemplo.
Há ainda um outro senão: os bancos costumam ser bastante rigorosos quanto à comprovação de renda. Isso acontece porque os recursos para O SFI não vêm da poupança nem do FGTS, mas dos investimentos dos clientes do banco que está fazendo o financiamento.
Carteira Hipotecária – cada banco com sua regra própria
Os financiamentos imobiliários feitos através de Carteira Hipotecária (CH) são bastante parecidos com o SFI. Não há regras prefixadas por lei, por isso os contratos seguem as regras internas de cada instituição financeira.
No entanto, uma das vantagens é que é permitido usar o FGTS, ainda que apenas para dar a entrada. Além disso, é possível pegar um financiamento imobiliário não apenas para compra, mas também para construção em terreno próprio, ampliação ou reforma.
Nesse modelo, os financiamentos imobiliários costumam ficar entre 30% e 60% do valor do imóvel. São as próprias instituições que avaliam o grau de comprometimento da renda, de acordo com cada caso.
Os juros também são bem maiores do que no SFH, ficado entre 14% e 18% ao ano em média. Não há limite máximo de meses para pagar.
Pelo sistema, o comprador paga o imóvel com o dinheiro emprestado pelo banco. O imóvel fica em seu nome, como proprietário, mas hipotecado ao banco como garantia.
Não esqueça que na hora de orientar seu cliente em relação aos financiamentos imobiliários deve levar em conta diversas variáveis.
De acordo com itens como renda, valor do imóvel e capacidade de pagamento, entre outros, apresente o que melhor se encaixa no perfil do comprador. Assim você estará otimizando o prazo de negociação e fidelizando o cliente.
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