O financiamento imobiliário no Brasil está passando por mudanças que podem impactar diretamente o mercado de imóveis. Com os recursos da poupança praticamente esgotados em 2024, a Caixa Econômica Federal lançou uma nova linha de crédito para construtoras, com taxas mais altas que as dos empréstimos tradicionais indexados à poupança.
Essa mudança busca preservar os recursos da poupança para pessoas físicas, mas aumenta os custos para construtoras, exceto aquelas que utilizam o FGTS por meio do programa Minha Casa Minha Vida. No Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), os bancos usam parte dos depósitos da poupança, que possuem remuneração mais baixa que a Selic, para oferecer crédito imobiliário com juros menores.
Modelo em Esgotamento
Esse modelo de financiamento enfrenta esgotamento devido à migração de investimentos para opções mais rentáveis, reduzindo os recursos disponíveis para o setor. Paralelamente, o mercado imobiliário segue aquecido, com alta demanda e muitos lançamentos.
Para lidar com esse cenário, a Caixa criou uma alternativa em outubro de 2024: uma linha de crédito indexada ao CDI, que segue a Selic, atualmente em 11,25% ao ano. Essa modalidade utiliza recursos livres, não vinculados à poupança, e tem como objetivo complementar o crédito tradicional.
A Caixa explicou em nota que essa diversificação busca garantir o equilíbrio e a sustentabilidade dos recursos. “A linha garante que tanto as famílias quanto as empresas da construção civil continuem tendo acesso ao crédito habitacional”, afirmou a instituição.
Endurecimento das Regras
Com o orçamento para crédito habitacional em 2024 praticamente esgotado – dos R$ 72 bilhões disponíveis, restaram apenas R$ 6 bilhões até dezembro – a Caixa endureceu as condições de financiamento. Desde novembro, o banco financia até 70% do valor do imóvel no Sistema de Amortização Constante (SAC), enquanto no sistema Price o limite caiu para 50%.
Além disso, cada cliente agora só pode ter um financiamento ativo na instituição. Apesar dessas restrições, a demanda por crédito continua alta, com R$ 20 bilhões em contratos pré-aprovados até novembro e apenas R$ 3 bilhões disponíveis para novos empréstimos.
Impacto no Preço dos Imóveis
As novas condições devem encarecer os imóveis, especialmente aqueles voltados para a classe média e alto padrão. De acordo com Renato Correia, presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic), “a Caixa criou uma alternativa que impacta o custo financeiro da construção e isso deve obrigar um repasse de preço nos lançamentos que virão com a nova linha.”
Outros fatores, como o aumento no custo de mão de obra, materiais e o impacto da alta da Selic, também pressionam os preços. Mesmo com a alta demanda e a melhora na massa salarial, os estoques de imóveis continuam baixos, intensificando a pressão sobre os valores.
Busca por Soluções
O setor imobiliário busca alternativas para enfrentar a crise. A Caixa defende o aumento da destinação obrigatória de recursos da poupança para o crédito habitacional, mas encontra resistência do Banco Central. Outra possibilidade é a criação de um mercado secundário, em estudo pela estatal Emgea, embora essa solução seja complexa.
Enquanto isso, o governo segue administrando o orçamento do FGTS, crucial para o Minha Casa Minha Vida. Recentemente, as medidas para conter o crédito causaram uma queda acentuada nas compras de imóveis usados.
Apesar dos desafios, 2024 será o terceiro melhor ano da história em financiamento imobiliário com recursos do SBPE, com R$ 154 bilhões liberados até outubro, superando o resultado de 2023.
Com as mudanças no financiamento e os custos crescentes, 2025 deve trazer impactos significativos para o mercado imobiliário e os consumidores.
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Informações retiradas de O Globo
