Apesar do bom momento do mercado imobiliário físico, com alta nos preços por metro quadrado e crescimento dos aluguéis, os fundos de investimento imobiliário (FIIs) seguem sendo negociados com deságio expressivo na B3. A diferença entre o valor patrimonial dos imóveis e o preço de mercado das cotas chega a até 35% em alguns casos – o que especialistas veem como uma oportunidade rara de ganho de capital no médio e longo prazo.
Um exemplo é o fundo Patria VBI Prime Properties (PVBI11), que recentemente vendeu duas lajes no condomínio Vila Olímpia Corporate, empreendimento classificado como “triple A”, por R$20 milhões. A operação representou um lucro de 36% em relação ao valor pago dois anos antes e garantiu um retorno líquido anualizado de 10,61%. Parte do lucro foi distribuída aos cotistas, enquanto o restante foi reinvestido em novos ativos.
Movimentos semelhantes têm sido realizados por outras gestoras. O fundo Guardian Real Estate (GARE11), por exemplo, vendeu o complexo logístico BRF Visa, em Pernambuco, por R$273,4 milhões no mês passado. A operação gerou um lucro de R$ 71,5 milhões e um retorno anualizado de 28%, o equivalente a IPCA+20,7%.
Mesmo com transações lucrativas, os FIIs de tijolo mais negociados na B3 continuam sendo cotados abaixo do seu valor patrimonial. O PVBI11, por exemplo, apresenta um desconto de 28,57%. O GARE11, 16,67%. Entre os demais, o XP Malls (XPML11) tem 22,22% de deságio, o Kinea Renda (KNRI11) 21,05%, e o Patria Log (HGLG11) 11,76%.
A situação revela um paradoxo: imóveis físicos valorizados e com alta na rentabilidade dos aluguéis, enquanto as cotas dos fundos são pressionadas por fatores externos, como o patamar elevado da taxa Selic. A renda fixa tem atraído investidores que buscam segurança, o que impacta diretamente a demanda por FIIs, considerados mais arriscados.
Além disso, a lógica de remuneração dos fundos imobiliários os aproxima de títulos públicos atrelados à inflação, como o Tesouro IPCA (NTN-B). Quando os juros futuros sobem, o valor das cotas tende a cair, para que o yield fique mais atrativo. No cenário atual, os FIIs de tijolo oferecem rendimentos médios entre 9% e 12% ao ano – o que significa algo entre IPCA+9% e IPCA+12%, segundo a leitura de especialistas.
“É a maior oportunidade de compra de fundos imobiliários para ganho de capital em 30 anos”, afirma Danilo Barbosa, sócio e chefe de pesquisas do Clube FII. “Mas isso no horizonte de alguns anos – o médio e o longo prazo”, completa.
Por outro lado, o investidor precisa estar ciente de que o retorno com valorização só se concretiza se as cotas forem vendidas por um valor maior que o de aquisição. Caso contrário, a rentabilidade virá exclusivamente pelos dividendos mensais – geralmente entre 0,75% e 1% ao mês.
A expectativa de especialistas é que, com a futura queda da Selic, o mercado de FIIs se valorize. “Se os juros voltarem a um dígito, como já vimos em outras ocasiões, os fundos podem até ser negociados com ágio”, explica Marcelo Rainho, sócio-fundador da InVista Real Estate. Ele aponta como exemplo o setor de galpões logísticos. O custo de construção de uma instalação nova na Grande São Paulo gira entre R$2,7 mil e R$3 mil por metro quadrado, mas é possível adquirir, via FII, um galpão semelhante por cerca de R$2 mil/m² – um desconto de até 35%.
Ainda assim, o segmento mais impactado pelo descompasso entre mercado real e bolsa é o de lajes corporativas. De acordo com levantamento do Clube FII, o deságio médio nas cotas desses fundos é de 35%, reflexo da persistência do modelo de trabalho híbrido e da lenta recuperação do setor. Já os fundos de shoppings e logística apresentam descontos menores, de 20% e 13%, respectivamente.
“Na economia real, os valores do m² estão elevadíssimos, mas os FIIs seguem claramente distanciados disso”, comenta Marcos Baroni, analista da Suno. Ele pondera, porém, que nem todo fundo com desconto é, automaticamente, uma boa oportunidade. “Um fundo com desconto, é claro, diz alguma coisa, mas não diz tudo”.
O investidor precisa avaliar com atenção a carteira do FII: se há vacância nos imóveis, se as regiões onde estão localizados mostram valorização nos aluguéis e como está a estrutura de capital do fundo, especialmente no que diz respeito a dívidas e alavancagens.
No fim das contas, como reforça Baroni, um bom negócio só se confirma no tempo, e exige estudo e paciência do investidor. Afinal, no mercado de FIIs, o barato pode sair caro – e o desconto, por vezes, é só o começo da conversa.
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Informações retiradas de Sérgio Tauhata ao Invest News
