A burocracia no Brasil é uma das maiores do mundo, mas ela tem uma razão de ser: para os especialistas, reduzi-la implicaria em retirar o poder do Estado e aumentar a cota de responsabilidade – e liberdade – das pessoas. Enquanto isso, vários setores da economia e profissionais sofrem com o excesso de documentação.
No mercado imobiliário não é diferente, muito pelo contrário: clientes e corretores de imóveis precisam lidar com uma infinidade de papéis para compra, venda e locação de imóveis. Por isso, nunca é demais lembrar a documentação necessária nesses processos, principalmente para quem precisa lidar com eles todos os dias, como é o caso do corretor.
Fique atento, porque em meio a tanta burocracia, qualquer deslize pode significar prejuízo financeiro e mercadológico.
Burocracia necessária para a compra de imóveis
Extensa e complicada, a documentação para a compra de imóveis novos e usados não é exatamente a mesma, apesar de haver alguns papéis em comum. Por isso é bom o corretor de imóveis ficar atento.
Imóveis novos:
Tanto os imóveis prontos quanto os imóveis na planta podem ter taxas extras que não estão incluídos no valor que está na escritura quando a compra é feita diretamente da construtora.
Como, à exceção da corretagem, essas taxas não podem ser deduzidas da base de cálculo do imposto de renda sobre o ganho de capital quando cobradas à parte, o que acontecerá é que o valor efetivamente pago será maior do que o declarado à Receita.
Dessa forma, na hora de vender o bem, o IR sobre o ganho de capital será maior. O cliente deve ficar a par dessa situação.
Que taxas são essas?
A Taxa de Cessão de Contrato, por exemplo, tem valor variável em até 3,5% do valor do imóvel, e é cobrada pela incorporadora quando o comprador anterior revende o imóvel sem quitar o saldo anterior.
Há ainda a Taxa de Mão de Obra, também cobrada pela incorporadora quando o imóvel não é quitado de uma única vez. Ela corresponde a 2% do valor do imóvel.
Já o custo de corretagem varia de acordo com o estado, ficando entre 6% e 8% do valor do imóvel de acordo com orientação do CRECI. A corretora cobra essa taxa pelo serviço prestado à incoporadora que, por sua vez, a repassa para o comprador.
Para imóveis novos e usados
Além dessas taxas, o comprador deve ser avisado sobre os outros gastos que terá sendo o imóvel novo ou não. São documentos e despesas inevitáveis para a legalização da processo.
Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) – Cobrado pela Prefeitura, o valor varia de acordo com o município, podendo chegar a até 3% do valor do imóvel.Os prazos a partir da data do contrato de compra e venda também é determinado pela Prefeitura, mas em algumas cidades o imposto pode ser parcelado.
Escritura pública e registro do imóvel – A escritura pública é cobrada pelo cartório, mas apenas de quem não financiou o imóvel. Isso porque, de acordo com a legislação, o contrato de financiamento com o banco já tem força de escritura pública. O custo varia conforme o Estado, que disponibiliza as tabelas no site do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB).
Registro do imóvel – O mesmo site também disponibiliza a tabela de valores do custo do registro do imóvel, que também varia de acordo com o Estado. O registro de imóvel é cobrado pelo cartório após o pagamento do ITBI e da escritura.
Documentação necessária para a venda de imóveis
Quem vende também tem que arcar com burocracia, seja o imóvel novo ou usado. Uma delas é em relação ao Imposto de Renda (15%) sobre o ganho de capital ou lucro imobiliário, cobrado pela Receita Federal. Esse custo pode ser abatido do ITBI, dos juros do financiamento e das corretagens.
No entanto, geralmente as corretagens vêm incluídas no preço do imóvel, e aí não permitem dedução, ou seja, esse abatimento só pode ser feito se elas tiverem sido pagas à parte. Existem casos de isenção, mas de uma forma geral esse custo é comprado em qualquer venda de imóvel.
Corretagem – Apesar de o percentual ser negociável, cada CRECI orienta o percentual a ser cobrado pelos corretores do seu estado. Esse valor é cobrado na hora do fechamento do contrato de compra e venda do imóvel.
Despesas com documentação – São os valores cobrados por cartórios e despachantes antes de fechar o contrato para as certidões negativas de protesto, certidões de distribuidor dos tributos locais, ficando, geralmente em torno R$ 400. No entanto esse valor pode ser superior se o vendedor for parte em ações judiciais.
Atenção também à documentação necessária à locação de imóveis
A burocracia para a locação de imóveis pode ser menor, mas ela não deixa de existir. É preciso também muita atenção por parte do corretor de imóveis para não abrir nenhuma brecha que possa prejudicar nem o locatário nem o locador.
Locatário pessoa física – Carteira de identidade e CPF (do casal se for o caso); comprovante de residência; comprovante de rendimento igual ou superior a três vezes o valor do aluguel. Servem comprovante de renda, carteira profissional ou declaração de Imposto de Renda.
Locador (proprietário) – Carteira de identidade e CPF ou, no caso de ser pessoa jurídica, contrato social, CNPJ e designação de poderes de seus representantes legais; comprovante de propriedade ou domínio do imóvel.
Documentação específica para cada tipo de fiança
Fiadores – Carteira de identidade e CPF (do casal, se for o caso); certidão de casamento; comprovante de residência; comprovante de rendimento igual ou superior a três vezes o valor do aluguel; certidão de ônus reais + cópia do último IPTU do imóvel.
Seguro fiança do locador pessoa física – CPF; RG. Se morar em residência alugada é necessário apresentar os recibos de aluguel dos últimos três meses; cópia do contrato de locação ou telefone da imobiliária/locador ou uma declaração sobre ausência de atrasos e dívidas; comprovação de renda.
Seguro fiança do locador pessoa jurídica – Nesse caso a documentação vai variar em relação ao estágio da empresa. Se ela estiver em fase de constituição será necessário comprovante de renda dos sócios e do capital necessário para abertura do negócio (poupança, fundos de investimento ou outras aplicações); contrato social e alterações; ficha cadastral da empresa e dos sócios, acompanhada de seus documentos pessoais; e, se o sócio majoritário for pessoa jurídica, íntegra do IR dos sócios e faturamento mensal últimos 12 meses.
Se a empresa for optante do lucro real ou instituições sem fins lucrativos, é necessário protocolo da última declaração de Imposto de Renda da Pessoa Jurídica; balanço dos dois últimos anos assinado pelo contador; balancete acumulado se passado mais de três meses do fechamento do último balanço, assinado pelo contador.
Já se a empresa for optante do Super Simples, é exigido apenas a declaração de Imposto de Renda da Pessoa Jurídica na íntegra dos dois últimos anos e o DAS do Super Simples quitadas dos últimos seis meses.
São tantos detalhes que é sempre bom ficar de olho em toda a burocracia exigida pelo mercado imobiliário. Uma dica é concentrar todas essas informações em um sistema imobiliário e ter acesso imediato e organizado a qualquer momento que precisar.
E você, já sofreu algum revés por conta da burocracia? Conte para a gente a sua experiência!
