Quando alguém inicia o processo de negociação, geralmente a intenção é que ele chegue ao seu objetivo: a finalização da venda. Mas e quando isso não acontece por algum motivo? Legalmente, um contrato imobiliário não pode ser desfeito – a menos que haja um distrato de imóvel. Veja agora o que é e quais as situações em que ele pode ser elaborado.
O que é distrato e por que ele ocorre
Nos últimos anos a crise econômica que atravessou o país ocasionou um aumento significativo no número de distratos de imóvel.
Muitas pessoas foram pegas de surpresa pelo desemprego, aumento da inflação e da taxa de juros e se viram impossibilitadas de honrar seus compromissos. Mas como cancelar um contrato de compra e venda de imóvel?
O distrato de imóvel, então, visa anular o acordo contratual da melhor forma possível para ambas as partes – quem fez o pedido e quem recebeu ou concordou com ele.
Regras não são claras
Nunca houve regras muito claras para o distrato de imóvel, o que sempre ocasionou desconforto no mercado.
Na verdade, para que o distrato de imóvel ocorra, geralmente é preciso uma negociação justa para ambas as partes. Caso contrário, é necessária a intervenção da Justiça para encontrar uma solução para o caso.
Até julho de 2017, o critério geral utilizado era a devolução de pelo menos 80% do valor já pago a quem desistia do imóvel.
Se o distrato fosse por atraso na entrega por parte da construtora, essa devolução deveria ser de 100%.
Como fica a proposta do governo
Após essa data, no entanto, o governo está negociando uma proposta que prevê regras diferenciadas em relação ao valor do imóvel:
Imóveis até R$ 235 mil – A construtora fica com o custo da corretagem somado a até 20% do valor já pago pelo comprador desistente. Isso, desde que o valor total de ambos não ultrapasse 5% do valor do imóvel.
Imóveis acima de R$ 235 mil – A construtora fica com o custo da corretagem mais até 50% das prestações já pagas.
Isso, desde que o total não ultrapasse 10% do valor do imóvel. O valor retido, entretanto, não pode 12% do valor total do imóvel quando ele for comercial.
Prazo de desistência seria de 7 dias
A proposta prevê ainda que o comprador possa desistir do negócio em até sete dias após a compra. Nesse prazo, não haveria nenhum ônus ou custo extra.
As coisas também mudam no distrato de imóvel em relação à entrega do mesmo pelas construtoras. Antes, a empresa tinha até seis meses após o prazo do contrato para entregar a construção.
Agora, pela proposta, obra deve ser entregue durante os últimos seis meses de contrato. Caso isso não aconteça, o comprador tem direito a indenização de 0,5% mensais sobre o valor atualizado do imóvel.
No entanto, vale lembrar que a proposta ainda está em negociação e há conflitos por ambas as partes. Mesmo se for aprovada, ela só passara a valer para os contratos firmados após sua data de aprovação.
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Impacto do distrato de imóvel para a incorporadora
Para a incorporadora, o distrato é um risco, sendo difícil calcular o impacto econômico sobre a empresa.
Há os custos judiciais, como a contratação de advogados; os custos administrativos, com as horas trabalhadas em função do próprio distrato de imóvel; e a devolução de valores, um percentual que deve ser pago ao cliente.
Há ainda a questão da liquidez do imóvel, que pode não ser fácil de ser revendido após o distrato. Por outro lado, a região ou o próprio apartamento ou casa sofrer desvalorização por algum motivo.
Soma-se a tudo isso o impacto direto no fluxo do caixa e todos os custos de prospecção de um novo cliente para aquele imóvel.
Quando o distrato de imóvel é a melhor solução
De forma geral, o ideal é reter o cliente. Para isso, é possível ajudá-lo a fazer um planejamento financeiro, gerar ações promocionais, realizar simulações dos melhores financiamentos, reduzir taxas e aumentar o envolvimento do cliente nas decisões, por exemplo.
No entanto, há algumas situações em que facilitar o distrato de imóvel é mesmo a melhor opção.
- Quando perceber que o cliente realmente não terá condições financeiras de manter o pagamento;
- Tiverem se esgotado todas as possibilidades de renegociação;
- A construtora não puder arcar com inadimplência por longo período;
- A procura por imóveis na região aumentar;
- Quando houver fila de espera;
- O imóvel sofrer valorização.
De qualquer forma, é sempre preferível evitar disputas judiciais. Procure um acordo justo com o cliente, apenas assinando o documento de distrato de imóvel.
E você, corretor, já passou por alguma situação de distrato de imóvel? Conte para a gente a sua experiência!
