O recorde de vendas de imóveis novos no Brasil no segundo trimestre do ano, quando 93.743 unidades foram comercializadas, revela uma mudança no perfil das moradias: a oferta para a classe média, que sempre foi o carro-chefe do mercado nacional, vem encolhendo.
Essa retração ocorre especialmente em São Paulo, o maior mercado imobiliário do país. Uma pesquisa realizada pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) com a Brain Inteligência Estratégica mostra que esse fenômeno se repete em outros estados.
“Na cidade de São Paulo, nos últimos 12 meses, foram vendidas 88.900 unidades até julho. Metade desses imóveis são do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), e os outros 50% são imóveis de alto padrão, estúdios e os para a classe média,” diz Celso Petrucci, economista-chefe do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação ou Administração de Imóveis de São Paulo (Secovi).)
De acordo com o levantamento da Brain/Abrainc, feito em setembro, a proporção de lançamentos voltados para a classe média caiu de 65% para 45% entre o segundo trimestre de 2023 e o mesmo período de 2024. No mesmo intervalo, a participação das unidades do MCMV aumentou de 29% para 49%. (“A classe média quer comprar imóveis, mas encontra dificuldade em obter crédito com os juros elevados,” afirma Luiz França, presidente da Abrainc.) O aumento no custo de financiamento, exacerbado pela alta da taxa básica Selic, que passou de 10,5% para 10,75% em setembro, está entre as causas dessa queda na participação da classe média no mercado.
Os construtores agora estão mais focados em lançar imóveis que se encaixam nas faixas do MCMV, que têm preços de até R$ 350 mil e variam de 37 a 42 metros quadrados, com um ou dois dormitórios. “Focamos nossos lançamentos para o Minha Casa, Minha Vida. A classe média brasileira perdeu o poder de compra,” afirma Guilherme Yogolare, CEO da construtora Vinx. O aumento dos preços dos terrenos em áreas centrais torna inviáveis apartamentos de dois quartos para a classe média, que estão sendo oferecidos a valores entre R$ 950 mil e R$ 1,2 milhão.
O estudo do banco Santander aponta que a perda do poder aquisitivo da classe média é uma preocupação central entre 25 construtoras de São Paulo. “Existem lançamentos para classe média, mas ela ficou mais desatendida e os estoques estão baixos,” observa Fany Oreng, autora do estudo. Essa mudança no cenário se reflete no Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), que acumula alta de 5,23% nos últimos 12 meses, até setembro.
As construtoras estão se adaptando a essa nova realidade, focando em oferecer mais imóveis da linha econômica e de alto padrão, além de estúdios. “Estamos preparados para manter o ritmo acelerado nos lançamentos de novos projetos nos próximos dois anos,” afirma Ariel Frankel, CEO da Vitacon.)
A procura por imóveis de luxo, acima de R$ 2 milhões, e estúdios de até 30 metros quadrados, com preços entre R$ 400 mil e R$ 420 mil, está em alta. Esses estúdios atraem investidores e jovens que buscam proximidade com o trabalho ou universidades.
A pesquisa da Brain/Abrainc, que analisou as percepções da classe média, revela que 40% dos entrevistados pretendem comprar um imóvel nos próximos 12 meses, mesmo diante da expectativa de aumento nos preços (58% acreditam que os preços subirão). “Planejo comprar meu primeiro imóvel em 2025 e, até lá, espero que os juros já tenham começado a cair porque será financiado,” diz Geovani Melo, estudante de psicologia.
Esse novo panorama do mercado imobiliário brasileiro demonstra que, embora a classe média enfrente desafios significativos, o desejo de adquirir um imóvel ainda persiste.
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Informações retiradas de Por João Sorima Neto e Fernanda Alves Davi ao Estadão
