No último dia 5 de junho, o Corregedor Nacional de Justiça, Ministro Luis Felipe Salomão, decidiu que contratos de alienação fiduciária de imóveis, com efeitos de escritura pública, só podem ser realizados por entidades do Sistema de Financiamento Imobiliário, conforme o artigo 2º da Lei 9.514/1997.
A decisão se baseia no entendimento de que “os dispositivos legais [da Lei n. 9.514/1997] (…) não revogaram a regra geral do Direito Privado, consagrada no artigo 108 do Código Civil, quanto à essencialidade da escritura pública para validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário-mínimo vigente no País”.
Além disso, foi determinado que “as Corregedorias-Gerais de Justiça dos Estados e do Distrito Federal devem adequar seus normativos à presente decisão no prazo de 30 (trinta) dias”.
Essa decisão tem gerado perplexidade tanto em análises jurídicas quanto econômicas.
O artigo 22, § 1° da Lei 9.514/1997 prevê que a alienação fiduciária pode ser contratada por qualquer pessoa, física ou jurídica, independentemente de ser integrante do Sistema Financeiro Imobiliário. O artigo 38 da mesma lei diz que os contratos podem ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública. Isso permitiria que a alienação fiduciária fosse pactuada por instrumento particular e por qualquer pessoa.
Além disso, a alienação fiduciária não está na lista dos direitos reais, segundo o artigo 1.225 do Código Civil, sendo uma garantia real conforme o artigo 1.368-B do Código Civil. Portanto, o artigo 108 do Código Civil, que exige escritura pública para negócios envolvendo direitos reais sobre imóveis, não deveria ser aplicável à alienação fiduciária.
Muitas pessoas realizam o sonho da casa própria através de contratos de alienação fiduciária em garantia. Além disso, muitas empresas do mercado imobiliário usam esses contratos para desenvolver seus negócios.
A decisão, de aplicação quase imediata, provavelmente aumentará os custos de aquisição para os consumidores devido à obrigatoriedade de escritura pública. Também pode restringir o acesso ao crédito para empreendedores do setor imobiliário.
Só o tempo dirá como os sonhos e o mercado imobiliário, que tanto contribui para o PIB do Brasil, serão afetados.
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Informações retiradas de Gabriel de Britto Silva ao Estadão
