Nos últimos anos, apesar das altas taxas de juros, o mercado de crédito imobiliário no Brasil tem alcançado recordes impressionantes. Isso se deve à diversificação das fontes de recursos, diminuindo a dependência tradicional dos fundos provenientes da caderneta de poupança. Fontes alternativas de crédito, como fundos imobiliários (FIIs), letras e certificados de recebíveis (LCIs, LIGs e CRIs), têm ganhado destaque como opções de investimento atraentes para os brasileiros.
Surpreendentemente, essas fontes alternativas superaram em número e proporção os investimentos provenientes da poupança, historicamente uma das principais origens de financiamento para imóveis no país. Especialistas apontam que essa transformação é crucial para manter o setor de construção ativo, mesmo quando algumas fontes de financiamento são limitadas.
O montante de recursos disponíveis para impulsionar o mercado imobiliário aumentou de R$1,63 trilhão em julho de 2021 para R$1,80 trilhão no mesmo mês de 2022 e, finalmente, atingiu R$2,04 trilhões em julho deste ano, evidenciando a resiliência e adaptação do setor diante de desafios econômicos.
Dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) revelam um aumento de 25% no montante referente a diversos tipos de instrumentos de crédito ligados a bens imobiliários. Essa evolução é notável mesmo diante da redução de 7,5% no saldo disponível no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) ao longo do período.
Enquanto o saldo do SBPE encolheu de R$798 bilhões em julho de 2021 para R$739 bilhões em julho deste ano, houve um crescimento notável nas fontes alternativas de financiamento. As carteiras totais de fundos de investimento imobiliários (FIIs), letras de crédito imobiliário (LCIs), letras imobiliárias garantidas (LIGs) e certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) aumentaram de R$338 bilhões em 2021 para R$765 bilhões no presente ano.
Nos últimos anos, o cenário de financiamento setorial tem passado por transformações marcantes, principalmente quando observamos as mudanças relativas entre diferentes fontes de financiamento. A tradicional participação da poupança nesse cenário tem experimentado um declínio constante, passando de 46% para 36%, em contrapartida às fontes alternativas, que têm ganhado destaque. Estas últimas saltaram de 24% para 38%, sendo que no último ano, a ascensão foi notável, ao aumentarem de 31% para 38%.
Dentre as variáveis importantes nesse panorama, destaca-se o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), que desempenha um papel crucial no financiamento da habitação popular, notadamente através de programas como o Minha Casa Minha Vida. Embora o volume de recursos gerenciados pelo fundo tenha apresentado um incremento considerável, passando de R$440 bilhões para R$533 bilhões, sua participação nos financiamentos permaneceu estável em 26%.
Ver essa foto no Instagram
O que isso signfica?
O presidente executivo do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Ely Wertheim, observou que o mercado está testemunhando um aumento na importância de diversas fontes de financiamento. No entanto, ele reconhece que essa mudança não está ocorrendo tão rapidamente quanto desejado, devido a altas taxas de juros e outras questões econômicas estruturais.
A diversificação das fontes de financiamento é vista como um avanço significativo para o setor imobiliário, que durante anos enfrentou restrições nos projetos devido à limitação de recursos disponíveis em cadernetas de poupança e fundos de garantia. Embora essa transformação já esteja em andamento, a existência de taxas de juros mais elevadas em outras opções de financiamento ainda atua como um obstáculo para a obtenção de crédito.
A caderneta de poupança ainda é uma importante fonte de recursos para a construção, e Wertheim acredita que os incorporadores continuarão a depender dela por um período considerável.
França destacou a importância do mercado de capitais para o mercado imobiliário, mencionando que 28 incorporadoras estão listadas na Bolsa. Dessas, sete entraram no mercado entre 2019 e 2020, arrecadando um total de R$9 bilhões. Essa movimentação vai além de apenas obter capital, sendo um indicativo da confiança dos investidores no setor. As empresas amadureceram e aprimoraram suas práticas de governança para ingressar no mercado de capitais.
No decorrer deste ano, grandes empresas do ramo imobiliário, como MRV, Direcional, Tenda e Plano & Plano, estão realizando ofertas secundárias de ações que ultrapassam R$2 bilhões. Ao mesmo tempo, outras incorporadoras, como a Emccamp, também estão considerando a possibilidade de abrir o capital. Essa tendência ressalta o crescente interesse no mercado de capitais como forma das empresas imobiliárias expandirem e solidificarem sua presença.
Não vai faltar dinheiro
O presidente da Abecip, José Rocha Neto, assegurou que o setor imobiliário não enfrentará escassez de recursos para financiamento, apesar da redução na concessão de empréstimos este ano. Ele destacou que o desafio reside na elevação dos custos de captação por meio de instrumentos alternativos, resultando em um repasse desse encarecimento para as taxas de juros finais. Isso, por sua vez, está levando a uma diminuição nas contratações.
Rocha Neto explicou que não há falta de recursos, mas sim uma ligeira elevação nos custos, o que exerce um efeito de contenção. Ele ressaltou, no entanto, que fontes alternativas de financiamento têm ganhado importância no setor. Enquanto as instituições financeiras já ultrapassaram a obrigação de alocar 65% dos recursos da poupança para o financiamento imobiliário, elas estão recorrendo a outras fontes como CRIs, LCIs e LIGs para continuar liberando empréstimos. Esses instrumentos oferecem remuneração vinculada ao CDI, resultando em taxas mais atrativas que as da poupança.
O presidente da Abecip observou que a dinâmica atual sugere que a poupança permanecerá relevante na política pública do mercado imobiliário nos próximos anos, apesar do crescimento das alternativas. Ele ressaltou que nos próximos 10 a 15 anos, se o mercado não atingir maturidade suficiente para prescindir de recursos direcionados, é crucial que a política governamental continue a sustentar a poupança. Caso contrário, haveria um encarecimento do financiamento imobiliário.
Quer continuar atualizado sobre o mercado imobiliário? Então se inscreva na nossa Newsletter. Todas as terças e sextas, às 7:15, nós enviamos no seu e-mail as principais notícias do mercado Imobiliário. Vejo você lá!
Informações retiradas de Estadão
