O poder de compra dos consumidores em busca de um novo imóvel foi significativamente afetado pela alta dos juros e os recorrentes reajustes de preço dos lançamentos. O consumidor é duplamente afetado: consegue financiar menos de um imóvel mais caro. Com isso, os distratos fantasmas do setor que apareceram na década passada ressurgem no cenário.
Em uma simulação feita pela assessoria digital Kzas Krédito, um financiamento imobiliário, na modalidade da tabela SAC, com uma parcela no valor de R$5 mil, em maio deste ano, poderia conseguir um crédito de até R$481,6 mil, valor suficiente para a aquisição de um imóvel de R$602 mil e 20% de entrada. Há um ano esse valor era de R$733 mil.
Com relação aos valores de unidades lançadas, em São Paulo, de acordo com a Secovi, os números atingiram o valor de R$525,4 mil em 2021. Em abril deste ano a média já atingiu R$545,3 mil, um aumento já sentido pelas incorporadoras que se veem obrigadas a aumentar o valor de apartamentos em virtude da inflação, tornando a construção mais custosa.
Uma das maiores dificuldades, segundo Carlos Borges, CEO da Tarjab, é conseguir comprovar a renda necessária dos clientes para a compra das unidades, algo também percebido por Marcio Luz Buk, que já observa uma mudança no comportamento dos clientes. “O cliente ainda está digerindo os novos valores, percebemos uma migração para regiões mais baratas e, para quem não quer mudar o local, sentimos que o tempo de tomada de decisão aumentou.”
O saldo devedor é também um fator preocupante, visto que esse saldo é calculado pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) que desde o início de 2020 já tem alta acumulada de 26,96%, assustando compradores que, já tendo pago até um terço do imóvel como entrada, se deparam com o mesmo valor inicial ainda a ser financiado.
O que acontece é que nem todos os compradores tiveram reajustes em sua renda que acompanhasse o aumento dos preços, e isso torna o financiamento, muitas vezes, inviável.
Rodrigo Mauro, diretor-geral da REM, atua no médio-alto padrão e em fevereiro deste ano já entregou 300 unidades com valor médio de R$1,1 milhão. A renda mínima para a aquisição é de R$30 mil, o que já limita uma parcela reduzida da população até então menos afetada pela crise.
Mas o diretor alerta que no caso do aumento das taxas seguir neste ritmo, esse público pode vir a ser prejudicado. “Temos mais três empreendimentos para entregar, não sei como vai estar no fim do ano.”
Como alternativa, as incorporadoras têm adotado algumas medidas para ajudar seus clientes a efetuarem o financiamento ou não sofrerem distratos, por meio da renegociação do pagamento ou a troca por um imóvel de menor valor.
O lado bom, segundo Roberto Nascimento, é que a evolução dos juros de financiamento imobiliário não tem acompanhado o aumento da taxa Selic, que atualmente encontra-se em 12,75% contra 9,53% do crédito imobiliário.
“A taxa de financiamento variou 25% enquanto a Selic aumentou seis vezes”, diz Nascimento. Segundo ele, isso prova que essa modalidade de financiamento não está cara.
Esse comportamento acontece em função da origem do recurso do crédito imobiliário, a poupança em questão, que por sua vez possui trava para a rentabilidade e não se encarece na mesma medida que os demais fundos. Essa, no entanto, é a mesma explicação para a queda no saldo da poupança SBPE, destinada para habitação, que tornou-se menos atrativa aos poupadores após redução de 1,7% em abril na comparação com o mesmo mês do ano passado.
“Com isso, o banco que não tem tanta disponibilidade para emprestar ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH), tem que tentar compor esse dinheiro de outra forma e acaba aumentando o valor do financiamento”, diz.
O financiamento imobiliário só não está mais crítico porque a Caixa Econômica Federal, hoje o maior provedor desse crédito, está mantendo sua taxa de juros com valor mínimo de 8% ao ano, mais TR. O Pedro Guimarães está sendo agressivo no crédito imobiliário, a Caixa puxa para baixo os outros bancos”, afirma Nascimento.
Fonte: Valor Econômico
