O centro de São Paulo se tornou um dos destinos mais atrativos para construtoras e incorporadoras, graças a uma série de incentivos fiscais oferecidos pela prefeitura. Para Ricardo Yazbek, vice-presidente de legislação urbana do Secovi-SP, essa tendência já é uma “unanimidade” no setor.
Empresas têm investido nos oito distritos da subprefeitura da Sé principalmente devido a benefícios como isenção de IPTU por três anos após reformas, isenção de ISS e ITBI por cinco anos, além de descontos na outorga. Esses incentivos fazem parte do programa Requalifica Centro, voltado para a revitalização de prédios antigos.
Apesar de questionada, a prefeitura não divulgou o total de renúncias fiscais envolvidas nesses benefícios. Segundo André Czitrom, CEO da Magik JC, a fragmentação dos incentivos em diferentes leis e decretos tornou o processo mais acessível e viável. Czitrom, que atua na região desde 2015 e tem 30 empreendimentos entre prontos, em obras e projetados, afirma que os incentivos foram a “faísca” necessária para impulsionar o mercado imobiliário na região.
Crescimento acelerado pós-pandemia
O número de apartamentos aprovados para construção na região central aumentou 567% desde 2021, saindo de 5.681 para 32.257 unidades em 2024, segundo a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento. No período, foram aprovadas 76.495 novas unidades habitacionais. O número de empresas ativas também cresceu, passando de 301.550 para 354.955 entre 2021 e 2023.
Para Yazbek, a continuidade dessas políticas como parte de um plano de longo prazo pode garantir benefícios duradouros para o desenvolvimento urbano.
A zona central abrange bairros como Bela Vista, Bom Retiro, Cambuci, Consolação, Liberdade, República, Sé e Santa Cecília. Segundo Marcelo Falcão, diretor da Somauma, empresa especializada na regeneração de edifícios subutilizados, a diversidade socioeconômica da região é um atrativo. “É o único lugar da cidade com um mix de renda importante, com empreendimentos sociais e imóveis de alto padrão”, afirma.
A empresa tem projetos habitacionais no chamado triângulo histórico do centro, área que inclui locais como largo São Bento, Pateo do Collegio e largo São Francisco. Falcão destaca que não houve lançamentos habitacionais expressivos nessa região nos últimos 50 anos.
Alta demanda e desafios
O baixo estoque de novos apartamentos também impulsiona o interesse pelo centro. Em média, 85% das unidades são vendidas ainda na planta, e alguns empreendimentos esgotam antes mesmo da conclusão das obras. A região atrai principalmente jovens solteiros e casais, interessados na infraestrutura de transporte e opções culturais, além de investidores focados em locação de curta permanência, como no modelo Airbnb.
“Queremos cerca de 200 mil novos moradores no centro para fortalecer a economia local. No ano passado, destinamos R$ 1 bilhão para incentivos, liberados conforme os projetos são aprovados”, afirma Elisabete França, secretária municipal de Urbanismo e Licenciamento.
Entretanto, os desafios ainda são grandes. O centro enfrenta questões de segurança pública, como a cracolândia, e o custo elevado dos terrenos dificulta a expansão imobiliária. Para viabilizar os projetos, incorporadoras têm estreitado margens de lucro e optado por permutas de terrenos em troca de unidades nos futuros empreendimentos.
Antônio Setin, presidente da Setin Incorporadora, conta que levou 15 anos para adquirir seu primeiro terreno no centro e que a aquisição do segundo só aconteceu 20 anos depois. “A maioria dos terrenos está nas mãos de famílias tradicionais que muitas vezes nem lembram que os possuem”, explica.
Atualmente, a empresa tem cerca de 3.000 unidades habitacionais na região, com preços médios de R$12 mil o metro quadrado para imóveis de médio e alto padrão e entre R$8.000 e R$9.000 para unidades voltadas a uma renda menor. Segundo Czitrom, a transformação da área já começou e há empreendimentos sendo vendidos pelo mesmo valor do extremo leste da cidade, a partir de R$195 mil.
Futuro do mercado imobiliário no centro
Para Setin, o mercado responderá melhor nos próximos anos, conforme as intervenções públicas se tornem mais evidentes. No entanto, ele defende a necessidade de incentivos ainda mais agressivos. “Se quisermos uma mudança significativa, precisamos de isenções temporárias e incentivos em potencial construtivo. É isso que impulsiona o empreendedor. Eu preciso vender rápido para pagar o banco”, conclui.
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Informações retiradas de Alex Sabino e Ana Paula Branco a Folha de São Paulo
