No primeiro trimestre de 2023, o DataZap+ concluiu uma análise cruzando dados da Pnad Contínua para avaliar o número de famílias com renda suficiente para arcar com as parcelas de imóveis. Centro de São Paulo é a 2ª região com maior alta de lançamentos, apesar dos problemas relacionados a roubos e à concentração de usuários de drogas na Cracolândia.
Um exemplo disso é o condomínio Helbor Urban Resort, localizado na Praça Julio Mesquita, na esquina das ruas Aurora e Conselheiro Nébias. A oferta de imóveis com áreas gourmet, academias e espaços pet tem atraído novos moradores, porém, também acentua os contrastes com o entorno.
Maurício Nogueira, um analista de sistemas de 44 anos, aproveita seu horário de almoço para desfrutar da piscina na cobertura do prédio. No entanto, ele expressa preocupação com a segurança da região, citando a recorrência de roubos. Para evitar correr riscos ao sair às ruas, ele opta por pedir comida por entrega enquanto trabalha remotamente.
Em meio a uma longa crise econômica agravada pela pandemia, a região enfrenta um aumento nos índices de criminalidade, um crescimento da população em situação de rua e um aumento significativo das placas de “vende-se” e “aluga-se” nos imóveis locais. Além disso, diversas formas de moradia precária, como cortiços e ocupações, tornaram-se mais comuns.
No entanto, o mercado imobiliário continua avançando na região. Desde janeiro de 2020, foram construídos 8.727 novos apartamentos com preços que variam entre R$ 240 mil e R$ 500 mil, de acordo com o Sindicato das Empresas de Compra, Venda e Administração de Imóveis (Secovi). Além disso, há outras 7.575 unidades com valores de até R$240 mil, impulsionadas pelo programa federal Minha Casa, Minha Vida, que facilita o financiamento de imóveis para famílias de baixa renda.
Nos últimos três anos, a região central registrou o maior aumento no lançamento de empreendimentos imobiliários, com um crescimento de 40,5%, ficando atrás apenas da região oeste, que apresentou um aumento de 90%, de acordo com o Secovi. No entanto, a insegurança causada pelos crescentes índices de criminalidade tem limitado a mobilidade dos moradores, que se veem obrigados a sair de casa com menos frequência.
A região central de São Paulo, abrangendo os bairros Bela Vista, Cambuci, Consolação, Liberdade, República, Santa Cecília e Sé, está passando por um boom de construções, com cerca de 20 prédios em obras. Esses empreendimentos oferecem uma variedade de opções, desde estúdios compactos de 16m² até apartamentos com 1, 2 e até 3 dormitórios nos mesmos edifícios, sendo os maiores com aproximadamente 117m².
Apesar de a região não estar em seu melhor momento, existem diversos motivos para escolher esse local, como o custo-benefício, o acesso rápido a redes de transporte, comércio e serviços públicos. Além disso, muitos compradores estão interessados em adquirir imóveis para alugar ou investir.
Moradores locais destacam a conveniência de viver na região central. Bruno de Luna, um violinista que trabalha no Theatro Municipal, menciona que leva apenas oito minutos para chegar ao trabalho a pé. No entanto, ele ressalta que a segurança tem sido um problema, especialmente ao voltar para casa após ensaios noturnos.
Para Carol Soares, uma fisioterapeuta de 43 anos, a região central oferece uma sensação de tranquilidade dentro do prédio onde mora, apesar de estar localizada no centro de São Paulo. Ela e seu marido, Rafael D’Orazio, de 40 anos, que é analista de TI, são vizinhos de Bruno de Luna.
A construtora Mundo Apto anunciou a entrega do prédio de número 82 da Avenida Rio Branco, localizado em São Paulo, para fevereiro de 2025. O edifício é composto por duas torres e oferece um total de 439 apartamentos. As unidades estão disponíveis com um dormitório, que possui 26m², ou com dois quartos, com área de 36,7m². O empreendimento conta com comodidades como bicicletário, piscina, espaço camarote e pet care.
O preço dos apartamentos varia de R$220 mil a 300 mil. Um dos apartamentos já está reservado para o contador João Lucas Alves, um jovem de 21 anos que está deixando Cuiabá em busca de novas oportunidades profissionais na capital paulista. João optou por um apartamento de um dormitório devido à sua localização estratégica, próxima a três estações de metrô: Anhangabaú, República e São Bento. Ele destaca que a região central é uma escolha vantajosa em termos de custo-benefício no momento.
‘Foi amor à primeira vista’
Além da localização, as opções de lazer sem sair de casa foram decisivas para que Lucas Soares, de 34 anos, trocasse Barueri (SP) pelo Setin Downtown Nova República, na Praça da República. Cada um dos 330 estúdios, de 19 m² a 43m², sai por cerca de R$ 570 mil.
“Foi amor à primeira vista com o imóvel”, diz o arquiteto. “Eu conhecia um pouco do centro da cidade por ter feito trabalhos anteriores na região. Já sabia dos problemas. Mas foi amor à primeira vista quando vi as fotos e a estrutura do prédio”.
Essas características também atraem quem se hospeda no centro, como a empresária Doane Tancredi, de 30 anos, que escolheu o endereço para passar três meses de férias. Ela mora com a família na Suíça.
Esse é um dos oito prédios que a incorporadora Setin lançou no centro desde 2011. O espaço tem áreas “disputadas” pelos moradores, principalmente no verão, como um mirante no 14º andar, que permite contemplar a Praça da República. Segundo Eduardo Pompeo, diretor de Incorporação da Setin, o centro não é mais uma aposta do mercado, mas um nicho imobiliário consolidado.
“Mas não existem tantos imóveis para verticalizar”, diz Eduardo.
A demanda por apartamentos maiores levou uma empresa a lançar um novo prédio ao lado. As unidades têm áreas de até 117m² e preços em torno de R$1,5 milhão. Embora a oferta de imóveis desse tipo no centro tenha aumentado, foi em ritmo mais lento, com 268 apartamentos lançados desde 2020.
O professor Matheus Casimiro ressalta que esses espaços são pequenos e adequados para solteiros ou casais, o que limita o público das áreas centrais. Além disso, muitos compradores adquirem imóveis no centro como investimento para locação. Cerca de 60% a 70% dos compradores dessa empresa têm esse perfil.
O mercado imobiliário no centro de São Paulo está sendo impulsionado pela infraestrutura urbana e incentivos fiscais oferecidos pela Prefeitura. A isenção da cobrança de outorga onerosa e o aumento do limite máximo de aproveitamento dos terrenos estão atraindo construtores e investidores para a região da República e da Sé. Apesar de outros planos de revitalização não terem obtido sucesso, as políticas urbanísticas atuais estão estimulando a construção habitacional, o que é visto como um impulso para a transformação do centro da cidade.
A empresa Canopus, por exemplo, planeja inaugurar o Today Centro, um empreendimento imobiliário com previsão de abertura em 2025. Além disso, a possibilidade de o governo estadual mudar sua sede para a região é considerada um fator importante de atração para o mercado imobiliário. O governo solicitou uma avaliação sobre a viabilidade de uma nova sede administrativa nos Campos Elíseos, e a resposta será divulgada até o final do ano.
De acordo com o professor de Planejamento Urbano da USP, Nabil Bonduki, os Planos Diretores de 2002 e 2014 tinham como objetivo promover o avanço de unidades residenciais no centro da cidade. No entanto, ele alerta para a necessidade de mais unidades habitacionais de interesse social e de mercado popular, a fim de atender famílias com até seis salários mínimos.
O Plano Municipal de Habitação estima um déficit habitacional de 369 mil domicílios na capital. Bonduki ressalta que os condomínios residenciais não devem excluir ou dificultar a oferta de prédios menores para famílias de baixa renda, pois sua predominância na região pode elevar o valor da terra.
Por sua vez, a arquiteta Paula Santoro, coordenadora do LabCidade da USP, aponta que a oferta imobiliária para o segmento econômico não é totalmente acessível. Embora os preços sejam teoricamente acessíveis, eles não são viáveis para os mais pobres. Cerca de 90% do déficit habitacional na cidade é composto por pessoas que ganham de zero a um salário mínimo. Para obter financiamento, é necessário comprovar uma renda mínima de três salários mínimos.
Isenção de imposto é uma das medidas para incentivar projetos
A Prefeitura anunciou um plano abrangente para revitalizar o centro da cidade, com o objetivo de incentivar investimentos na região. Uma das principais iniciativas é o Programa Requalifica Centro, que oferece benefícios fiscais para proprietários que realizarem reformas em seus imóveis.
Esses benefícios incluem remissão dos créditos de IPTU, isenção de IPTU nos primeiros três anos após a conclusão das obras, alíquotas progressivas de IPTU por cinco anos, redução da alíquota de ISS para serviços relacionados à requalificação, isenção de ITBI para imóveis em processo de requalificação e isenção de taxas municipais de instalação e funcionamento por cinco anos.
O Programa Requalifica Centro tem como foco os edifícios construídos até 23 de setembro de 1992, em uma área estimada de 6,4 km² no centro da cidade. O objetivo principal é promover o uso misto desses imóveis, com comércio no térreo e habitação nos demais andares, combatendo o aumento do desuso, especialmente agravado pela pandemia. A gestão municipal espera que essas medidas incentivem a recuperação do centro, tornando-o novamente atrativo para investidores e moradores.
A Prefeitura está monitorando 36 prédios ocupados na região e tem uma proposta de intervenção em 10 edifícios para transformá-los em moradia popular por meio do Programa Pode Entrar, que está em estudo. O primeiro prédio a ser reformado é o Edifício Prestes Maia, com um orçamento de mais de R$76 milhões para a obra.
Desde 2017, a Prefeitura afirma ter entregue mais de 35 mil moradias, sendo 21 mil diretamente pelo Município em parceria com o Estado e a União. Além disso, outras 14,3 mil unidades são os Empreendimentos de Habitação de Interesse Social (HIS), produzidos pela iniciativa privada com incentivo da Prefeitura.
Secretaria diz ter aumentado policiamento e fala em queda de crimes
A Secretaria de Segurança Pública, por sua vez, afirma que o fluxo de usuários de drogas está sendo monitorado pelas forças de segurança. Na terceira semana de junho, diz a pasta, constatou-se redução nos casos de roubo (31%) e furto (4%) em Campos Elísios e Santa Cecília, em comparação com o mesmo período do ano anterior.
Segundo o órgão, a PM reforçou o policiamento diário com mais 120 agentes. “As operações policiais resultaram na prisão em flagrante de 38 infratores envolvidos em furtos, tráfico de drogas, roubo e receptação. Além disso, oito criminosos procurados foram capturados e detidos”, acrescenta.
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Informações retiradas de Estadão
