O dia 8 de agosto de 2007 ficou marcado como o início da que é considerada a maior crise desde 1929: o estouro da bolha imobiliária americana causada pelas hipotecas podres. Nessa data, o índice Dow Jones teve a maior queda em quatro anos, caindo a 13.270 pontos.
Por definição, bolha imobiliária é um aquecimento muito brusco nos preços dos imóveis, impulsionados por uma grande especulação ou pelo cenário político, social ou econômico.
Com isso, imóveis que têm um valor médio, passam a ter alto valor de mercado. E os que já têm um valor alto, ficam com preços ainda mais exorbitantes. Só que para a maioria das pessoas os ganhos mensais não aumentam na mesma velocidade nem proporção. E, com isso, os preços despencam com a mesma intensidade que subiram.
Isso faz com que aconteçam significativos desgastes financeiros que acarretam perda de investimentos e falência de construtoras e até bancos.
O problema é que a existência de uma bolha imobiliária só é comprovada quando ela estoura. E foi o que aconteceu em 2007. Na época, os bancos americanos estavam repletos de produtos cuidadosamente criados por matemáticos financeiros para acelerar as vendas no mercado imobiliário.
Eram as chamadas hipotecas podres, ou seja, concedidas, com juros altos, a pessoas com elevado risco de crédito: renda incompatível com as prestações, sem documentação adequada e passado recente de inadimplência. E pasme! tinha até devedores sem patrimônio, trabalho ou renda, por mais surreal que possa parecer.
Apesar de várias lições terem sido tiradas da crise de 2007, um mapeamento da UBS Global Real State mostra que atualmente, pelo menos nove cidades do mundo tem risco iminente de bolha imobiliária.
Relatório mapeia riscos de bolha imobiliária
No Brasil a bolha imobiliária também aconteceu, mas em escala bastante reduzida em relação a dos Estados Unidos. Chegou aqui em 2008 como uma espécie de repercussão inevitável de qualquer crise em uma economia forte como a americana. Mas encontrou um Brasil economicamente sólido, com alto poder de consumo, causando na época, apenas uma leve queda no PIB brasileiro (quem lembra da “marolinha”?).
No total, o estouro da bolha imobiliária americana repercutiu em outros 12 países: Itália, França, Reino Unido, Bélgica, Japão, Suíça, Luxemburgo, Espanha, Alemanha, Holanda, Islândia e Irlanda.
Depois disso, todos os anos a empresa global de serviços financeiros UBS, faz uma análise global para reconhecer os locais com alto risco de bolha imobiliária através de dados históricos que revelam padrões de excessos do mercado imobiliário.
De acordo com o documento, entre os sinais típicos estão a dissociação dos preços das rendas e aluguéis locais e desequilíbrios na economia real, como empréstimos excessivos e atividade de construção.
Com base nesses padrões, o índice UBS mede o risco de uma bolha imobiliária em 25 cidades ao redor do mundo, incluindo cinco nos EUA.
Assim, a avaliação é que o crescimento nominal dos preços das casas em todas essas cidades acelerou 10% de meados de 2021 a meados de 2022. E esse foi justamente o maior aumento desde 2007.
Das cinco principais cidades em que o preço aumentou, quatro pertencem aos Estados Unidos, o que liga um alerta. Ainda de acordo com o relatório, as cidades canadenses e europeias também mostram riscos elevados.
São Paulo foi a única cidade brasileira analisada pelo relatório e, apesar do mercado estar valorizado, não há risco iminente de bolha imobiliária. De acordo com o documento, o boom imobiliário em São Paulo chegou ao fim em 2014, quando o Brasil entrou em recessão. Os preços ajustados à inflação são cerca de 25% mais baixos do que em 2014.
Cidades recebem média ponderada de cinco subíndices:
- Indicador de preço relativo cidade/país (em Cingapura, Hong Kong e Dubai o indicador é substituído por um índice de preços ajustado à inflação);
- Mudança na relação construção/PIB;
- Mudança na relação hipoteca/PIB;
- Preço de aluguel;
- Preço/renda.
Conheça as nove cidades com maior risco de bolha imobiliária
1 – Toronto
Toronto lidera o índice, com os preços das casas mais que triplicando nos últimos 25 anos – e 17% mais altos do que há um ano. Com a acessibilidade da habitação já esticada, os recentes aumentos das taxas pelo Banco do Canadá “podem ser a gota d’água”, diz o relatório.
2 – Frankfurt
Frankfurt fica em segundo lugar no ranking de maior risco de bolha imobiliária. De acordo com o relatório, o aumento de apenas 5% nos preços dos imóveis entre meados de 2021 e meados de 2022 mascaram um aumento acentuado de 60% acima dos níveis de cinco anos atrás.
3 – Zurique
Os preços das casas na região econômica de Zurique aumentaram cerca de 20% desde o início da pandemia, fazendo com que o risco de bolha imobiliária seja grande.
4 – Munique
Em Munique, os preços dos imóveis mais que dobraram em termos nominais na última década. O mercado imobiliário é sustentado por uma taxa de desocupação ultrabaixa e uma força de trabalho crescente.
5 – Hong Kong
Levaria 24 anos para um trabalhador registrado comprar um apartamento de 60 m² perto do centro da cidade de Hong Kong, é o tempo mais longo entre todas as cidades da lista.
6 – Vancouver
Os preços das casas em Vancouver mais do que triplicaram nos últimos 25 anos e aumentaram 14% em relação ao ano anterior.
7 – Amsterdã
O mercado imobiliário de Amsterdã teve o maior crescimento de preços entre as cidades da zona do euro analisadas. Os preços subiram 17% entre meados de 2021 e meados de 2022 em termos nominais, aumentando o risco de bolha imobiliária. Em 2021 a cidade ficou em nono lugar na lista.
8 – Tel Aviv
Os preços nominais das casas em Tel Aviv praticamente triplicaram entre 2001 e 2017. Entre meados de 2021 e meados de 2022, os preços subiram 18%.
9 – Tóquio
Os preços dos imóveis em Tóquio aumentaram quase continuamente por mais de duas décadas – mesmo durante a pandemia – reforçados por condições de financiamento atraentes e crescimento populacional. Durante este período, os imóveis passaram de subvalorizados há 20 anos para o limiar do risco de bolha imobiliária.
Cinco principais cidades com mercado supervalorizado
1 – Miami
A migração interna e o forte interesse de investidores estrangeiros estão elevando os preços em Miami – quase 50% acima dos níveis pré-pandemia, empurrando a cidade ainda mais para o território “supervalorizado”.
Embora a acessibilidade em Miami tenha piorado acentuadamente desde 2019, o UBS diz que ainda é razoável em comparação com as outras cidades dos EUA analisadas.
2 – Los Angeles
Os preços das casas em Los Angeles aumentaram 3,8% em setembro de 2022 em comparação com 2021, sendo vendidos por um preço médio de US$955 mil, segundo a Redfin.
Os desequilíbrios entre oferta e demanda são altos e ficaram ainda maior desde o ano passado, com a inacessibilidade atingindo um pico quase histórico, de acordo com o UBS.
3 – Estocolmo
A política monetária rígida deixou um grande número de potenciais compradores incapazes de se qualificar para hipotecas, levando a uma queda de preços de mais de 10% no segundo trimestre de 2022, apagando todos os ganhos desde o verão de 2021.
4 – Paris
Ao contrário das outras cidades europeias da lista, os preços nominais dos imóveis em Paris estagnaram entre meados de 2021 e meados de 2022, saindo da zona de risco de bolha imobiliária. Em Paris, levaria 15 anos para um trabalhador qualificado comprar um apartamento de 60 m² perto do centro da cidade, diz o relatório.
5 – Sydney
Houve um esfriamento do mercado entre 2018 e 2019, mas os preços aumentaram mais de 30% em 2020 e 2021. Os aumentos das taxas de juros reduziram a acessibilidade e os preços caíram mais de 5% durante o segundo trimestre de 2022.
Fontes: UBS e The Street
