De acordo com o relatório divulgado pelo Bradesco BBI na última segunda-feira, 12, os bancos estão enfrentando um problema de excesso de exposição em suas carteiras de crédito imobiliário. Esta situação pode resultar em duas consequências principais: uma pressão negativa sobre o volume de novos empréstimos, especialmente para a compra de imóveis usados e para o financiamento de novos projetos de construção, e uma probabilidade reduzida de redução das taxas de juros no curto prazo.
Apesar desses desafios, os analistas responsáveis pelo relatório – Bruno Mendonça, Gustavo Schroden, Pedro Lobato e Eric Ito – afirmam que o cenário não sugere uma escassez de crédito. Eles detalharam suas análises e conclusões em um extenso documento divulgado pelo banco sobre o setor imobiliário.
O estudo focou na carteira de crédito baseada no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), tradicionalmente utilizada para financiar imóveis de médio e alto padrão. O estudo excluiu os financiamentos para imóveis populares do programa Minha Casa Minha Vida, os quais são financiados pelo Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).
De acordo com os analistas, a carteira de crédito imobiliário dos cinco principais bancos do setor (Caixa Econômica Federal, Itaú, Bradesco, Santander e Banco do Brasil) mostrou que, no final de 2023, em média, 27% dos recursos tinham origem fora das cadernetas. Isso resulta em custos mais elevados para as transações e reduz a capacidade de tomada de crédito tanto para consumidores quanto para empresas.
O “inchaço” no crédito imobiliário, tecnicamente conhecido como “sobreaplicação” ou “sobrealoção”, tem crescido significativamente em relação a 2022, quando atingiu 18%. Em 2023, esse crescimento quase alcançou o pico histórico de 28%, registrado em 2015 durante uma recessão econômica. Nesse período, os juros estavam em ascensão e os financiamentos para habitação enfrentaram uma das maiores secas da história.
Esse aumento está ligado às regras do Banco Central, que determinam que 65% dos depósitos das cadernetas de poupança sejam destinados ao crédito imobiliário. Essa regulação busca aumentar a liquidez no mercado imobiliário, oferecendo recursos para empréstimos a custos mais baixos de captação. Atualmente, a poupança oferece uma remuneração de TR + 6%.
Os bancos brasileiros enfrentam restrições quanto ao volume de empréstimos que podem conceder, limitados a 65% dos depósitos de poupança. Quando ultrapassam esse limite, necessitam buscar recursos em fontes de mercado, geralmente mais custosas. Em 2023, com a taxa CDI atingindo 13%, mais que o dobro da caderneta, esse cenário se acentuou.
O Banco do Brasil lidera com 41% de sua carteira de crédito imobiliário baseada em taxas de mercado, seguido por Santander (39%), Caixa (33%) e Bradesco (25%). O Itaú é o menos afetado, com apenas 8% de sua carteira nesta situação.
Em termos nominais, a Caixa é a mais sobreaplicada, com R$ 101 bilhões além dos seus depósitos em poupança, justamente pela sua posição de liderança em volumes. Depois vêm Bradesco (R$ 29 bilhões), Santander (R$ 24 bilhões), Itaú (R$ 10 bilhões) e Banco do Brasil (R$ 9 bilhões).
“Vemos a sobrealocação de 27% dos bancos próxima dos níveis de 2015 e 2016, quando tivemos a pior seca de financiamentos da história do SBPE”, descreveram os analistas do Bradesco BBI. “A principal diferença é que vemos a Selic caindo em 2024, o que é oposto ao cenário daquela época, o que dá um certo alívio”, ponderaram.
Quais os problemas desse ‘inchaço’
Analistas do Bradesco BBI afirmam que, apesar da possibilidade de os bancos se tornarem mais seletivos na concessão de crédito imobiliário, não esperam rupturas na cadeia de financiamento. Prevê-se uma tendência de maior “seletividade” das instituições financeiras, o que pode reduzir o volume de financiamentos, mas ajustes devem ocorrer de forma suave. Segundo os analistas, os bancos poderiam financiar cerca de R$ 100 bilhões por ano apenas com recursos da poupança. Enquanto isso, a projeção oficial da Abecip para 2024 é de R$153 bilhões em financiamentos imobiliários, mantendo-se estável em relação a 2023.
Analistas afirmam que os bancos precisarão recorrer a recursos atrelados ao CDI para atingir os volumes projetados pela Abecip, o que aumentaria os custos. Isso pode levar os bancos a reduzirem os volumes em vez de oferecerem financiamentos mais baratos. Como resultado, mesmo com a redução da Selic, a probabilidade de queda nas taxas de juros dos financiamentos imobiliários em 2024 é consideravelmente diminuída. Os bancos atualmente cobram cerca de 11% a 12% + TR nos financiamentos imobiliários.
Imóveis novos e usados
O time do Bradesco BBI alertou para a crescente quantidade de condomínios cujas obras estão chegando à conclusão e serão entregues ao longo do ano. Eles ressaltam que é durante a entrega das chaves que os compradores de imóveis buscam financiamento no banco.
Se os bancos se tornarem mais seletivos na concessão de crédito para aquisição de imóveis, isso pode pressionar as construtoras a oferecer descontos sobre o valor do apartamento na hora da entrega, o que poderia afetar suas margens. No entanto, os analistas argumentam que esse impacto seria mais suave do que se as vendas fossem canceladas e as unidades devolvidas ao estoque da construtora.
O segmento mais impactado deve ser o de compra e venda de imóveis usados, na visão dos analistas. Isso porque os bancos tradicionalmente priorizam o financiamento das moradias novas, recém-entregues pelas construtoras. Estas, por sua vez, usam o dinheiro da venda dos imóveis para pagar o banco pelo financiamento da obra, em um ciclo que se alimenta.
Com tudo isso em vista, os bancos tendem a fechar um pouco mais da torneira do crédito para as construtoras erguem novos empreendimentos daqui para frente. “À medida em que vemos os bancos priorizando o crédito aos consumidores que estão comprando imóveis novos, o crédito empresarial para construtoras apoiado pelo SBPE também se tornará mais restritivo, o que a nosso ver já está acontecendo”, afirmou o time do Bradesco BBI.
As construtoras maiores, com relações comerciais mais profundas com os bancos, devem ficar com o bolo de crédito mais barato, via SBPE. As demais devem ter que recorrer a linhas atreladas ao CDI, mais caras.
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Informações retiradas de Isto É
