Alguns bancos nos Estados Unidos (EUA) estão se preparando para vender créditos imobiliários com desconto, mesmo que os devedores estejam em dia com os pagamentos. Isso reflete a determinação dos credores em reduzir sua exposição ao mercado imobiliário comercial, que está enfrentando dificuldades.
A disposição dos bancos em assumir perdas em créditos imobiliários que estão sendo pagos pontualmente surge após advertências de que essa categoria de ativos é a próxima a enfrentar problemas, seguindo as recentes turbulências no setor bancário regional americano.
“O fato de que os bancos querem vender créditos está sendo citado em muitas conversas”, disse Chad Littell, analista da CoStar, uma firma de análises especializada em imóveis comerciais.“Estou ouvindo mais sobre isso do que em qualquer outro momento nos últimos dez anos.”
O HSBC USA está atualmente em processo de venda de centenas de milhões de dólares em créditos imobiliários comerciais, possivelmente com desconto, como parte de sua estratégia para sair do segmento de créditos diretos a incorporadoras imobiliárias nos Estados Unidos.
Essa informação foi revelada por três fontes próximas ao assunto. A decisão do HSBC USA segue a tendência observada em outros bancos, como o PacWest, que em maio vendeu um total de US$ 2,6 bilhões em créditos para construtoras, sofrendo prejuízos nessa transação. Além disso, vários outros bancos estão modificando a forma como registram as dívidas imobiliárias comerciais, o que facilitará vendas semelhantes no futuro.
Bancos enfrentam o desafio de aceitar perdas em grandes conjuntos de créditos para evitar inadimplência em meio à diminuição da demanda por dívidas garantidas por propriedades de escritórios. O aumento do trabalho remoto tem afetado negativamente esse segmento, levando os bancos a considerarem assumir perdas.
Além disso, a desaceleração na demanda por títulos lastreados em hipotecas comerciais resultou em bancos de todos os tamanhos detendo um volume maior de dívidas imobiliárias do que desejado, tanto por eles quanto pelas autoridades reguladoras.
Evitando preocupações
Embora as vendas de créditos com pagamentos em dia não estejam no mesmo nível observado durante a crise financeira de 2008, muitos participantes do mercado estão prevendo um aumento no volume de negócios em 2023 e 2024. Os bancos estão se concentrando em manter uma carteira de empréstimos saudável, buscando evitar preocupações com reguladores e investidores.
A movimentação dos bancos para vender seus créditos imobiliários comerciais vem ocorrendo em meio a preocupações crescentes de executivos e reguladores sobre a saúde do setor imobiliário comercial. O CEO do Wells Fargo, Charlie Scharf, revelou que o banco está gerenciando sua exposição a esses créditos, que totalizam US$ 142 bilhões e estão prestes a vencer. Scharf admitiu que haverá perdas nesse segmento.
Na mesma linha, Martin Gruenberg, presidente do conselho de administração do Federal Deposit Insurance Corp. (FDIC), uma agência governamental dos EUA responsável por garantir depósitos bancários, alertou que os créditos imobiliários, especialmente os garantidos por prédios de escritórios, enfrentarão desafios se a demanda continuar fraca e os valores continuarem a declinar.
Esses pronunciamentos refletem a preocupação crescente em relação ao setor imobiliário comercial, indicando uma possível deterioração nas condições do mercado. Os bancos estão tomando medidas para reduzir sua exposição a esses créditos, possivelmente antecipando perdas futuras.
No atual cenário bancário, a atenção contínua da Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) na supervisão é destacada como um aspecto crucial. Além disso, diversos bancos estão adotando uma nova abordagem na contabilização de seus créditos, alterando a designação de “manter até o vencimento” para “disponível para venda”. Essa mudança visa facilitar a venda das dívidas no futuro.
Um exemplo disso é o banco Citizens, que durante o primeiro trimestre dobrou seu estoque de empréstimos disponíveis para venda, chegando a US$ 1,8 bilhão. Embora não tenha sido divulgada a porcentagem específica relacionada a captadores de créditos imobiliários comerciais, o Citizens tem reduzido seus créditos para propriedades comerciais.
O Customers Bancorp, sediado na periferia da Filadélfia, reduziu seus créditos imobiliários comerciais em quase US$ 25 milhões durante o primeiro trimestre. Além disso, a instituição recategorizou US$ 16 milhões desses créditos como “mantidos para venda”, sendo que no trimestre anterior não possuía empréstimos nessa categoria.
Uma corretora de créditos relatou que está se preparando para lançar várias operações no mercado nas próximas semanas e vem observando a maior atividade nesse setor em três anos.
No entanto, fora do segmento de prédios de escritórios, os descontos aplicados às vendas de créditos com pagamentos em dia estão relativamente baixos, sendo influenciados, em parte, pelo aumento das taxas de juros.
A empresa de investimentos imobiliários Kennedy-Wilson concordou em adquirir um bloco de empréstimos do PacWest por US$ 2,4 bilhões, equivalente a US$ 0,92 por dólar, superando o valor principal agregado de US$ 2,6 bilhões. Após o anúncio dessa transação, as ações do PacWest subiram aproximadamente 20%.
Esse negócio chamou a atenção de outros bancos regionais, que estão considerando realizar transações semelhantes devido à reação positiva do mercado. No caso do HSBC, que está no processo de venda de seus créditos, as ofertas recebidas estão avaliando os créditos entre 90% e 100% de seu valor de face, o que pode resultar em uma perda de até 5% para o banco.
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Informações retiradas de Stephen Gandel, Joshua Chaffin, Eric Platt e Joshua Oliver, Financial Times — Nova York e Londres à Valor Econômico
