O avanço da taxa Selic nos últimos meses tem impactado diretamente o mercado imobiliário brasileiro. O custo mais elevado do financiamento dificultou a compra de imóveis e, como efeito colateral, impulsionou o aluguel. De acordo com o Índice FipeZap, principal indicador do setor, os preços dos aluguéis subiram 12,92% nos 12 meses encerrados em fevereiro, taxa mais que o dobro do IPCA (5,06%) e acima do IGP-M (8,44%).
Em São Paulo, o metro quadrado (m²) de um imóvel residencial para aluguel está avaliado em R$59,19, com uma alta acumulada de 12% nos últimos 12 meses. Apenas em 2025, o aumento foi de 2,18%, demonstrando a força da valorização imobiliária em meio às dificuldades de acesso ao crédito.
A capital paulista perde apenas para Barueri no ranking dos aluguéis mais caros por metro quadrado. O preço médio na cidade é distorcido pelos imóveis de Alphaville, região nobre e altamente valorizada. Entre os bairros mais caros da capital, destacam-se Itaim Bibi e Pinheiros, onde o metro quadrado custa R$91,70 e R$90,90, respectivamente, registrando altas de 3,5% e 9,1% em um ano.
A economista do DataZap, Paula Reis, explica que a alta de preços no início do ano se deve à demanda aquecida e à baixa oferta de imóveis.
“Os primeiros meses do ano são marcados por alta demanda por imóveis e pouca oferta, o que resulta em elevações de preços. Embora os sinais sejam de aumentos de preços nos primeiros meses de 2025, há uma desaceleração no ritmo de reajustes em relação aos últimos anos. Ainda assim, São Paulo passa por uma fase de aumento de preços”, avalia Paula.
Os bairros que mais se valorizaram nos últimos 12 meses foram Jardins (22,2%), Campo Belo (21,3%), Jardim da Saúde (20,6%), Santana (20,1%) e Moema (18,2%). No entanto, o maior aumento do país foi registrado em Salvador, onde os aluguéis subiram 34,61% no período, alcançando R$48,33 por metro quadrado.
Segundo Paula, o reaquecimento do mercado de trabalho impulsiona a demanda por locação em regiões urbanas.
“No final do quarto trimestre de 2024, a taxa de desemprego era de 9,7%, enquanto no mesmo período de 2023 estava em 14,1%. Embora o número de pessoas na força de trabalho tenha caído, o número de ocupados aumentou. Isso significa que há mais pessoas com renda e capacidade de absorver os repasses de preço pedidos pelos proprietários”, explica.
Apesar da alta do aluguel, Paula descarta um aumento expressivo nos distratos de contratos vigentes.
“Distratos seriam mais prováveis em uma situação de queda do preço de locação, ou seja, quando as residências disponíveis para locação estão mais baratas do que aquela que o inquilino se encontra”, afirma.
Os reajustes de contratos em andamento seguem o IPCA ou o IGP-M, conforme o acordo entre locador e locatário. Já os índices do FipeZap refletem apenas os valores de novos contratos de locação.
Impacto na classe média
Especialistas apontam que o maior impacto da alta dos aluguéis recai sobre a classe média. Diferentemente da alta renda, esse público depende mais do financiamento para adquirir imóveis e não se enquadra em programas sociais de habitação, que geralmente têm como limite uma renda familiar de R$8 mil.
Para Gustavo Favaron, presidente do GRI Club, organização internacional que reúne 17 mil executivos do setor imobiliário, será necessário um novo olhar sobre as políticas habitacionais do país.
“A oferta de imóveis para aluguel não tem acompanhado e não vai acompanhar a necessidade ou a demanda direta de pessoas que querem alugar. Naturalmente, os preços dos aluguéis vão continuar subindo acima do IPCA ou IGP-M”, avalia Favaron.
Rentabilidade para investidores
Enquanto inquilinos enfrentam aumentos expressivos, investidores têm visto no mercado de locação uma oportunidade de rentabilidade crescente. Cidades como Belém (8,41% ao ano), Santos (8,37% ao ano) e São Luís (8,01% ao ano) apresentam as maiores rentabilidades com locação. Em São Paulo, a rentabilidade de imóveis para aluguel é de 6,16% ao ano, somada a uma valorização imobiliária média de 8,17%.
Diante desse cenário, a reforma tributária, prevista para entrar em vigor em 2028, trará novas regras de tributação para grandes proprietários. Quem tiver rendimentos anuais superiores a R$240 mil com locação será tributado de maneira diferenciada. Atualmente, esse público paga apenas imposto de renda, além dos custos de manutenção e administração dos imóveis.
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Informações retiradas de Lucas Agrela ao Estadão
