O mercado de investimento imobiliário é composto por diversos participantes, como FIIs, propriedades internacionais e nacionais, family offices, investidores independentes e incorporadoras, abrangendo vários segmentos, como escritórios, residências, logística, indústria, loteamentos, varejo e hotéis.
Durante a pandemia, enquanto os setores de shoppings, hotéis e escritórios enfrentaram dificuldades devido à ausência de público e falta de interesse dos investidores, houve um destaque nos segmentos de logística, loteamentos e condomínios residenciais, evidenciando a resiliência do mercado imobiliário.
O mercado tem se mostrado resiliente e em constante movimento, mesmo diante de desafios e crises. O cenário econômico, com a alta da taxa básica de juros (Selic) e a valorização do dólar, tem favorecido investimentos estrangeiros em propriedades, enquanto investidores nacionais, especialmente os fundos de investimento imobiliários, enfrentam dificuldades de captação e investimento.
Um mundo de oportunidades
O mercado imobiliário, quando bem trabalhado, sempre oferece oportunidades tanto para vendedores, compradores quanto para gestores. Apesar das previsões de queda em alguns segmentos, como escritórios devido ao trabalho remoto, shoppings por conta do comércio eletrônico e migração residencial para cidades do interior, esses setores se mantiveram resilientes e não sucumbiram.
Da mesma forma, alguns segmentos foram superavaliados, como os logísticos e de loteamentos, resultando em prejuízos para muitos investidores. No entanto, a resiliência do mercado imobiliário é inegável, demonstrando que, superada a crise pandêmica, os diferentes segmentos continuam a oferecer oportunidades de investimento.
É fato que as relações e espaços hoje são mais humanos do que em 2019, mas os imóveis continuam vivos e rentáveis. A Netflix não acabou com o cinema, como profetizado. É preciso ter muito cuidado com os modismos e análises elaboradas em momentos de crise ou pressão. Investir em “real estate” é uma relação de longo prazo.
Temos dois tipos prioritários de investimento: desenvolvimento ou renda. Vamos nos ater neste artigo a falar sobre o investimento para renda sobre a gestão, talvez a etapa mais importante do processo em que cuidamos do imóvel e seus locatários, é fundamental que seja realmente ativa, agregando valor ao ativo, seja para aumentar seu rendimento e consequente distribuição de dividendos, ou para reciclá-lo com ganho de capital (“cap compression”: quando a relação valor de locação versus preço é maior quando vendemos o imóvel do que quando o compramos).
Lastro dos fundos imobiliários
O lastro dos fundos imobiliários são seus ativos ou o que eles podem render. Os gestores e analistas restritos ao trinômio Google Earth-Excel-PowerPoint têm maior propensão a capturar apenas os resultados quando a “timeline” aponta uma Selic baixa e a captação via fundos imobiliários se torna abundante. Raramente reciclam o portfólio no momento certo.
É fundamental que o gestor visite os ativos para conhecer sua qualidade, estado de conservação, acesso, vizinhança etc., além de manter contato pessoal com os locatários, saber suas dores e alegrias para poder mantê-los satisfeitos e agregando valor ao imóvel. Cuidando bem do ativo e de seus locatários, a tendência é da valorização do imóvel e seu potencial de rendimento.
Os cuidados com manutenção e preservação dos imóveis também são fundamentais. Uma boa administradora ou consultora imobiliária pode ajudar muito nesse quesito.
Ressalto também o cuidado com malabarismos financeiros e dívidas que podem camuflar os resultados a curto prazo, prometendo uma distribuição de dividendos anabolizados, mas que em algum momento precisam ser pagos.
Os fundos “de papéis”, que investem indiretamente em ativos imobiliários via cotas de fundos imobiliários “de tijolo” (que têm as propriedades diretas dos imóveis) precisam da atenção e análise dos mesmos fundamentos.
O mercado de investimento imobiliário via fundos listados é relativamente recente no Brasil, chegou há pouco tempo a dois milhões de investidores, e extremamente promissor. Com a perspectiva da retomada da economia e regras fiscais mais claras e definidas, a tendência é que esse número aumente, assim como o volume investido, tornando-se assim uma boa e rentável opção de investimento, tanto para pessoas físicas quanto jurídicas.
Segundo várias casas de análise, há a iminência da redução da Selic em breve, favorecendo assim a potencial captação e consequente investimento via fundos imobiliários.
Por fim, ao que tudo indica, está voltando o momento para investirmos em imóveis via fundos imobiliários com segurança e rentabilidade.
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Informações retiradas de Mauro Lima à Valor
