O mercado de imóveis comerciais nos EUA enfrenta desafios desde o início da pandemia de COVID-19. Recentemente, o New York Community Bancorp tomou medidas drásticas, reduzindo dividendos e reservas, resultando em uma queda recorde de 38% nas ações. Essa decisão reverberou globalmente, afetando também o Aozora Bank, sediado no Japão, cujas ações despencaram mais de 20%.
O banco japonês alertou sobre perdas em propriedades comerciais nos EUA, enquanto o Deutsche Bank, sediado em Frankfurt, quadruplicou suas provisões para perdas imobiliárias nos EUA. Esses eventos indicam que alguns credores do mercado imobiliário comercial estão apenas começando a sentir os impactos negativos da crise.
O cenário atual nos mercados imobiliários comerciais preocupa devido à queda constante nos valores dos imóveis e à incerteza sobre quais empréstimos poderão ser descumpridos. A pandemia impulsionou a transição para o trabalho remoto, contribuindo para essa situação, juntamente com um rápido aumento nas taxas de juros, tornando o refinanciamento mais oneroso para mutuários em dificuldades.
O investidor bilionário Barry Sternlicht alertou para perdas superiores a US$1 trilhão no mercado de escritórios. Bancos credores enfrentam a perspectiva de mais inadimplência, à medida que proprietários enfrentam dificuldades para pagar empréstimos ou abandonam edifícios.
“É uma questão enorme que o mercado tem de enfrentar. Os balanços dos bancos não levam em conta o fato de que há muitos imóveis que não terão retorno no vencimento.”
HAROLD BORDWIN, DIRETOR DA KEEN-SUMMIT CAPITAL PARTNERS LLC, EM NOVA YORK, ESPECIALIZADA NA RENEGOCIAÇÃO DE PROPRIEDADES EM DIFICULDADES.
A Moody’s Investors Service está considerando a possibilidade de rebaixar a classificação de crédito do New York Community Bancorp para grau especulativo, após eventos ocorridos na quarta-feira.
Esta decisão é motivada pela situação dos bancos, que enfrentam o vencimento de cerca de US$560 bilhões em dívidas relacionadas a imóveis comerciais até o final de 2025, representando mais da metade do total da dívida imobiliária que expira nesse período, conforme apontado pela provedora de dados imobiliários comerciais Trepp.
Os credores regionais enfrentam maior vulnerabilidade devido à sua exposição direta à indústria, sem a proteção proporcionada por extensas carteiras de cartões de crédito ou empresas de investimento.
Queda do KBW
O Índice Bancário Regional KBW enfrentou uma queda de 6% na quarta-feira, registrando seu pior desempenho desde o colapso do Silicon Valley Bank em março passado. O declínio continuou com uma queda adicional de 3,2% na quinta-feira. Um relatório do JPMorgan Chase & Co. revelou que os empréstimos imobiliários comerciais representam 28,7% dos ativos em pequenos bancos, em contraste com apenas 6,5% nos credores maiores. Essa exposição gerou preocupações entre os reguladores, que já estão em alerta máximo devido aos problemas bancários regionais ocorridos no ano anterior.
“Está claro que a ligação entre propriedades comerciais e bancos regionais é um risco para 2024 e, se surgirem fissuras, poderão ocorrer nos setores comercial, imobiliário e bancário”.
JUSTIN ONUEKWUSI, DIRETOR DE INVESTIMENTOS DA GESTORA DE FORTUNAS ST. LUGAR.
Nos últimos quatro anos desde o início da pandemia, os problemas imobiliários, especialmente nos escritórios, tornaram-se evidentes. Contudo, o mercado imobiliário tem permanecido em um estado de incerteza, com transações reduzidas devido à falta de clareza sobre o valor real dos edifícios. Atualmente, a expectativa é que a necessidade de lidar com os iminentes vencimentos da dívida, combinada com a possibilidade de cortes nas taxas de juro do Federal Reserve, estimule mais acordos.
Essas quedas podem ser acentuadas. O Aon Center, a terceira torre de escritórios mais alta de Los Angeles, foi recentemente vendida por US$ 147,8 milhões, cerca de 45% a menos que seu preço de compra anterior, em 2014.
“Os bancos – comunitários e regionais – têm sido muito lentos em colocar as coisas no lugar porque não eram obrigados a fazê-lo, estavam deixando para depois”, disse Bordwin. “Eles estão brincando com o valor real desses ativos.”
Empréstimos multifamiliares
No decorrer deste ano, os credores regionais têm apresentado ganhos sólidos, evidenciando poucos indícios de estresse, como é o caso do Fifth Third Bancorp, que não registrou baixas líquidas em imóveis comerciais em 2023. No entanto, o nervosismo em torno dos bancos menores persiste devido à imprevisibilidade relacionada aos empréstimos imobiliários deteriorados.
A preocupação reside na incerteza sobre quando e onde esses empréstimos problemáticos podem surgir, já que mesmo alguns calotes têm o potencial de causar impactos significativos. O New York Community Bancorp atribuiu seu aumento nas baixas a um edifício de cooperativa e a um imóvel de escritórios.
O Bancorp enfrenta preocupações imobiliárias, destacando a exposição significativa em edifícios multifamiliares, totalizando aproximadamente US$37 bilhões em empréstimos para apartamentos. Cerca de metade desses empréstimos estão garantidos por edifícios com renda regulamentada, tornando-os suscetíveis à crise em Nova York. Recentemente, a Federal Deposit Insurance obteve um desconto de 39% ao vender cerca de US$15 bilhões em financiamentos garantidos por edifícios com renda regulada no final do ano passado.
No contexto dos desafios enfrentados no setor imobiliário da cidade de Nova York, aproximadamente 4,9% dos edifícios com aluguel estabilizado e empréstimos securitizados encontravam-se em inadimplência em dezembro. Essa taxa é três vezes superior à inadimplência observada em prédios residenciais, conforme indicado por dados da Trepp, que analisou a situação com base na época de construção das propriedades.
‘Credor conservador’
O New York Community Bancorp, que adquiriu parte do Signature Bank no ano passado, disse na quarta-feira que 8,3% de seus empréstimos para apartamentos foram considerados criticados, o que significa que apresentam um risco elevado de inadimplência.
“O NYCB era um credor muito mais conservador quando comparado ao Signature Bank”, diz David Aviram, diretor da Maverick Real Estate Partners. “No entanto, como os empréstimos garantidos por propriedades multifamiliares com renda estabilizada constituem uma percentagem maior da carteira de CRE da NYCB frente a seus pares, a mudança nas leis de arrendamento de 2019 pode ter um impacto mais significativo.”
O Canadian Imperial Bank of Commerce (CIBC) está respondendo à pressão crescente para reduzir a exposição a imóveis comerciais, começando a oferecer financiamentos para propriedades comerciais em dificuldades nos Estados Unidos. Embora os empréstimos a escritórios nos EUA representem apenas 1% da carteira total de ativos do banco, os lucros do CIBC foram impactados por provisões mais elevadas para perdas nesse segmento.
“A percentagem de empréstimos que os bancos até agora reportaram como inadimplentes é uma gota no oceano em comparação aos descumprimentos que ocorrerão ao longo de 2024 e 2025”, diz Aviram. “Os bancos continuam expostos a estes riscos significativos e a potencial queda das taxas de juros no próximo ano não resolverá os problemas bancários.”
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Informações retiradas de Bloomberg à Invest News
